Жемчужины Средиземноморья

Сицилию, Майорку, Корфу и Мальту совершенно справедливо называют жемчужинами Средиземного моря. Ландшафты каждого из островов настолько живописны, что захватывают дух, а климат такой мягкий и приятный, что хочется здесь жить постоянно.

Яна Ягур

Острова Сицилия, Майорка, Корфу и Мальта расположены в Средиземном море, но принадлежат разным государствам. Поэтому покупка недвижимости здесь имеет свои законодательные нюансы, да и стоимость жилья отличается. Впрочем, существуют и другие особенности. Например, на Мальте очень популярны дома с террасами. На Сицилии много старинных вилл с большими земельными участками. На Корфу большой выбор компактных квартир и домов. А на Майорке мало жилой недвижимости верхнего ценового сегмента, но высокий спрос.

Иностранные граждане могут приобрести лишь один объект недвижимости на Мальте

Объединяет острова одно: на каждом из них недвижимость прежде всего является курортной. В условиях кризиса именно этот сегмент пострадал сильнее всего. «На Мальте по сравнению с докризисным уровнем цен 2007 года стоимость жилья снизилась к началу 2012-го на 7%, на Корфу – на 11%, на Майорке – более чем на 10%, на Сицилии – почти на 5%, – приводит данные президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. – При этом существенно спрос снизился на Майорке и Корфу, а Сицилия и Мальта, наоборот, демонстрируют устойчивые объемы сделок». Восстановление рынков происходит тоже по-разному. Так, например, поклонникам греческого Корфу, по словам эксперта, придется столкнуться с ужесточением налогового бремени, снижением ликвидности, цен и доходности, ростом коммунальных услуг и негативными субъективными факторами в виде социальных протестов местного населения. Испанская Майорка более популярна, недвижимость характеризуется большей ликвидностью, однако падения цен острову тоже не избежать, считает Станислав. Хотя при этом отмечает, что инвестиционный климат в регионе улучшится, поскольку это является частью плана властей по выводу испанской экономики из кризиса. Мальта, скорее всего, сохранит ограничения на покупку жилья иностранцами. В целом цены на островах могут, как прогнозирует специалист, остаться в этом году стабильными или же снизиться еще на 1–3%, в то же время в отдельных сегментах возможен такой же рост. Например, на Мальте могут подорожать дома с террасами. И только Сицилия продемонстрирует, по словам Станислава Зингеля, обыденную стабильность.

Валлетта, Мальта. Вид на прибрежные кварталы города

Колыбель крестного отца

Сицилия – самый крупный остров Средиземного моря. Ни одна телепередача о нем не обходится без рассказа о действующем вулкане Этна и, конечно же, об итальянской мафии, долгие годы державшей местных жителей в страхе. Сегодня остров, где проживает 5 млн человек, все больше становится известным как международный курорт. Правда, сицилийцы практически не говорят по-английски. Зато недвижимость здесь стоит дешевле, чем в других регионах Италии. «Минимальная цена квадратного метра фешенебельного жилья колеблется от 1200 до 1600 евро. В среднем же недвижимость стоит от 2500 до 3000 евро/м2», – говорит вице-президент и глава отдела международных продаж Moscow Sotheby’s International Realty Татьяна Никишина. В основном на Сицилии представлено жилье среднего ценового сегмента и экономкласса. По словам управляющего партнера компании Evans Анны Левитовой, квартиру на острове можно приобрести по цене от 120 тыс. евро, виллу от 250–350 тыс. Хотя можно найти и роскошные дома стоимостью в несколько миллионов. «В 2011- м году рост цен на недвижимость наблюдался в пределах 1–2%, в этом году мы прогнозируем увеличение в среднем на 1,6%», – говорит эксперт. Никаких ограничений на покупку жилья для иностранцев не существует. Однако, как замечает Татьяна Никишина, если вы являетесь собственником недвижимости менее пяти лет, то в случае продажи объекта вам необходимо будет заплатить налог на прирост капитала.

Таормина. Сицилия, Италия. Вид с площади у церкви святого Августина

Для гибкой системы налогообложения на Сицилии разработана классификация объектов недвижимости. Чем выше стоимость жилья, тем выше налоги и коммунальные платежи. Так, например, объект экономкласса площадью менее 160 м2 будет облагаться налогом по минимальной шкале, а вилла площадью от 200 м2, расположенная на участке размером от 30 соток, – по максимальной. Что примечательно, в Италии комиссию риелторскому агентству платят и продавец, и покупатель. «Размер регулируется законом и зависит от продажной цены. Так, при стоимости объекта до 1 млн евро это 2–4%, от 1 до 2 млн евро – 2,5–3%, более 2 млн евро – 2–2,5%», – уточняет Анна Левитова. Для начала покупателю необходимо получить налоговый код и открыть счет в банке. Аванс вносится в размере 10–20% от стоимости объекта, после чего нотариус в течение 10–20 дней проверяет юридическую чистоту сделки, рассказывает Станислав Зингель. Затем подписывается окончательный договор купли-продажи и уплачиваются налоги. Нотариус в течение 30 дней регистрирует сделку в Регистре собственности. НДС составляет 10% от продажной цены, налог на регистрацию, кадастровый сбор, ипотечный сбор (взимается независимо от того, была ли недвижимость приобретена в кредит или нет) – по 168 евро. Гонорар нотариуса – около 2% от стоимости объекта. Если покупатель намерен переехать в Италию на постоянное место жительства и приобретаемая недвижимость является его первой собственностью в данной стране, то ставка НДС ниже – 4%. Однако в этом случае новый собственник должен стать резидентом в течение 18 месяцев.

Клубное место

Майорка один из самых крупных Балеарских островов. Здесь прекрасно развита индустрия ночных развлечений: множество дискотек, клубов, ресторанов. Самый «обетованный» город – Пальма-де-Майорка. «Правительство инвестирует большие средства в развитие острова и его столицы. В ближайшем будущем планируется строительство новых дорог и еще одного порта для яхт», – говорит Анна Левитова. Рынок недвижимости Майорки характеризуется тем, что здесь нет такого изобилия предложения в высшем ценовом сегменте, как, например, на Коста-дель-Соль. Наоборот, по словам Татьяны Никишиной, наблюдается дефицит жилых комплексов с апартаментами высокого качества и развитой инфраструктурой: теннисными кортами, крытыми бассейнами, спа. «В 2011 году на острове была заключена самая дорогая сделка в Испании. Ее предметом стало поместье Ла-Форталеса площадью 94 га и стоимостью 40 млн евро», – рассказывает эксперт.

Пальма-де-Майорка. Столица автономного сообщества Балеарские острова, Испания

Анна Левитова приводит примеры стоимости недвижимости: «Вилла площадью 130–250 м2 с тремячетырьмя комнатами может стоить 430–750 тыс. евро. Квартира в жилом комплексе класса люкс – 120–220 тыс. В одном из самых престижных мест острова – Нова-Санта-Понсе – продается вилла площадью 150 м2 с террасой и бассейном за 740 тыс. евро». При покупке жилья на вторичном рынке эксперты советуют сделать запрос в Регистр собственности, откуда покупатель получит документ с информацией о владельце и возможных ипотечных обременениях. Если дом находится в прибрежной полосе, в местных органах управления следует узнать, разрешено ли строительство на этом участке, возможна ли перепланировка здания в будущем. Необходимо удостовериться, что все налоги и коммунальные платежи погашены и жилье не сдано в аренду. Проверкой обычно занимается юрист, сделать это самостоятельно сложно, даже хорошо зная испанский. Покупатель оплачивает налог на передачу прав собственности (в зависимости от региона это 6–7% от указанной в договоре стоимости), услуги нотариуса и регистрационный сбор (до 2%). В целом дополнительные расходы при покупке вторичной недвижимости в Испании составляют около 10%, а при оформлении ипотечного кредита – до 13% от стоимости жилья. Регистрация занимает от двух месяцев до полугода. При продаже квартиры или дома собственники, владеющие недвижимостью более пяти лет, освобождаются от уплаты налога на доход, полученный от продажи. На данный момент правительство Испании приняло закон о снижении НДС с 8 до 4%. Эта мера продлится до конца текущего года.

Божественное начало

Остров Корфу совсем небольшой и является вторым по величине в архипелаге островов Ионического бассейна. Его история тесно переплетена с древнегреческими мифами. Один из них гласит, что Корфу назван в честь возлюбленной бога Посейдона, которую тот похитил из отчего дома и привез сюда жить.

На побережье Корфу роскошную виллу можно купить за 8–10 млн евро

По словам Станислава Зингеля, недвижимость здесь стоит от 1700 евро/ м2. На побережье роскошную виллу можно купить за 8–10 млн евро, добавляет Татьяна Никишина, а небольшой домик в глубине острова обойдется в 200 тыс. евро. «С 10 января 2011 года собственники домов площадью 50 м2 и более в случае продажи или сдачи дома в аренду должны иметь сертификат эффективного использования электроэнергии. Его могут выдать инспекторы электрокомпании, предварительно проведя проверку электроприборов и счетчиков», – рассказывает о нововведении эксперт.

Остров Корфу. Вид на Палеокастрицу – небольшой городок на северо-западе острова

В прошлом году Корфу, за исключением двух районов: Айос-Стефанос и Авлиотес – законодательно исключили из списка областей, классифицируемых как приграничные территории. Теперь для граждан России, Украины, Казахстана, Грузии и других стран, не входящих в Евросоюз, получение разрешения Министерства обороны Греции на покупку жилья не требуется. Интересы покупателя представляет адвокат, который получает на имя клиента налоговый номер и открывает счет в банке. Далее он проверяет правоустанавливающие документы на недвижимость, наличие наследников, обременений и т. д. После этого разрабатывается договор купли-продажи и подписывается у нотариуса. Затем покупатель оплачивает гербовый сбор в размере 10% от кадастровой стоимости объекта. Перечисление денег продавцу производится через банк. По факту подписания договора адвокат получает номер протокола купли-продажи недвижимости в Земельном кадастре и передает его покупателю.

Мал, да удал

Мальта – самый крупный остров Мальтийского архипелага, куда также входят Гоцо и Комино. Но в целом это небольшой остров длиной всего 27 км и шириной 15 км. Однако при этом по концентрации культурных и исторических ценностей Мальта уступает только Риму. Одним словом, туристам есть где разгуляться. К тому же это бывшая британская колония, поэтому местное население прекрасно знает английский. По словам Станислава Зингеля, стоимость качественной недвижимости здесь начинается от 2200 евро за квадратный метр. «Цена апартаментов в специально выделенных зонах для нерезидентов, покупающих второе жилье, начинается от 200–300 тыс. Отдельно стоящие виллы с собственными участками стоят от 1 млн евро, их на острове единицы и найти их можно, например, в Мадлине или Меллихе», – приводит примеры Татьяна Никишина.

Сенглея, Мальта. Один из трех средневековых городов, расположенных к югу от Валлетты по другую сторону гавани

Иностранные граждане могут приобрести лишь один объект недвижимости на Мальте. Большее количество разрешается покупать лишь в случае непрерывного пребывания в стране в течение как минимум пяти лет и только в жилых комплексах Tigne Point и Fort Cambridge (в городке Слима), Portomaso (в Сент-Джулиансе), Fort Chambray и Kempinski Residences (на острове Гоцо), Madliena Village (в Мадлине), Tas-Sellum Residence (в Меллихе), Ta’ Monita Residence (в Марсаскале), SmartCity (в Калкаре), Metropolis Plaza (в городе Гзира, расположенном на северо-восточном побережье), а также в районе Коттонера (это общее название трех городов: Бормла, Биргу и Сенглея) и на острове Маноэль. В аренду жилье можно сдавать только краткосрочно и при условии, что стоимость недвижимости превышает 233 тыс. евро, при этом должен быть бассейн, а собственность зарегистрирована в государственном органе – Hotel and Catering Establishments Board. Существуют и ценовые ограничения на приобретаемое жилье. «Стоимость покупаемой квартиры и дома не должна быть ниже 105 и 175 тыс. долларов соответственно, – говорит Станислав Зингель. – Помимо этого Министерство финансов должно выдать разрешение на приобретение недвижимости в течение 35 дней с момента подачи соответствующей заявки». На Мальте широко применяется практика подписания предварительного договора купли-продажи с оплатой 10% от стоимости приобретаемого объекта. В данном случае безопасность сделки обеспечивает нотариус, а не юрист. На проверку всех документов уходит до трех месяцев, по окончании которой осуществляется подписание договора купли-продажи, уплата налога на передачу прав собственности и гербового сбора (5%), а также услуг нотариуса (1%).

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.