Трудности перевода

В условиях рыночного роста и стабильности экономики мы, как потребители, обычно недооцениваем различий между «апартаментами» и квартирами. Сложившаяся же практика размещения апартаментов связана с целым комплексом юридических ограничений.

Апартаменты (от франц. appartement — квартира) (устар.) — большое роскошное помещение. Слово «А.» в русском языке часто употребляется в шутливом или ироническом смысле. Большая советская энциклопедия. — М.: Советская энциклопедия. 1969—1978. 

Обустройство именно апартаментов в конкретных помещениях, как правило, обусловлено невозможностью размещения в этих зданиях жилых объектов в связи с действующими градостроительными нормами, с ограничениями, связанными с выполнением требований по обеспечению социальной инфраструктурой, и не в последнюю очередь действующих санитарных норм, в том числе норм инсоляции.

Вопрос статуса «апартаментов» встал особенно остро в разрезе экономического кризиса и ряда вступающих в силу законодательных инициатив. И остро он касается не только застройщиков, но и в первую очередь покупателей, причем как уже ставших собственниками, так и планирующих приобретение недвижимости. То есть налицо непосредственное влияние на величину покупательского спроса в сегменте апартаментов. Значительное давление на сегмент связанно с изменением налогового законодательства в части расчета налогооблагаемой базы и ставок налога на имущество, поскольку на сегодняшний день апартаменты относятся к нежилым помещения, фактически коммерческого использования. Безусловно, выделение апартаментов как самостоятельной формы жилого объекта недвижимого имущества несет в себе пользу для нас. Ведь существующий сегодня статус имеет определенные ограничения и неудобства. Это отсутствие общей долевой собственности, невозможность формирования ТСЖ, сложности с управлением имуществом, отсутствие права социального обеспечения первой очереди, невозможность учета льгот для соответствующей категории граждан, повышенные коммунальные платежи и т.д. и т.п. Список весьма значительный. И драйвером роста спроса на апартаменты в Москве при таких особенностях долгое время являлся дисконт к стоимости жилья на уровне 10-25% в зависимости от локации. 

И вроде бы стоит порадоваться, что столь важный вопрос о статусе апартаментов с подачи правительства Москвы сдвинулся с места. Ведь для реализации подобной инициативы потребуется не только решение соответствующих органов на уровне Минстроя и Правительства РФ, но и внесение изменений в действующую нормативно-правовую базу на всех уровнях от федерального и региональных до местных. Однако глобально шаг навстречу покупателю может иметь гораздо более широкие последствия. 

С одной стороны, введение и дальнейшее регулирование термина «апартаменты» наложит на застройщиков в будущем дополнительные обязательства по обустройству инфраструктуры (как социальной, так и транспортной и др.). Кроме того, не исключен ряд ограничений, связанных с возможными планировочными решениями. Все это хотя и улучшит положение конечных собственников, однако будет отнесено застройщиками на себестоимость и неминуемо приведет к росту цен на апартаменты. 

С другой стороны, Московское правительство уже параллельно заявило о необходимости смягчения мер в части регулирования градостроительных и санитарных норм для жилой застройки, в том числе в части смягчения инсоляционных режимов и снижения нормативов по обеспеченности машино-местами. Эти меры определенно способствуют не только более эффективному с точки зрения объемов нового жилищного строительства использованию участков, выделяемых под жилую застройку, но и вероятно направлены на снижение себестоимости строительства, значительный вклад в которую вносят работы ниже отметки «0», что в понимании обывателя может способствовать снижению цен. Однако, как водится, вопрос снижения стоимости реализации останется открытым: а пойдут ли на это застройщики жилой недвижимости, не испытывая конкурентного давления со стороны апартаментов в связи с вынужденным ростом цен в последних? 

Так к чему же приведет такая политика чиновников в области реформирования системы налогообложения и ужесточение требований к «временному» жилью с одной стороны и ослабление к «классическому» с другой? Ответ как всегда лежит на поверхности: уже сегодня территория центра Москвы проходит реновацию и развивается в основном за счет апартаментных комплексов. Объемы такой застройки невелики, а доходность все еще высока и показывает относительную стабильность реализации. Апартаменты, как отдельный класс, вероятнее всего останутся популярны как у застройщиков, так и у покупателей только в топовых локациях и у состоятельных слоев населения. 

А что же остается простым москвичам, желающим улучшить свои жилищные условия? Копить и надеется, что государство обратит внимание на недостающую шестеренку в комплексном подходе к градостроительной политике: развитие ипотечных схем и альтернативных программ. Инициатива Правительства РФ по субсидированию процентных ставок безусловно своевременна и нужна, однако застройщикам необходимы живые деньги. Время прислушаться к профессионалам отрасли и уделить внимание выделению средств кредитным организациям для предоставление подобных займов. Стабилизация и выход индустрии из плавного пике возможны только за счет увеличения оборота. Да и жить в арендованном нам не очень хочется (культурные особенности — ничего не попишешь). 

Возвращаясь к вопросу развития сегмента апартаментов стоит отметить, что несмотря на широко распиаренные законодательные инициативы, основные застройщики-игроки рынка апартаментов и апарт-комплексов уже подготовились к дальнейшему развитию событий и в ближайший год-полтора выведут новые комплексы уже в жилом формате. Крупнейшие же застройщики жилой недвижимости, собиравшиеся на волне роста покупательского спроса выпускать проекты в непрофильном для себя формате апартаментов либо приостанавливают реализацию, вплоть до готовности продать площадки под застройку, либо прикладывают все усилия для изменения градостроительной документации с одной только целью — максимизации доли жилой составляющей (квартир) в объектах нового строительства. 

Ко всему прочему, по прогнозам экспертов, потенциальное сокращение объемов предложения и темпов нового жилищного строительства к началу следующего года может опередить темпы падения спроса в связи нарастающим дефицитом рублевой ликвидности и высокой стоимостью заемного капитала для всех участников. В этой ситуации стоит надеяться на дальнейшее широкое публичное обсуждение и качество проработки заявленных законодательных инициатив до их принятия. Чтобы получилось наконец как лучше, а не как всегда. В противном случае нас, обывателей, ждет дальнейший предсказуемый виток роста цен на квартиры (от франц. Appartements).  

Автор: Андрей Хитров

Фото: ooredoodream.tn, пресс-служба компании Welhome

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.