Все под контролем

Что такое государственный контроль и какое значение он имеет для рынка недвижимости? Что происходит на рынке в момент возникновения пузыря и что это означает для инвестора, вложившего свои средства в местные объекты? Какие условия необходимо соблюдать правительству для успешного регулирования рынка жилья и как правильно выбрать потенциально доходный актив?

Государственным контролем принято называть ограничения, устанавливаемые правительством страны на местном рынке недвижимости для предотвращения негативного ценообразования, а именно резкого повышения или понижения стоимости жилых объектов, а также для регулирования спроса со стороны покупателей или застройки определенных территорий. Мер, которые принимаются в рамках политики госконтроля, регулярно проводимой правительствами мировых держав, существует великое множество, однако не все они оказываются одинаково полезны для развития устойчивого рынка жилья. Строгий государственный контроль или, наоборот, его отсутствие, определяет судьбу отдельно взятого рынка недвижимости. Случается так, что правительственные стратегии, призванные помочь развитию рынка жилья, оборачиваются затяжными кризисами, спровоцированными отсутствием достаточного количества инвестиционных вливаний. В свою очередь инвесторы также нередко страдают от неудачных правительственных решений, вместо потенциальной прибыли сталкиваясь с потерей капитала.

Государственный контроль и кодекс выживания инвестора

Одним из самых ярких примеров отрицательного государственного регулирования рынка стали Объединенные Арабские Эмираты. Рынок недвижимости Дубая, который открылся для иностранных покупателей в 2002 году, спустя шесть лет заставил основательно понервничать большинство инвесторов, вложивших деньги в местные объекты. Рост цен, достигший пика к 2008 году, привлек внимание в том числе и россиян, которым к этому моменту принадлежало порядка 70% сделок с местной недвижимостью. Кроме того, причиной «дубайского кризиса» послужило отсутствие конечного потребителя, а точнее того, кто будет арендовать эту самую недвижимость: при огромном количестве покупателей арендаторы находились с трудом. Учитывая, что дубайский рынок жилья был построен на стратегии торговли опционами недвижимости, запрет местного правительства на перепродажу контрактов спровоцировал глубокий кризис. Падение стоимости жилья в Дубае 2008 года оказалось самым масштабным за всю историю мировых рынков недвижимости и оказалось фатальным для множества инвесторов, которые в тот момент простились с миллионами вложенных средств.

Вторым примером стал рынок жилой недвижимости Болгарии, где правительство толком не регулировало деятельность застройщиков, что в итоге привело к банкротству многих из них. Застройщики один за другим замораживали проекты, а покупатели, приобретавшие местную недвижимость, оставались у разбитого корыта, без дома и без денег.

Полной противоположностью дубайского и болгарского рынков сегодня является рынок недвижимости Великобритании, где парламентарии регулярно вводят ограничения, касающиеся участников местного рынка жилья. Несмотря на кажущуюся строгость, все эти меры в течение нескольких десятков лет позволяют британскому рынку оставаться одним из приоритетных направлений для инвестирования. Еще одна европейская страна – Швейцария, которая славится своими жесткими ограничениями, в том числе для иностранных покупателей недвижимости, в то же время является одним из самых стабильных инвестиционных рынков. Мало того швейцарское законодательство запрещает иностранцам покупать объекты в кантонах Цюрих и Женева, так еще и разрешений на покупку местной недвижимости выдает всего полторы тысячи в год. Несмотря на подобные барьеры, спрос со стороны инвесторов не ослабевает уже не одно десятилетие.

Экономическая устойчивость, напрямую зависящая в том числе и от грамотной политики, проводимой органами государственного управления, делает рынок жилья устойчивым к любого рода кризисам. Контроль рынка недвижимости, который берет на себя правительство той или иной страны, не только держит в узде уверенный рост цен, но и обеспечивает инвестиционную привлекательность отдельно взятой страны. Баланс спроса и предложения, регулируемый государством, снижает инвестиционные риски к минимуму, а отсутствие резких ценовых взлетов и падений позволяет инвестору получать стабильную доходность. Именно поэтому объекты таких стран как Великобритания, Франция и Швейцария становятся самыми желанными активами как влиятельных, так и начинающих инвесторов.

«Пузырь» или избыточное предложение – что хуже?

Для того, чтобы вовремя распознать заведомо неликвидный рынок и обеспечить полную безопасность своих капиталов, необходимо обращать внимание вовсе не на внешний вид будущего объекта, а на события, происходящие на выбранном рынке жилья. Возникновение «пузыря», означающее ни что иное как дисбаланс предложения и спроса в пользу последнего, является одним из основных симптомов кризиса жилищного сектора любого мирового государства. Ограничение строительства, активно используемое правительством в качестве превентивной меры, «нагревает» рынок, повышая спрос со стороны покупателей. Огромное количество желающих приобрести объект именно в этом регионе провоцирует рост стоимости жилья, происходящий невероятно быстрыми темпами. «Надутый пузырь» или, другими словами, перегрев рынка недвижимости, кому-то из инвесторов может показаться удачным моментом для вложения средств, ведь цены растут, позволяя увеличить потенциальную доходность. На самом же деле «надутый пузырь» рано или поздно обязательно «лопнет»: после достижения рынком пиковой точки, цены начинают падать и рассчитывать на быстрое восстановление этого жилого сектора инвестору уже не приходится.

Обратная сторона «пузыря» – чрезмерный рост предложения, который связан либо с «бесконтрольностью» местного рынка, либо с желанием правительства обеспечить жилыми объектами большинство покупателей и инвесторов. В результате спрос опускается все ниже, а пустующих объектов становится все больше. Именно такая ситуация происходит сегодня в Испании, где сотни тысяч домов простаивают в ожидании покупателей, число которых сокращается с каждым днем. Виной тому не только слабая экономика, но и политика, некогда проводимая испанскими властями. С 70-х годов местное правительство взяло курс на капитальную застройку, темпы которой сократились лишь к 2007 году. Уже тогда стало ясно, что предложение серьезно превышает спрос и в стране, где безработица в то время находилась на уровне почти 10%, а сегодня, к слову, перешагнула рубеж в 22, 37%, покупателей для всех эти построенных объектов оказалось просто не найти. Прошло уже более семи лет, и страна так до сих пор не смогла продемонстрировать достойный инвестиционный потенциал. Доходность, не превышающая 4% годовых, недобросовестные управляющие компании, с которыми рискуют столкнуться инвесторы, и слабый спрос сделали свое дело – сегодня эта страна входит в пятерку самых неликвидных инвестиционных направлений.

______

Автор: Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель   компании Indriksons.ru

Фото: sfhq.net

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.