Зарубежная недвижимость: up and down

Экономическая устойчивость или снижение инвестиционных показателей, падение стоимости квадратного метра или рост цен на жилье, положительная динамика строительной активности или спад в сфере домостроения — Великобритания, Греция, Испания, Черногория и Турция по-разному проявили себя в 2014 году. О том, что происходит сегодня на рынках недвижимости этих стран, рассказывает наш эксперт.

Рассказывает управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс

2014 год стал маркером спроса для множества зарубежных жилых объектов. Если спрос на жилье в Великобритании со стороны инвесторов из России стабильно двигался вверх, то интерес к курортной недвижимости Греции, Испании, Черногории и Турции практически сошел на нет. Виной тому экономические трудности, с которыми столкнулись российские покупатели, и в результате их отказ от «вторых дач» в пользу активов, приносящих ежегодный доход.

Великобритания

В финансово-экономическом центре страны — Лондоне — жилье продолжает дорожать, в том числе и в прежде непопулярных частях города. В связи с развитием транспортной инфраструктуры цены на недвижимость растут и в районах, расположенных в непосредственной близости от высокоскоростной железной дороги Crossrail. В среднем стоимость жилого объекта в 10-15 минутах ходьбы от станции Crossrail с 2008 года увеличилась на 54%, что значительно превышает аналогичный показатель в элитных районах британской столицы, где он составил чуть более 39,5%.  

Доходность, достигающая порядка 5% годовых, и сильный спрос в арендном секторе делают Великобританию мишенью в том числе и для международных инвесторов. И тот факт, что с 6 апреля 2015 года с зарубежных собственников британского жилья в случае его продажи будет взиматься налог на прирост капитала, для многих не станет препятствием на пути к инвестированию в этот регион. Налоговые правила, принятые с целью сокращения количества спекулятивных махинаций, коснутся лишь тех, кто приобрел недвижимость для последующей сдачи в аренду. Ставка зависит от размера суммы, полученной в результате продажи объекта, и колеблется от 18%, если прирост капитала ниже 32 010 фунтов стерлингов, до 28%, если он превышает этот предел. Благодаря устойчивости британского фунта и динамично развивающемуся рынку недвижимости Соединенное Королевство продолжает оставаться одним из самых безопасных направлений для сохранения инвестиционных капиталов в период экономической нестабильности. 

Греция

Родина одной из древнейших цивилизаций, философии и Олимпийских игр, Эллада является еще и средоточием живописных бухт, гротов и скалистых пещер, призывающих спелеологов со всего мира испытать свои силы. Местная экономика, на сегодняшний день слабейшая в Евросоюзе, вот уже не первый год пытается восстановить прежние показатели, но пока проигрывает в борьбе с рецессией. ВВП страны, который демонстрировал падение в 2013 году, в 2014-м показал рост в районе 0,7%, однако в четвертом квартале снова снизился на 0,4 % по сравнению с предыдущим кварталом.

В отличие от валового внутреннего продукта, стоимость греческих жилых объектов не прекращала своего падения весь 2014 год, снижаясь от квартала к кварталу на 8,9%; 7,9%; 7% и 5,8% соответственно. Цены на квартиры в новостройках опустились на 6,6%, а стоимость существующего жилья упала на 8%.  

Трудности на жилом рынке Греции, в частности сокращение числа сделок с недвижимостью и падение темпов строительства, порядком затрудняют и без того слабые попытки восстановления экономики. Количество одобренных сделок купли-продажи в 2014 году уменьшилось на 33% по сравнению с предыдущим годом. Объемы построенного жилья за этот период снизились на 19,2% относительно 2013 года. 

Доходность греческого жилого сектора составляет в среднем от 3,4 до 4,5% годовых. 

Испания

Королевство, омываемое Атлантическим океаном и Средиземным морем, может похвастать более чем 2 тыс. разнообразных пляжей и рекордным числом солнечных дней. Сочные фрукты и страстные гитарные ритмы способны покорить любого, даже видавшего виды туриста. Но инвесторов местный регион заинтересовать не в силах: россияне все чаще отказываются от покупок активов в Испании. С момента кризиса, разразившегося в испанском жилом секторе, прошло более семи лет, но до его стабилизации по-прежнему далеко. Пустующие дома, количество которых достигает почти 100 тыс., не в состоянии отыскать на рынке своего покупателя, и в ближайшее время плачевная ситуация, вероятно, разрешиться не сможет.  

Испанское жилье в 2014 году по-прежнему дешевело: в феврале цены показали максимальное падение в 7,6%, в декабре темп снижения немного замедлился до 3,2%. В наступившем году тенденция уменьшения стоимости жилых объектов сохраняется. В феврале оно составило почти 3,6%.  

Достаточно скромная доходность, от 3,8 до 4,2% годовых, которые способно принести испанское жилье, также не вызывает у инвесторов желания вкладывать средства в этот рынок недвижимости. 

Черногория

Высокогорные монастыри с удивительными древними фресками, глубокие каньоны и озера ледникового происхождения с кристально чистой водой, именуемые местными жителями не иначе, как «горными глазами», — все это стоит увидеть воочию. Правда, перед тем как приобретать местную недвижимость, надо задаться вопросом «С какой целью?». Идея переехать на постоянное место жительства в собственный дом на берегу моря вполне достойна реализации, но вот сдача в аренду такого объекта может оказаться весьма проблематичной, и в итоге инвестиция не принесет ожидаемого результата.  

За последний год черногорский рынок жилья продолжал сдавать позиции. Цена за квадратный метр в 2015 году опустилась до 1100 евро с показателя 1240 евро в 2013-м. За 2014 год стоимость квартир в новостройках снизилась на 5,5%. Всего на первичном рынке продана 761 единица жилья, тогда как годом ранее эта цифра достигала 1071. 

Учитывая, что местные жилые объекты способны принести в среднем от 2,7 до 3% годовых, факт падения интереса к ним совершенно не удивляет. Только за 2014 год спрос на черногорское жилье со стороны российских покупателей сократился примерно на 35%. Эта тенденция наблюдается с конца 2008 года и сегодня на черногорском рынке жилья фиксируются лишь разовые сделки. Такое положение дел будет сохраняться и дальше, поскольку неликвидный рынок с завышенными ценами не в состоянии привлечь инвесторов. 

Турция

Эта страна, расположенная на стыке двух культур и маршрутов, которые издревле связывали европейскую часть континента с азиатской, объединяет в себе портовый дух морских курортов и уникальное наследие памятников античной, византийской и исламской архитектуры. Любовь россиян к данному региону, вскормленная «горящими» путевкам и турам «все включено», часто перерастала в желание стать владельцем личного «турецкого уголка». Однако в прошлом году спрос начал ослабевать.  

Турецкая экономика в 2014 году также существенно пошатнулась: девальвация турецкой лиры привела к ужесточению кредитно-денежной политики, снижению кредитования и ослаблению притока инвестиций, в том числе и в сектор жилой недвижимости. Несмотря на то что ВВП страны после падения на 0,4% в третьем квартале прошлого года в четвертом квартале вырос на 0,7%, экономическая ситуация все еще остается нестабильной. 

Высокий уровень безработицы, достигший в декабре пикового с 2011 года показателя 10,9%, и серьезный государственный долг в размере 33% от ВВП мешают дальнейшему активному финансовому восстановлению государства. Объемы строительства в последнем квартале 2014 года снизились на 1,7%, равно как и количество проданных иностранцам жилых объектов. В декабре зарубежные покупатели приобрели в Турции 1855 объектов, а уже в феврале их число сократилось до 1369. По прогнозам Indriksons.ru, подобная тенденция сохранится в течение всего года. 

Инвестиционный потенциал этого региона остается слабым, в том числе и по причине невысокой доходности — от 3,2 до 4,3% годовых. Если желание приобрести местный объект в инвестиционных целях все же окажется слишком велико, выбирать стоит между Стамбулом и Бодрумом. В этих двух регионах государство строго контролирует рынок недвижимости и не допускает его «раздутия». В отличие от Стамбула и Бодрума, в некогда любимых россиянами Аланье и Анталье еще в 2008 году отсутствие контроля на рынке жилья привело к тому, что предложение превысило спрос: огромное число жилых объектов оказалось чрезвычайно сложно как сдавать в аренду, так и продать. 

Nota bene для инвестора

Присматривая подходящий объект, покупателю надо осознавать, какую цель он преследует. Если речь идет о круглогодичном личном проживании, единственным ограничением в выборе недвижимости может стать лишь сумма на счете потенциального собственника. Если в планах инвестора первым пунктом стоит получение дохода от сдачи объекта в аренду, тогда предпочтение стоит отдать стабильным европейским направлениям. С точки зрения доходности жилой сектор в странах Южной Европы по-прежнему не способен конкурировать с квартирами британских городов. Тому, кто, несмотря ни на что, все же решит связать свое инвестиционное будущее с одним из южно-европейских государств, следует учитывать особенности каждого отдельно взятого рынка жилья и уделить особое внимание предстоящим расходам — налоговым обязательствам и другим необходимым тратам, сопровождающим любую сделку купли-продажи недвижимости.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.