Управляющая компания от застройщика: кому это выгодно?

Рассуждая о рынке недвижимости, разбирая тенденции и строя прогнозы, мы часто забываем о том, что проекты, которые полностью реализованы, никуда не исчезают, не становятся статистикой. Они продолжают существовать: в поселках живут люди, которые ездят на работу, по магазинам и в гости к родителям; водят детей в школу, с нетерпением ждут отпуска… Но девелопера, как правило, этот этап развития проекта уже не интересует.

Сегодня ответственным считается тот застройщик, который качественно и в срок реализует проект, ни в чем не обманув ожидания своих покупателей. Но все, что происходит после, – это по большому счету ответственность самих жителей поселка.

Почему так происходит? Элементарно: деятельность управляющей компании не приносит девелоперу быстрой прибыли. В течение трех-пяти лет она либо убыточна, либо, при оптимистичном сценарии, выходит на самоокупаемость.

На начальном этапе застройщик организует эксплуатирующее подразделение, которое в основном нацелено на то, чтобы содержать объект с минимальными затратами и обслуживать инженерные сооружения в поселке. Со временем, по мере развития проекта, подразделение подключается к административным задачам, с этого момента уже можно говорить о появлении управляющей компании. Но до получения прибыли и на этом этапе еще далеко.

В частности, поэтому ответственный застройщик чаще всего доводит проект до готовности и передает его профессиональной управляющей компании (если его репутация позволяет привлекать профессионалов в новый поселок).

Но планово-убыточный период можно существенно сократить и выйти на прибыль гораздо быстрее, если УК в структуре девелоперской компании будет обслуживать сразу несколько поселков. Плюс, что немаловажно, помимо финансовой прибыли застройщик увеличивает еще и свой репутационный капитал. По сути, он не отстраняется от судьбы своих поселков даже после того, как они полностью реализованы, ведет проекты на всем протяжении их существования (что, на мой взгляд, являет собой новый уровень ответственности перед покупателем).

Кстати, собственная УК – это еще и косвенное доказательство того, что девелопер выбирает качественные материалы и строит на совесть, поскольку с последствиями халтуры разбираться придется самостоятельно, когда бы они ни проявились. При таком подходе создание в структуре компании собственного управляющего подразделения «неожиданно» оказывается выгодным. Так что наше решение о создании УК «Вектор Сервис», которая обслуживает поселки и объекты инфраструктуры «Истринской долины», – не просто показатель ответственности перед покупателями, но и разумное бизнес-решение.

Выгода для клиентов еще более очевидна: в управлении и эксплуатации нескольких поселков задействован один и тот же штат сотрудников, один и тот же парк обслуживающей техники, поэтому расходы собственников снижаются. В поселках «Истринской долины» стоимость основных эксплуатационных расходов (таких как круглосуточная охрана, ночное освещение, вывоз и утилизация мусора, содержание дорог и общественных зон, текущее и аварийное обслуживание поселковых сетей и др.) в 1,5–2 раза ниже, чем в среднем по рынку. Например, в поселке Никитское (эконом-класс) платежи составляют 2000–3000 рублей в месяц, в «Экопарке Ушаково» (бизнес-класс) – 4500–5500 рублей в месяц, в Lake Side (премиум-класс) – 8–12 тыс. рублей в месяц.

Для сравнения: в среднем эксплуатационные платежи в элитных поселках составляют 20–30 тыс. рублей в месяц и более (это зависит от набора инфраструктуры), в бизнес-классе – 15–25 тыс. рублей. Это нормальные, рыночные цифры; снизить расходы на управление и эксплуатацию (и, соответственно, расценки для собственников) можно, только подключив УК к управлению несколькими проектами.

Пока что для рынка загородной недвижимости появление в структуре застройщика собственной управляющей компании остается исключением из общего правила. Но рынок рано или поздно осознает все плюсы такого решения как для девелопера, так и для жителей поселков. И я рад, что мы пришли к этому пониманию в числе первых.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.