Великолепная пятерка доходных коммерческих активов

Любой инвестор подтвердит, что сегодня жилая недвижимость уже не в состоянии тягаться с коммерческими объектами. Даже россияне, много лет активно вкладывающие свои средства в жилье, постепенно меняют приоритеты в пользу коммерческой недвижимости и оказываются правы. Речь идет о пяти главных активах коммерческой недвижимости – офисах, номерах в отелях, студенческих общежитиях, складах самообслуживания и парковках.

Подрисуночная подпись .sign { float: left; } .sign figcaption { margin: 5px 5px 5px 5px; } document.createElement('figure'); document.createElement('figcaption');

Игорь Индриксонс

управляющий инвестициями

в недвижимость, основатель

консалтингового

портала Indriksons.ru На самом деле доходных коммерческих активов можно назвать гораздо больше. Какие‑то давно и прочно закрепились в инвестиционных портфелях, а некоторые только начинают свой путь к сердцу инвесторов. Однако в пятерку лучших вошли именно те, ликвидность которых уже не вызывает сомнений, а минимальная доходность от аренды стабильно превышает 6%.

Номера в отелях 

Многие россияне мечтают о том, чтобы выйдя на пенсию коротать вечера в уютном домике на берегу моря. Некоторые предприниматели не хотят сидеть без дела и желают дальше заниматься бизнесом, только теперь уже для души. Таким бизнесом, по их мнению, вполне может стать собственный мини-отель. Однако с точки зрения доходности и удобства для инвестора куда лучше, оказывается, приобрести в качестве актива один или несколько номеров в крупных четырех- или пятизвездочных гостиницах. В отличие от мини-отелей, где инвестору придется всем заниматься самому, в отелях побольше за обслуживание отвечает управляющая компания. Она же заботится о наполняемости, правильности составления налоговых деклараций, а также о своевременном ремонте и устранении дефектов и повреждений. Кроме того, управляющие компании крупных отельных комплексов обычно заключают соглашение с корпоративными клиентами – сотрудниками компаний с мировыми именами, а мини-отели этим, увы, похвастаться не могут. Самую стабильную и высокую доходность демонстрируют номера в трех- и четырехзвездочных отелях – доход от аренды составляет в среднем 10-12 % в год. Плюсом для начинающих инвесторов становится и то, что порог входа для приобретения этого класса активов невелик – начать можно с покупки одного номера, постепенно расширяя портфель. Если говорить о Великобритании, осуществляя первое вложение в местный отельный сектор, вполне реально уложиться в 60-65 тыс. фунтов стерлингов. Французский рынок также может вызвать интерес российских инвесторов, а доходность местных отелей колеблется в районе 5,9-7,2 %. Высокая ликвидность подобных объектов подтверждается неослабевающим спросом, а значит, актив всегда можно удачно продать. Срок окупаемости инвестиций такого рода составляет примерно 10-12 лет.

Студенческие общежития

Студенческое жилье вряд ли когда‑нибудь потеряет свою актуальность. По прогнозам Indriksons.ru, в течение следующих десяти лет общее количество учащихся мировых вузов вырастет как минимум вдвое. Выгода очевидна: чем больше иностранных студентов, проделавших долгий или не очень путь к поступлению в университет свой мечты, тем больше необходимо спальных мест. Отчий дом далеко, учиться предстоит долго, а значит, такой студент непременно будет нуждаться в собственном, пусть и временном, месте проживания. Благодаря низкому порогу входа студенческое жилье подойдет даже для не слишком состоятельного инвестора. При условии привлечения заемных средств стартовый капитал для покупки комнат студенческого общежития в Великобритании составит 40 тыс. фунтов стерлингов. Кстати, именно в этой стране подобные активы не так давно были признаны инвестицией номер один с точки зрения доходности. Стабильный британский рынок с постоянно растущим спросом предлагает множество объектов в университетских городах. Говоря о британской высшей школе, на ум сразу же приходят Оксфорд и Кембридж, но в данном случае гнаться за мировой славой не стоит. Лучше обратить внимание на менее известные, но зато постоянно развивающиеся города, такие как Лестер, Ливерпуль, Саутгемптон, Йорк и Бирмингем. Наиболее перспективно выбирать для инвестиций студенческие общежития в городах, где открываются новые факультеты или бизнес-школы. Это гарантирует отличную наполняемость и стабильную прибыль: минимальная доходность составляет 7 % в год в течение первых пяти лет.

Склады самообслуживания

Склады самообслуживания еще только набирают обороты на инвестиционном рынке, однако скорость развития этого сегмента растет с каждым днем. В течение жизни количество необходимых и дорогих сердцу вещей увеличивается в геометрической прогрессии, и встает вопрос, где все это хранить. Переезд и ремонт также сопровождаются проблемой хранения нажитого имущества. Этот актив уже давно обосновался в портфелях инвесторов в США и Европе и сейчас постепенно завоевывает популярность среди россиян. Как правило, склады самообслуживания представляют собой ряды одноэтажных бетонных строений, в основном являющихся частью крупного логистического парка. Оснащенные современной системой безопасности и видеонаблюдения, а иногда и климат-контролем, подобные объекты обеспечивают круглосуточный доступ к вещам. Каждое здание и вещи в нем застрахованы. Длина боксов, предназначенных для хранения, варьируется от 1 до 150 кв. м. Таким образом, клиенты могут выбрать любой объем, подходящий для размещения как габаритного дедушкиного рояля, так и временно ненужных детских кроваток и колясок. Поскольку арендная ставка рассчитывается исходя из количества квадратных метров, арендатору удастся сэкономить без переплат. Последние несколько лет сектор складской и логистической недвижимости демонстрирует серьезный подъем, а объем инвестиций в этот сегмент рынка за пару лет вырос в полтора раза. Например, в Германии склады самообслуживания показывают приличную доходность от 9-10 % годовых. Единственным минусом этих немецких активов можно назвать высокий порог входа: чаще всего бюджет начинается от нескольких миллионов евро, поскольку в Германии склады продаются целиком, без дробления на ячейки, как происходит в Великобритании. Кстати, там доходность немного ниже и составляет 7-9 %, зато и порог входа по карману практически каждому инвестору. Вероятно, именно поэтому британские склады самообслуживания считаются лучшим, а главное стабильным вариантом для новичков в мире инвестиций в недвижимость. Примерно 4 тыс. фунтов стерлингов вполне может хватить, чтобы приобрести первый подобный актив (одну ячейку на складе самообслуживания) и выйти на международный рынок.

Офисы

Если жилище – самое главное место в жизни человека, то рабочее место – его второй дом. Офисный сегмент сегодня считается одним из главенствующих на рынке коммерческой недвижимости во всем мире. Большинство европейских столиц демонстрируют стабильное увеличение спроса, а аппетит инвесторов относительно офисных площадей неуклонно растет. Лидером на этом рынке вот уже несколько лет является британская столица, где сосредоточены мировые корпорации и штаб-квартиры множества международных компаний. Невероятно высокая доходность от аренды местных офисных пространств привлекает миллионы инвесторов, вызывая дисбаланс спроса и предложения. Дефицит доступных площадей, который сегодня считается главной проблемой офисного рынка Лондона, постепенно решается в регионах Великобритании, где застройщики занимаются поиском устаревшей недвижимость для преобразования ее в офисные помещения. Активное восстановление британских регионов провоцирует приток инвестиций: на фоне перенасыщенного рынка Лондона маленькие города выглядят все привлекательнее. Именно здесь располагаются активы, демонстрирующие доходность не хуже столичных объектов. При инвестиции от 150 тыс. фунтов гарантированный доход от аренды в течение первых двух лет составит 8 % в год. За последние 15 лет уровень активности арендаторов достиг самого настоящего пика, спрос уверенно движется вверх, а значит ликвидность офисных помещений Лидса, Бирмингема, Манчестера, Кембриджа и других региональных городов находится на высоком уровне.

Парковки  

Паркинг автомобилей для россиян до сих пор остается неизведанным сектором коммерческой недвижимости, а к вложению денег в объекты, о которых практически ничего не известно, российские инвесторы относятся с опаской. В результате парковки при своем инвестиционном потенциале незаслуженно обойдены вниманием. Поскольку парковочные терминалы являются жизненно важным элементом в развитии инфраструктуры любого города, спрос на них в течение ближайших лет будет только расти. Приобретая машино-место, как и при покупке, например, жилого объекта, инвестор получает титул на недвижимость, позволяющий в дальнейшем сдавать это место в аренду. В каждом крупном европейском аэропорту существует парковочный комплекс. Так, холдинг Heathrow, дойдя до предела в развитии лондонского аэропорта, переключился на новые направления и сейчас занимается усовершенствованием воздушного порта Глазго. Этот хаб, планирующий, по некоторым данным, увеличить пассажиропоток к 2030 году с 7 млн до 24 млн человек, постоянно нуждается в создании новых парковочных мест. На фоне серьезного дефицита россияне, инвестирующие в данный объект, смогут получить от 8 до 10 % годовых в валюте. Одно парковочное место в Великобритании обойдется примерно в 25 тыс. фунтов стерлингов.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.