Возможности рынков недвижимости Таиланда, Камбоджи и Вьетнама

Свой дом в стране вечного лета на берегу теплого моря, волнами ласкающего белый песок… Развивающиеся государства ЮВА – Таиланд, Камбоджа, Вьетнам – предоставляют такую возможность даже людям без заоблачных доходов.

Правда, пить шампанское в своих новых домах и квартирах в далекой стороне могут лишь те, кто не боится рисковать. По данным компании IntermarkSavills, Таиланд и Вьетнам находятся в списке стран, рынки недвижимости которых в 2010 году будут опасны для инвестиций. В качестве аргумента, в частности, приводится виртуальный рост цен: когда стоимость жилья растет только на бумаге. Это происходит потому, что застройщики по мере приближения к окончанию строительства увеличивают цены в прайс-листах, чем дезориентируют инвесторов, и те покупают, видя рост цен. А в действительности это не отражает объективной картины. Есть и другие факторы риска. Издание «Ведомости» приводит слова президента инвестиционной группы Sesegar Ирины Жаровой-Райт, которая в числе стран, опасных для вложений в недвижимость, также называет Таиланд и Вьетнам. Причинами этого, по ее мнению, являются недружественная государственная политика по отношению к иностранным инвесторам, а также снижение активности в туристическом бизнесе, на который приходится до 20% ВВП этих стран. Камбоджа не входит в списки опасных для инвестиций государств, скорее всего, в силу молодости рынка недвижимости и недостаточно развитой инфраструктуры.

Важен также географический фактор. Ведь указанные страны находятся, что называется, чуть ли не на краю света, на расстоянии утомительных многочасовых перелетов. Да и тропический климат не для всякого: влажность, жара, сезоны дождей и угрозы опустошительных ураганов и цунами. Тем не менее желающие приобрести здесь недвижимость имеются. Что же ждет их «там, в краю далеком»?

###Таиланд

Королевство Таиланд – одно из самых популярных у российских туристов государств. Для этой страны туризм является одним из столпов экономики. Яркая экзотика, своеобразная кухня, шикарные морские курорты – все это привлекает и зарубежных инвесторов в «страну свободных» – «пратхет тхай» (так тайцы называют свою родину).

Мировой финансовый кризис в сочетании с внутренней политической напряженностью нанес серьезный удар по туристическому бизнесу . Последний переворот в Таиланде произошел в 2008 году, когда оппозиция вывела на улицы тысячи демонстрантов, требовавших отставки правительства. Они окружали административные здания, перекрывали улицы и даже на много дней блокировали международный аэропорт Бангкока. Предыдущий военный переворот был осуществлен в 2006 году. Вообще, за весь XX век в Таиланде их было немало. Российских туристов, как правило, такие перипетии местной жизни не очень пугают. Тем не менее от подобных событий страдает туристический бизнес в целом, а вместе с ним и рынок недвижимости.

В настоящий момент наблюдается излишек гостиничных мест в Бангкоке и на главных курортах страны. По сообщениям тайских СМИ, в начале сентября 2009 года более 20 международных отелей были выставлены на продажу. Избыточное предложение наблюдается также на рынке жилья, в том числе элитного. Это усугубляется еще и тем, что многие иностранцы, проживающие в Таиланде, потеряли работу в результате экономического спада.

По данным портала MarketResearch.com, большинство девелоперов, занимающихся проектами строительства жилья, рапортовали о некотором улучшении ситуации в третьем квартале 2009 года, хотя утверждают, что на рынке по-прежнему мало потенциальных покупателей.

Главная проблема для желающих приобрести недвижимость в Таиланде состоит в том, что по закону иностранец не может быть собственником земли. Этот запрет снижает спрос, особенно в фешенебельных жилых кварталах Бангкока и на курортном острове Пхукет, облюбованных пенсионерами из Европы. Физическое лицо может либо арендовать землю или дом, либо создать действующую в Таиланде иностранную компанию, либо в соответствии с местным законодательством зарегистрировать фирму вместе с тайцами и купить недвижимость на имя юрлица. Причем доля граждан Таиланда в такой компании должна составлять не менее 51%. Кроме того, предприятие не может существовать только на бумаге – оно должно заниматься реальным бизнесом.

[note]В Таиланде по закону иностранец не может быть собственником земли[/note]

По данным портала Topasia.ru, собственность иностранцев в жилищных кондоминиумах – юридически наиболее простая форма приобретения прав на недвижимость, позволяющая полностью распоряжаться собственностью по своему усмотрению, завещать ее, закладывать, брать под нее кредиты и пр. Здания, строящиеся для кондоминиумов, также должны минимум на 51% находиться в собственности тайцев, что создает многим девелоперам определенные трудности. Зато налогов на собственность в кондоминиумах нет. Но, как указывает источник, если иностранец продает приобретенную им квартиру в кондоминиуме ранее, чем через три года с момента приобретения, он должен будет заплатить в госбюджет налог в размере 13% от стоимости квартиры. Иностранный гражданин, сдающий свое жилье в аренду, обязан платить налог в размере 13%, уклонение от уплаты которого расценивается как уголовное преступление. Наиболее надежный способ сдачи квартиры внаем – предоставление доверенности обслуживающей компании или агентству недвижимости на право сдачи жилья.

###Камбоджа

Королевство Камбоджа, соседняя с Таиландом страна, наследница когда-то великой Кхмерской империи, от которой до наших дней сохранилось множество прекрасных храмов. Самый известный из них – величественный Ангкор-Ват, привлекающий туристов со всего мира. Развитие Камбоджи отстает от Таиланда и Вьетнама. Тридцать лет назад все здесь было разрушено почти до основания в результате правления «красных кхмеров» (которые маоистский лозунг «Деревни окружают города» довели до логического завершения – «Деревни уничтожают города», ликвидировав всякую частную собственность и убив миллоны соотечественников) и многолетней войны, начавшейся после свержения режима Пол Пота в 1979 году. До сих пор в камбоджийской земле зарыто огромное количество мин.

За недолгое мирное время налаживается инфраструктура страны, делается ставка на развитие туризма. Правительство намерено усовершенствовать сеть авиаперевозок, строить дороги и аэропорты. Город Сиануквиль (Кампонгсаом) на берегу Сиамского залива имеет все шансы стать первоклассным курортом.

Наряду с этим правительство намерено привлекать инвестиции в недвижимость. По данным портала Cambodianproperty.com существующее законодательство позволяет иностранным инвесторам в Камбодже либо арендовать жилье на срок до 99 лет, либо зарегистрировать компанию совместно с резидентом, которому должно принадлежать не менее 51% акций, и покупать недвижимость на юрлицо. Существующие в Таиланде схемы приобретения жилья иностранцами применяются и в Камбодже. Долгосрочная аренда позволяет иностранцу покупать недвижимость и регистрировать ее от имени гражданина Камбоджи, с которым иностранец вступает в долгосрочное арендное соглашение. Хотя аренда сроком на 99 лет мало отличается от покупки, по мнению некоторых экспертов, люди психологически хотят быть собственниками, а не арендаторами.

Еще один нюанс: иностранец может купить жилье и зарегистрировать его непосредственно от имени гражданина Камбоджи, что требует безоговорочного взаимного доверия. Документ о праве собственности выдается кхмеру, а иностранец забирает оригинал этого документа, без которого любые сделки невозможны. Кстати, гражданин Камбоджи, на чье имя записана собственность, необязательно должен постоянно проживать в этом государстве. Такой договор может быть зарегистрирован, например, с гражданином Камбоджи, живущим в России.

[note]В период с 2005 по середину 2008 года цены на некоторые дома в Пномпене выросли в десять раз[/note]

В ближайшие месяцы ожидаются изменения в камбоджийском законодательстве, которые позволят иностранцам приобретать в собственность квартиры, расположенные на верхних этажах зданий. Жильем на нижних этажах, предполагающим право собственности на землю под зданием, по-прежнему смогут владеть только камбоджийцы.

По данным The New York Times, за период с 2005 по середину 2008 года цены на некоторые дома в Пномпене выросли в десять раз. Обозреватели начали верить в молодой рынок недвижимости Камбоджи. Но в результате экономического спада цены на жилье в столице упали на 40% по сравнению с прошлым годом.

Спорной в проекте является норма, согласно которой 51% совладений в зданиях, которые строятся для привлечения иностранных инвестиций, должны быть выкуплены кхмерами. Вряд ли камбоджийцы будут заинтересованы в настолько дорогих вложениях в недвижимость.

###Вьетнам

Граничащая с Королевством Камбоджа Социалистическая Республика Вьетнам также имеет древнюю историю и культуру, знаменита памятниками и разнообразными природными ландшафтами. Сотни километров великолепных пляжей тянутся вдоль побережья теплого Южно-Китайского моря.

В последнее время российские граждане и компании проявляют интерес к недвижимости во Вьетнаме. До недавних пор иностранцам вообще не разрешалось приобретать здесь жилье. Согласно конституции страны, земля не может быть частной собственностью. Однако жизнь вносит свои коррективы. 1 января 2009 года вступило в силу решение Национального собрания СРВ о продаже некоторым категориям иностранцев недвижимости. К избранным относятся иностранцы, инвестирующие средства в экономику государства, состоящие в браке с гражданами СРВ, имеющие университетские дипломы, работающие в определенных сферах народного хозяйства.

[note]Новая тенденция – строительство дорогих особняков на морских курортах, которые используются владельцами в течение небольшого периода года[/note]

Отдельную категорию составляют лица, отмеченные наградами Вьетнама и получившие звание почетных граждан. Им разрешено покупать апартаменты (но не дома или землю). Квартира приобретается на срок не более 50 лет, после чего она должна быть продана или подарена. По данным Министерства строительства Вьетнама, в настоящее время в стране проживают и работают 80 тыс. иностранцев, 20 тыс. из которых могут воспользоваться правом покупки жилья по новым правилам. Когда есть запрет, как правило, существуют и пути его обхода. Как отмечает портал Vietnamnet.ru, некоторые иностранцы приобретают во Вьетнаме дома для юридических лиц, зарегистрированных на территории этого государства, в состав учредителей которых они входят.

В последние годы на рынке наметилась новая тенденция – строительство дорогих особняков на морских курортах, которые используются владельцами в течение небольшого периода года. Остальное время домами управляют местные отели и сдаются приезжим. По информации портала Propertywire.com, агентства недвижимости в Ханое и Хошимине в ближайшие месяцы ожидают подъема на рынке. Цены на жилье будут расти, причем наибольший рост будет наблюдаться в секторе курортных особняков.

_Михаил Бредис_

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.