Зарубежная недвижимость. За что можно переплатить?

Неэкономические факторы играют далеко не последнюю роль в ценообразовании объекта недвижимости. И в большинстве случаев метраж и качество отделки гораздо менее значимы, чем место расположения.

Качество, востребованность и стоимость __жилья за рубежом__ в последнее время все меньше зависят от его непосредственных параметров: метража, отделки и даже вида из окна – и все больше от близости престижных учебных заведений, наличия неподалеку площадок для гольфа и даже удаленности от железнодорожного вокзала. Не говоря уже о том, что жить в одном доме или районе со звездой подчас гораздо ценнее (в том числе и в денежном плане), чем иметь в доме мраморный пол, камин и большую террасу. Как отмечает Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank, в Европе вид на море увеличивает стоимость объекта на 50%, а вид на гольф-поле – на 10–30%.

Россияне часто инвестируют в объекты, руководствуясь лишь расхожими стереотипами, а не актуальными тенденциями. Это и лишает их возможности увеличить свою прибыль и ускорить ее получение

На сегодняшний день инвесторам важно понимать и внимательно изучать подобные тенденции, поскольку вложение денег в __виллы на первой линии__ далеко не всегда себя оправдывает. По словам Игоря Индриксонса, директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, россияне часто вкладывают средства в объекты, руководствуясь лишь расхожими стереотипами, а не актуальными тенденциями. Это и лишает их возможности увеличить свою прибыль и ускорить ее получение. ###За близость к образованию Обеспечить детям хорошее образование – одна из главных задач, которую ставят перед собой родители. Поэтому, рассматривая возможность переезда, они все чаще обращают внимание на качество образования в близлежащих учебных заведениях. В целом по миру наличие рядом престижной школы или вуза может повысить стоимость жилья на 5%. И особенно актуально это для Великобритании, где, по словам эксперта из IntermarkSavills, жилье рядом с хорошей школой может оказаться дороже на 34%, а рядом с вузом – на 19%. При этом, как отмечает Игорь Индриксонс, существует интересная закономерность: переплаченная сумма, как правило, эквивалентна той, которую родители бы заплатили за обучение их детей в частном учебном заведении. «Выбирая место жительства для своей семьи, родители зачастую обращают внимание на уровень образования, который местные школы готовы предложить их детям», – отмечает Мартин Гахбауэр, главный экономист британской строительной организации Nationwide. В недавнем отчете компании приводится сравнение влияния фактора близости к хорошему учебному заведению с другими параметрами, которые воздействуют на ценообразование объекта недвижимости. Например, выяснилось, что даже наличие второй ванной комнаты меньше влияет на стоимость, чем хорошая школа поблизости. При этом Гахбауэр отмечает, что уровень учебного заведения все же не является решающим фактором при покупке жилья, а скорее, одной из важных характеристик, воздействующих на его стоимость. При этом, как отмечает Игорь Индриксонс, если инвестиции осуществляются с целью последующей сдачи объекта в аренду, переплачивать за близость к вузу нет смысла. Особенно если это относится к малогабаритному жилью, которое, скорее всего, будут снимать студенты. Дело в том, что они, как правило, не имеют ничего против разъездов и переплачивать за возможность жить рядом с институтом не станут. ###За спортивный образ жизни Все большее значение для покупателей, в том числе и из России, приобретает «спортивный» фактор. Его, в свою очередь, можно поделить на две тенденции. Первая – это __рост цен на недвижимость__ в странах и городах, где планируется проведение Олимпиады или футбольного турнира. Вторая – актуальность инвестиций в недвижимость тех стран и регионов, где развита инфраструктура для занятий такими модными видами спорта, как гольф, серфинг и [горные лыжи](http://www.maindoor.ru/texts/3612/) Дело в том, что крупные спортивные состязания в наше время приобрели такой размах, что вопрос __инвестиций в недвижимость__ неподалеку от «места событий» приобретает все большую актуальность. Если раньше речь шла о необходимости строительства стадионов и жилья для проживания спортсменов, т. е., по сути, сооружений, без которых проведение мероприятий было бы просто невозможно, то за последнюю четверть века ситуация в корне изменилась. Сегодня проведение спортивных состязаний подразумевает также интенсивное развитие транспортной и туристической инфраструктур. Примером здесь может послужить Бразилия, президент которой Лула да Силва пообещал к Олимпиаде 2016 года усовершенствовать транспортную систему, коммуникации и принять меры по борьбе с преступностью. Кроме того, вместимость отелей Рио к 2016 году будет увеличена до 50 000 номеров (т. е. вдвое), а аэропорты будут расширены. По словам Карлоса Лангони, бывшего президента Центрального банка страны, ответственного за подготовку чемпионата мира по футболу, который в 2014 году также пройдет в Бразилии, транспортная инфраструктура Рио-де-Жанейро остро нуждается в усовершенствовании и правительство уже взяло на себя обязательства по выполнению этой задачи. Владельцы бразильской недвижимости непременно ощутят перемены к лучшему, т. к. Олимпийские игры окажут значительное влияние на рост экономики этой страны, что, в свою очередь, подтолкнет вверх цены на жилье. Однако Игорь Индриксонс не считает, что ориентироваться на подобные тенденции оправданно: «В связи с проведением масштабных спортивных мероприятий __цены на недвижимость__ резко подскакивают. Однако так же резко они и опускаются потом. Это известный факт. Тем не менее инвесторы все равно каждый раз делают большие ставки на инвестиции в преддверии спортивных состязаний».

Качественные гольф-курорты привлекают даже тех покупателей недвижимости, которые вообще не играют в гольф

Вкладывать деньги в модные спортивные увлечения намного надежнее. Наличие в стране подходящей инфраструктуры не только значительно повышает __цены на недвижимость__, но и зачастую обеспечивает круглогодичную востребованность объекта со стороны арендаторов. Как, например, в случае с гольфом, столь глубоко любимым российскими олигархами. И вполне вероятно, что за такими рынками, как ЮАР, – будущий успех инвесторов. Сейчас страна активно занимается развитием инфраструктуры для игры в гольф и на сегодняшний день насчитывает 138 площадок, отвечающих мировым стандартам качества. При этом __цены на недвижимость__ здесь сегодня крайне привлекательны, а значит, перспективы налицо. Особенно учитывая тот факт, что в III квартале этого года в ЮАР наметился рост цен (на 0,55% по сравнению с предыдущим) после падения за год на 7,1%, а Центральный банк страны принял решение не повышать процентные ставки (сейчас они держатся на уровне 7%) в связи со снижением уровня инфляции. Комментирует Елена Юргенева: «Качественные гольф-курорты привлекают даже тех покупателей недвижимости, которые вообще не играют в гольф. Это связано с тем, что в условиях повсеместной интенсивной застройки наличие поля для гольфа гарантирует эксклюзивные ландшафты, идеальные газоны, меньшую плотность застройки в целом. При этом цены на виллы с видом на гольф-поле будут на 20% дороже других объектов, находящихся на территории того же гольф-курорта. Наличие гольф-поля, спроектированного известным архитектором, теннисного корта, вида на море придает проекту уникальность и престиж, что является важным при выборе как места жительства, так и объекта с целью инвестиций. Именно вложение средств в строительство проектов с гольф-полями и соответствующей инфраструктурой является наиболее перспективным». ###За престиж и удобство При ценообразовании немаловажным фактором оказывается и просто район, где расположено жилье. В любой столице или городе мирового или государственного значения есть районы, которые считаются престижными. Причем зачастую критерии престижа основаны на том, что так «повелось», а не на том, что здесь обязательно расположены известные достопримечательности или недвижимость отличается высоким качеством. Комментирует Игорь Индриксонс: «Очень часто застройщики, ориентируясь на желание некоторых людей проживать в престижном районе, поступают хитро: они, например, включают в название __жилого комплекса__ название престижного района. При этом конкретное расположение объекта уже отходит на второй план, а выгодное название прибавляет к стоимости такого жилья 5–10%». Еще один фактор, влияющий на цену, – близость к железнодорожной станции. Пиком прироста капитала в данном случае считается удаленность объекта на 150 м. В этом случае вокзал находится в зоне досягаемости. Это крайне важно, например, для городов Европы, где в силу развитой транспортной инфраструктуры, открытых границ в Шенгенской зоне и географической близости стран за возможность путешествовать максимально удобно люди готовы доплачивать. Кроме того, на расстоянии 150 м от вокзала шум поездов уже не беспокоит, поэтому такая недвижимость всегда в цене. Если удаленность от вокзала меньше, стоимость объекта значительно снижается. Негативно повлиять на цену могут и другие факторы. Например, если в районе большое количество недвижимости изымается за долги, корректировка стоимости жилья может достигать 20%. В целом факторы, оказывающие влияние на цену, могут быть самыми разными и зависят как от региона и экономической ситуации в мире, так и от тенденций моды и ценностей потребителя. И инвесторам крайне важно уметь комплексно анализировать текущую ситуацию и прогнозировать последствия, поскольку беспроигрышных вариантов на все времена не бывает. Соответственно, делать основную ставку на __виллы на первой линии__ тоже бессмысленно: вариант пусть и традиционный, однако отнюдь не самый выигрышный. Динамично меняющийся рынок настойчиво предлагает инвесторам выйти за рамки традиционных взглядов на вложения и стоять у истоков перспективных направлений. _Людмила Иванова_

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.