Редевелопмент как способ «разморозки» проектов

До 2008 года рынок недвижимости России активно рос, прощая застройщикам некоторые ошибки, связанные с расположением

До 2008 года рынок недвижимости России активно рос, прощая застройщикам некоторые ошибки, связанные с расположением, назначением или площадью объекта. В результате компании зачастую почти не тратили сил на то, чтобы продумать все детали будущего строительства. Теперь из-за финансового кризиса практически у всех участников рынка в портфеле есть проекты, реализация которых стоит под вопросом. Некоторые из них так и не будут осуществлены, но к большинству девелоперы обещают вернуться, изменив концепцию. Как отмечают эксперты, пока редевелопмент коснулся лишь отдельных объектов в РФ. Но в дальнейшем, с постепенным выходом рынка недвижимости из кризиса, этот процесс будет охватывать все новые и новые проекты.

Самым кардинальным изменением проекта по праву можно назвать смену его профиля – например, когда вместо ТРЦ на земельном участке начинают строить склады, а офисный центр переделывают в жилой комплекс. Наиболее нашумевшим перепрофилированием такого рода можно считать строительство парковки вместо башни «Россия» в ММДЦ «Москва-Сити». Однако, как отмечает руководитель аналитического направления CB Richard Ellis (CBRE) Ирина Флорова, перепрофилирование проектов можно осуществить только на ранних этапах, например на стадии проектирования или разработки концепции. А заместитель директора отдела стратегического консалтинга Knight Frank Дмитрий Канунов добавляет, что подобный редевелопмент проекта всегда требует дополнительных времени и средств.

По словам специалиста, до кризиса наиболее распространенным вариантом изменения профиля зданий был редевелопмент уже построенных производственных объектов – заводы превращались в бизнес-центры класса В или торговые центры. В сегодняшних условиях уже проекты торговой и особенно офисной недвижимости попали под изменение профиля, причиной чему стало существенное снижение доходности в этих сегментах. Например, в Петербурге во многофункциональных проектах пересмотр офисной составляющей происходит чаще всего в пользу жилых и гостиничных площадей. Первые выбирают из-за понятного спроса и относительно короткого инвестиционного цикла, а вторые – из-за большей устойчивости доходной части.

Еще одним видом редевелопмента, по словам аналитиков рынка, является изменение не назначения объекта, а параметров той или иной функции. Так, в последнее время особенно актуальным стало уменьшение запланированных офисных и торговых площадей, а также переориентация объектов высокого класса в более низкий. Пример такого редевелопмента также можно найти в ММДЦ «Москва-Сити» – Mirax Group решила «урезать» башню «Восток» делового комплекса «Федерация», оставив ее на уровне уже построенного 64-го этажа.

Что же касается жилья, то корректировке чаще всего подвергаются такие параметры, как набор квартир и их площади, высота потолков, этажность, качество отделки входа и фасадов. Кроме этого, застройщики существенно снижают масштабность проектов, разбивают проекты на более мелкие очереди, которые позволят оценить реальный спрос в будущем.

По мнению собеседников «РИА Новости - Недвижимость», «правильный» редевелопмент может вывести проект из отрицательной рентабельности, а в некоторых случаях и принести застройщику неплохую прибыль. При этом, отмечают специалисты, если девелопер хочет достичь именно такого результата, он должен следовать изменяющимся тенденциям спроса, предлагая востребованный рынком продукт.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.