Зарубежная недвижимость: стресс-тест для инвестора

Пока финансовые рынки Китая терпят поражение, другие государства, в числе которых и Великобритания, проводят «тренировочные бои», проверяя экономику на прочность. О том, что такое кризисный сценарий, как события, происходящие на фондовых рынках, отражаются на показателях рынка жилья и как экономические коллапсы позволяют инвестору выработать грамотную стратегию рассказывает наш эксперт.

Шок или расчет?

Стресс-тестирование, подразумевающее внедрение определенных сценариев развития событий для испытания устойчивости той или иной системы, уверенно применяется и для проверки финансового состояния и экономической стабильности того или иного государства. За основу подобного исследования нередко берутся либо экстремальные события, придуманные или уже случавшиеся в истории, либо так называемый внешний риск-фактор, примером которого может служить любой индекс – от курса валют до стоимости барреля нефти или жилья. Такая «шоковая терапия» подобно лакмусовой бумажке не только выявляет все несовершенства системы, заставляя правительство принимать дополнительные меры, но и позволяет инвесторам вычислять самые сильные рынки недвижимости.

Стресс-тесты чаще всего опираются на нескольких ключевых рисков, таких как, например, кредитный, рыночный или риск ликвидности и изучают поведение банков в кризисных ситуациях. Результаты стресс-тестов зависят от различных экономических сценариев. Такая проверка банков на прочность в 2009 году вызвала большой резонанс: на фоне худшего глобального финансового кризиса со времен Великой депрессии множеству банков и других учреждений просто не хватило капитала.

К примеру, Европейская бизнес ассоциация (European Banking Authority или EBA) в сотрудничестве с Европейским советом по системным рискам (European Systemic Risk Board или ESRB) с 2009 года занимается выявлением тенденций потенциальных рисков, а в качестве инструмента использует именно стресс-тестирование. Целью таких тестов является оценка устойчивости финансовых институтов к неблагоприятному развитию событий на экономических рынках Евросоюза.

Проверка на кризис

Помимо органов, ответственных за устойчивость банковского сектора ЕС, во многих европейских странах стресс-тестированием занимаются Центробанки. «Экономический рост в Китае серьезно снижает свои темпы: примерно от 7% до всего лишь 1,7%, тормозя мировые финансовые и жилые рынки. Падает стоимость жилья в Китае и Гонконге, а валюты развивающихся рынков проигрывают доллару США. Стоимость нефти падает, а Великобритания и еврозона тем временем продолжают погружение в глубокую дефляционную рецессию». Это не конец света для мировой экономики, а недавний кризисный сценарий, составленный Банком Англии специально для уже второго по счету ежегодного стресс-теста банковского сектора. Такой стресс-тест создан специально для проверки британских банков, хватит ли им капиталов и способны ли крупнейшие кредиторы Великобритании выдержать такой экономический удар. В результате после прохождения стресс-теста Банка Англии общий уровень акционерного капитала семи основных кредиторы Великобритании опустился с 11,2 до 7,6%. В США, где подобные стресс-тесты также являются обычной практикой, после последней проверки американские банки пострадали чуть сильнее, в стрессовых условиях их капитал упал с отметки в 11,9 до 7,1%.

Помимо всего прочего, стресс-тесты учитывают и основные факторы, свидетельствующие о потенциальном экономическом спаде, на которые также стоит обратить внимание инвестору, планирующему вложить средства в объекты того или иного рынка недвижимости.

1. Замедление роста ВВП

Снижение темпов роста валового внутреннего продукта напрямую сказывается на экономическом развитии страны, тормозя восстановление во всех ее областях.

2. Долговой кризис

Проблема, которая чаще всего беспокоит Европейский центральный банк, связана именно с крупными долгами ряда государств, в частности стран PIIGS (Португалии, Ирландии, Италии, Греции и Испании). Недаром местные рынки недвижимости по-прежнему остаются слабыми: на фоне скромного спроса на жилье, доходность оказывается низкой и нерегулярной, в лучшем случае доходя до 4% годовых.

3. Снижение стоимости нефти или других активно используемых природных ресурсов

Падение цен на топливо в энергопроизводящих регионах ведет к сокращению затрат среди нефтяных компаний, провоцирую волну увольнений в энергетическом секторе, что в свою очередь приводит к повышению уровня безработицы в стране.

4. Безработица

Чем выше оказывается процент безработных в стране, тем ниже оказывается спрос в арендном секторе и секторе продаж, ведь местные жители, которым едва хватает денег, чтобы свести концы с концами, редко задумываются о том, чтобы приобретать собственное жилье или переезжать в квартиру получше. Среди европейских стран лидером по количеству безработных граждан сегодня является Греция, где уровень безработицы достиг почти 24,6%.

5. Валютные колебания

Разница курсов валют играет не последнюю роль в экономическом становлении государства. К примеру, в строительном секторе снижение домашней валюты против доллара или евро может привести к дополнительным затратам на стройматериалы и рабочих, что приведет к резкому повышению цен и снижению спроса среди местного населения, чьи зарплаты останутся на том же уровне.

Стресс-тестирование позволяет инвестору выработать так называемую стратегию «посткризисной ликвидности»: тот факт, что экономика пережила искусственно созданную «шоковую терапию» и оказалась неуязвима означает, что в случае настоящего кризиса она останется на плаву, удерживая рынок недвижимости от резких перепадов цен, а инвестора – от потери капитала.

________

Автор: Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании  Indriksons.ru

Фото: tastytradenetwork.squarespace.com

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.