Вилла в Ницце в ипотеку, или Чем выгодны кредиты зарубежных банков

Финансовые институты Европы перестали относиться к российским покупателям недвижимости с предубеждением. «В некоторых странах получить ипотечный кредит проще, чем в России, а условия намного привлекательнее», – говорит Кирилл Долгинский, руководитель Lowell Finance.

Наша встреча с Кириллом Долгинским произошла в конце февраля на выставке «Домэкспо». Мой собеседник показал себя грамотным специалистом и приятным в общении человеком. Начиная разговор с условий ипотечного кредитования и принципов работы компании Lowell Finance, мы плавно перешли к обсуждению банковских предложений в популярных у россиян странах, а также тонкостях, существующих на разных рынках. Беседа была настолько интересной, что я и не заметила, как пролетел отведенный на интервью час. Надеюсь, читатели Maindoor.ru найдут в этом материале много полезного и для себя.

####Кирилл, ваша компания является международным ипотечным брокером. Иными словами, вы помогаете нашим соотечественникам получить финансирование иностранных банков на покупку недвижимости за рубежом. Расскажите, кто ваши клиенты, почему они доверят вам и что вы можете им предложить.

На сегодняшний день большинство клиентов, с которыми работает Lowell Finance, приходят через агентства недвижимости. Это уже подготовленные к финансовой сделке люди, которые знают, какой объект, где и за какую цену они покупают. Наша функция ознакомить их с доступными в конкретном регионе ипотечными программами, проконсультировать, куда лучше обратиться, чтобы получить наиболее интересные условия, и какие дополнительные документы необходимо собрать, для того чтобы увеличить шансы на получение кредита. Когда все бумаги готовы, мы составляем досье и вместе со своими рекомендациями отправляем в выбранный банк. В случае положительного отклика мы получаем от клиента вознаграждение, размер которого фиксирован и не зависит от суммы выданного кредита. Хочу подчеркнуть, что Lowell Finance не получает комиссий от банков, что позволяет нам работать с широким выбором кредитных предложений.

Консультировать частных клиентов приходится реже, однако мы считаем, что в ближайшем будущем количество обращений от них вырастет до 30–40% от общего числа. Их доля увеличится за счет определенной категории людей, не желающих работать с российскими агентствами и приобретающих недвижимость напрямую, – число таких покупателей в России растет.

Те, кто к нам обращается, экономят свои время и деньги. Всю необходимую информацию об условиях различных финансовых институтов они получают в доступной форме, не выезжая из России. Покидать страну, чтобы нанести визит в банк, перед тем как будет принято решение о выдаче ипотечного кредита, также не требуется. Как я уже говорил, у нас достаточно широкий выбор кредитных предложений по разным странам, которыми часто не располагают агентства недвижимости, работающие с двумя-тремя партнерами. Из-за большого количества поступающих от нас обращений некоторые банки, в частности во Франции и Испании, дают нашим клиентам более выгодные условия в виде снижения административных сборов и процентных ставок.

####Чем обусловлен рост интереса российских покупателей зарубежной недвижимости к ипотечному кредитованию? Ведь в большинстве случаев это люди состоятельные, которые могут позволить себе сразу заплатить полную сумму…

Ситуация на рынке меняется, меняется и менталитет людей – они становятся более прагматичными. Зачем отдавать всю сумму, когда благодаря сложившимся в данный момент выгодным условиям кредитования есть возможность еще долгое время распоряжаться этими средствами? [Во Франции](/texts/4819.html?lowell_interview), например, под покупку жилья сегодня реально получить фиксированную кредитную ставку 3,25% годовых на девять лет, а плавающая ставка сейчас может находится на уровне 2,3%.

В числе наших клиентов равно представлены и те, кого интересуют бюджетные объекты стоимостью 150–200 тыс. евро, и те, кто приобретает недвижимость за 3,5–5,5 млн евро и выше. Сегодня основные причины обращения к ипотечному кредитованию следующие: отсутствие собственных средств, выгодно низкие кредитные ставки, нецелесообразность в подобных условиях изымать крупную сумму из бизнеса, оптимизация налогов.

Помимо большого интереса россиян к недорогим кредитам зарубежных банков, спрос стимулируется благодаря их доступности. Правда, на сегодняшний день в ряде стран получить ипотеку стало сложнее, но в среднем эта процедура проходит без особых трудностей, а пакет необходимых документов несопоставим с тем, который вы должны предъявить при оформлении ипотечного кредита в России.

####Вы упомянули об оптимизации налогов. Не могли бы вы раскрыть эту тему подробнее?

В первую очередь это может быть интересно тем, кто покупает дорогое жилье во Франции (от 800 тыс. евро), т. к. такие объекты облагаются налогом на роскошь. В данном случае, ипотека позволяет его оптимизировать или существенно сократить. Поскольку кредит является обременением до момента его выплаты, то налог на роскошь с ипотеки не взимается и позволяет либо сократить уплату налога, либо вообще избежать ее. Существуют также предложения банков in fine, когда размещается депозит на размер ипотеки и проценты по депозиту могут покрывать выплаты по кредиту. Например, при покупке виллы стоимостью 4 млн евро, размещении депозита в банке на сумму 2 млн и получении кредита на такую же сумму проценты по кредиту покрывают выплаты по ипотеке и позволяют сократить налог на роскошь, уплачиваемый не со всей стоимости объекта за вычетом необлагаемой базы (3,2 млн евро), а лишь с 1,2 млн (2 млн минус 800 тыс.). Что эквивалентно экономии более 25 тыс. евро ежегодно.

####Действительно ли самое сложное в процедуре получения ипотечного кредита за рубежом – это подтвердить источник происхождения средств?

Не все покупатели зарубежной недвижимости могут документально удостоверить источники происхождения денег, однако при получении кредита такой вопрос возникает довольно редко и в основном у французских банков. Если подобная необходимость появится, вместо этого можно продемонстрировать свои высокие расходы. Ведь банк в первую очередь интересуется платежеспособностью клиента, для чего необязательно показывать доходы: могут быть и другие способы подтверждения благосостояния. Например, высокий оборот по банковским картам, большой инвестиционный портфель активов, объекты собственности. Важно знать, какие документы вы можете предоставить, чтобы продемонстрировать уровень своей платежеспособности, и проблем не будет.

Конечно, банки охотно дают деньги тем, у кого есть стабильная работа (особенно – в международной компании). Однако если речь идет о большой сумме, то часто одобрение получают и непрозрачные клиенты, например те, кто не является руководителем и не может продемонстрировать доходы компании, либо же те, чьи фирмы официально не приносят никаких доходов. Хотя по таким случаям количество возможных займов ограничено, т. к. непрозрачных клиентов кредитуют не все.

####То есть высокая стоимость объекта влияет на вероятность получения положительного ответа?

Да. Чем интереснее заемщик, тем внимательнее банк к нему относится. Если сумма ипотечного кредита составляет, например, миллион евро, то банк может простить клиенту какую-нибудь нераскрытую информацию. А вот с небольшими суммами финансовые институты работают менее охотно, требуя более понятную картину платежеспособности и выдавая меньший объем средств. К примеру, если говорить о покупке на сумму 250–300 тыс. евро с ипотекой на половину этой стоимости, то здесь могут предложить меньший размер кредита и менее выгодные условия, чем для крупных заемщиков.

####А что касается первоначального взноса, какова реальная ситуация на рынке? Можно ли сейчас получить ипотеку под 10% собственных средств?

Сегодня сокращение размера средств по кредитованию – основная тенденция европейских банков. В частности, [в Испании](/texts/4774.html?lowell_interview) невозможно получить больше 70% суммы, что связано с падением оценочной стоимости недвижимости и низкой ликвидностью объектов.

И все же у нас были случаи предоставления ипотечного кредита, когда у заемщика было только 10% собственных средств, так что все зависит от платежеспособности клиента и категории недвижимости. Если мы говорим об инвестиционных схемах, таких как [leaseback](/texts/3501.html?lowell_interview), либо же о строящихся объектах, то получить ипотеку в размере 80%, например, во Франции, для покупателей из России вполне по силам. Что касается вторичного жилья, здесь процент заемных средств будет ниже.

####Какие направления сейчас пользуются у ваших клиентов особенным спросом?

Большинство интересуется Францией, Испанией и Великобританией. Мы ведем статистику, так что могу поделиться точными данными. Если говорить о Франции, то 40% заемщиков покупают виллы в диапазоне от 1,3 до 2,5 млн евро, оставшаяся часть – апартаменты стоимостью от 600 тыс. до 1,2 млн. Причем 70% объектов приходятся на Лазурный Берег и 20% – на Париж.

Если говорить об Испании, то 70% получающих ипотечный кредит россиян приобретают дома и виллы по цене от 700 тыс. до 1,5 млн евро, остальная часть приходится на квартиры за 200–500 тыс. Наиболее востребованные регионы – Коста-Брава и Барселона, достаточно популярна Коста-Бланка, дальше идут Майорка и Коста-дель-Соль.

Практически все объекты Великобритании сосредоточены в Лондоне, где стоимость апартаментов, покупаемых нашими соотечественниками при помощи ипотечного кредита, колеблется от 350 тыс. до 1 млн фунтов.

####На какой срок россияне обычно берут ипотечный кредит в зарубежных банках?

В основном все стремятся взять ипотеку сроком от 10 до 15 лет, т. к. это оптимальный период: и условия более выгодные, и размер переплаты приемлемый.

####Какие документы необходимо предоставить европейскому банку для получения кредита?

В основном пакет документов стандартен, однако в каждой стране есть свои нюансы. Наиболее лояльной на сегодняшний день я бы назвал программу ипотечного кредитования во Франции. Чтобы получить здесь ипотеку нужно представить справку с места работы с указанием дохода (в свободной форме), форму налоговой декларации 2-НДФЛ за три года, идентификационные документы и рекомендательные письма российских или зарубежных банков. Это минимальный пакет. Конечно, мы рекомендуем дополнить его бумагами, благодаря которым заемщик сможет продемонстрировать свою платежеспособность (свидетельствами о праве собственности на недвижимость, счетами и другими активами), но не всегда это является обязательным и необходимым.

Стоит также учесть, что ваши ежемесячные расходы по кредиту не должны превышать 33% (а в некоторых случаях – до 40%) от ежемесячного дохода. Например, вы берете ипотеку на 260 тыс. евро сроком на 25 лет. Процентная ставка – 3,75%, ежемесячный платеж составляет 1200 евро. Вы должны продемонстрировать, что ваш доход равен 3500 евро ежемесячно – он может быть как совокупным (на семью), так и индивидуальным.

####Насколько важна ликвидность самого объекта при получении кредита?

Многие продавцы недвижимости считают, что для банка ликвидность недвижимости является основополагающим фактором для выдачи средств. Однако на самом деле в равной мере важен и объект кредитования, и заемщик – они всегда рассматриваются вместе. Даже при анализе инвестиционной недвижимости, показывающей свою доходность, банк в первую очередь будет оценивать платежеспособность клиента, потому что в случае возникновения проблем он не хочет заниматься реализацией объекта: это не его специализация. Если же заемщик надежен и покупает дорогую виллу для собственного проживания, даже если, по мнению экспертов, она неликвидна, получить ипотеку для такого клиента не составит проблем.

Здесь нужно понимать, что все банки стремятся минимизировать возможность столкновения с неплатежами, т. к. заемщики не всегда принимают во внимание дополнительные расходы по содержанию недвижимости, которые могут стать для них непосильным бременем и вызвать проблемы со своевременными выплатами по кредиту. Это основная причина, почему, например, у испанских банков столько проблем с неплатежами русских клиентов. Теперь многие финансовые институты этой страны отказывают покупателям из России ввиду наличия большого портфеля неликвидных активов, в том числе и от наших соотечественников.

####Тем не менее вы называете Испанию как одно из наиболее интересных государств с точки зрения покупки недвижимости в ипотеку.

Я считаю, что эта страна – идеальное направление для покупки жилья для собственного отдыха, т. к. инвестиционной привлекательностью на сегодняшний день здесь обладают лишь некоторые объекты коммерческой недвижимости. За период кризиса цены на рынке подверглись значительной коррекции, так что жилье тут пользуется у россиян хорошим спросом, это чувствуется.

Что же касается кредита, то его размер уменьшился, а сроки рассмотрения досье увеличились. Если раньше вся процедура от момента подачи документов до выдачи средств длилась максимум три недели, то сейчас банк может раздумывать четыре-пять недель. К плюсам можно отнести то, что ипотечные ставки в Испании упали и стали более привлекательными. Кредит с плавающей ставкой можно получить от 2,75%. Фиксированные, конечно, выше – от 4,1 до 5,5%, в зависимости от банка и срока предоставления ипотеки.

####Вы уже несколько раз касались темы кредитования во Франции, расскажите подробнее, на какие условия местных банков сегодня можно рассчитывать?

В этом вопросе Франция уступает только [Кипру](/texts/4793.html?lowell_interview), где лояльность финансовых институтов к покупателям из России настолько велика, что не требуется ни выезда из страны, ни подтверждения дохода. Пакет документов на получение ипотеки рассматривается в течение трех-пяти дней, сама процедура, при положительном решении, занимает около трех-четырех недель. Условия кредитования несколько изменились – если раньше при покупке вторичного жилья можно было рассчитывать на 80% оценочной стоимости, то в текущей ситуации – лишь на 70%. Отказов по ипотечным кредитам практически нет, даже если вы обращаетесь напрямую. Ставки выгодны (фиксированные – от 3,25 до 5,25%). Неслучайно за последнее полугодие 2009-го спрос на ипотечные кредиты во Франции вырос на 45% по сравнению с показателями предыдущего года.

####Вы упомянули, что много запросов приходит также и на Великобританию. А как в этой стране обстоят дела с ипотечными кредитами, учитывая тот факт, что государство довольно сильно пострадало от кризиса?

Получить [ипотеку в Соединенном Королевстве](/texts/4814.html?lowell_interview) стало сложнее, ведь сейчас банки решают свои внутренние трудности и менее охотно одалживают деньги покупателям из других стран. Значительно сократилось количество кредитных предложений, потому что почти половина работающих с иностранцами банков сейчас отказывается рассматривать досье россиян. Тем не менее те, кто кредитует, делают это на выгодных условиях. Особенно финансистам интересны клиенты, которые хотят получить ипотеку на сумму свыше 500 тыс. фунтов.

Сейчас размер кредита составляет 50–60% оценочной стоимости. В основном это займы с плавающей процентной ставкой от 2,99 до 4% сроком от 3 до 25 лет. Таких условий, как фиксированный кредит на 25 лет, сейчас в Великобритании, конечно, не найти. Максимально возможный срок фиксированного периода будет составлять десять лет, и ставка ипотеки будет выше 5% годовых.

Банки внимательно изучают и объект залога. Срок рассмотрения заявки составляет две-три недели, оформление кредита – месяц-полтора. В настоящее время ситуация начинает меняться – банки вновь обращают внимание на иностранных клиентов, и количество кредитных предложений в скором времени должно возрасти. По нашей оценке, это произойдет к середине года, самое позднее – к третьему кварталу.

####А в каких европейских странах предложения по ипотечному кредитованию сегодня не столь интересны, как в упомянутых вами Франции и Испании?

Например, в Греции. На сегодняшний день это государство весьма популярно у россиян с точки зрения покупки недвижимости, однако ввиду высоких процентных ставок ипотечный кредит не представляет для них интереса. То же можно сказать и о Болгарии, в которой ипотека практически не выдается: из 11 банков, работающих с иностранными покупателями, осталось только два, финансирующих в существенно сокращенном объеме.

Огромный интерес наших соотечественников вызывает ипотека Италии, но здесь действуют серьезные ограничения по кредитованию, связанные с особенностями финансовой системы страны. Например, местные банки требует предоставления трудового контракта или наличия вида на жительства. Итальянские финансовые институты редко идут на уступки и могут легко отказать клиенту, в частности если его доходы не соответствуют требованиям. Причем в случае положительного решения банк предложит кредит на сумму не выше 50–60% оценочной стоимости.

Похожие трудности существуют и в Германии. Со стороны наших соотечественников мы видим большой интерес к местному рынку недвижимости, особенно к объектам с гарантированной доходностью, но часто одним из требований немецких банков является наличие источника дохода на территории страны, что у многих вызывает трудности.

Так что можно однозначно говорить о том, что не во всех европейских странах ситуация с ипотечными кредитами благоприятна, тем не менее в каждом популярном регионе есть свои возможности для покупки. В наиболее пострадавших от экономического спада государствах, где банки пока не готовы финансировать неликвидные проекты, например в Болгарии и Греции, эти обязанности на себя взяли сами девелоперы, предлагая свои программы рассрочки и кредитования, чем пользуется большое число покупателей. Мы ожидаем, что через некоторое время эти рынки стабилизируются и россияне смогут пользоваться выгодными условиями по ипотеке.

_Анна Зеля_

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.