Свой виноградник за границей

Несмотря на то что в России нет развитых традиций виноделия, как, например, в Италии, Франции или «теплых» республиках бывшего СССР, у части наших соотечественников имеется немалый интерес к покупке собственных «виноградных» поместий за рубежом.

Константин Криницкий

Романтика виноградарства, включающая любование налитыми, переливающимися на солнце гроздьями, неспешные прогулки-инспекции по виноградным холмам, дегустацию молодого вина последнего урожая и добродушные споры с «коллегами» о достоинствах и недостатках того или иного сорта, находит своих последователей и в наших северных широтах. И их число постоянно растет.

Кому это больше подходит?

Стремление примерить на себя роль владельца личных виноградных угодий можно понять: угощение приехавшего из холодной России гостя бутылочкой кьянти, бургундского или бордоского вина собственного производства обязательно доставит радость не только визитеру, но и самому гостеприимному хозяину. К тому же виноградник в отличие от «просто» зарубежной недвижимости дает своему владельцу совершенно особый статус. Вице-президент и глава отдела международных продаж Moscow Sotheby’s International Realty Татьяна Никишина говорит, что предпочтения россиян в этом рыночном секторе распределяются следующим образом: в первую очередь русских покупателей интересуют такие традиционные винодельческие регионы, как Франция, Италия, Испания и Португалия. Однако в связи с растущей популярностью вин Нового Света растет спрос на приобретение виноградников в США (долина Напа в Калифорнии), Аргентине, ЮАР, Чили, Австралии и Новой Зеландии. В целом такие инвестиции довольно надежны: динамика цен на виноградники в ЮАР, Аргентине и Чили оставалась положительной даже в период кризиса. Портрет покупателя виноградников унифицировать сложно. Среди них есть как профессионалы, так и те, кто покупает просто «для себя». Глава российского представительства крупнейшей европейской сети агентств по продаже винодельческой недвижимости «Винеа Трансаксьон» Жан-Люк Парре разделяет покупателей на три условные категории: романтики, профессионалы и инвесторы. Покупатели, относящиеся к первой категории, очень любят хорошее вино и хотят иметь дом и по совместительству бизнес в солнечном регионе (во Франции это, как правило, Прованс или Лангедок – Руссильон). Обычно в их планах за счет прибыли от бизнеса покрыть расходы на жилье и получить удовольствие от производства собственных вин.

Виноградник в отличие от «просто» зарубежной недвижимости дает своему владельцу совершенно особый статус

Профессионалы – это те, кто уже связан с винным бизнесом. Например, владельцы винных бутиков, гостиниц, супермаркетов, винные дистрибьюторы или производители. Кстати, им часто удается «поймать» очень выгодные предложения. Последние в этом делении инвесторы. Они покупают виноградники лишь в качестве инвестиционных активов. То есть с той же целью, что и, например, картины Сезанна. Такие приобретения обычно производятся в самых дорогих и престижных местах: Шампань, Медок, Сент-Эмильон. Во Франции инвесторами часто бывают банки и страховые компании. Как говорит Жан-Люк Парре, около половины покупателей – иностранцы. Обычно они выбирают участки на юге Франции, гораздо в меньшей степени интересуясь, например, Луарой. А в Провансе их покупательская активность доходит до 70%. Наибольшая часть – европейцы, но есть и американцы. За последние пару лет сильно увеличилось количество покупателей из Китая, которые, как правило, приобретают исключительно исторические замки с виноградниками в Бордо. Таких сделок за последние два года было совершено около двадцати. И наконец, граждане РФ. В год в «Винеа Трансаксьон» обычно насчитывается от трех до пяти «русских» продаж. В основном они происходят на юге (Прованс, Лангедок – Руссильон, Бордо). «Винные» профессионалы интересуются также провинцией Коньяк. Лангедок, кстати, становится все более популярным из-за довольно большого числа предложений, и цены здесь примерно в три раза ниже, чем в Провансе. Поэтому даже очень хорошую недвижимость тут можно купить по цене от 2 до 5 млн евро. Консультант по недвижимости компании Engel & Volkers (Монте-Арджентарио, Тоскана) Наталья Казлова говорит, что в Италии виноградники и винодельческий бизнес также весьма популярны среди инвесторов из США, Германии, России и Швейцарии. Как и во Франции, в последнее время заметно увеличилось число покупателей из Китая. В Италии подобная недвижимость, так же как в соседней Франции, нередко оформляется не на физическое, а на юридическое лицо. Это довольно удобно в том случае, если речь идет о большом винограднике с винным погребом и всем необходимым оборудованием для винного производства. Тогда в случае продажи просто покупается фирма и принадлежащий ей виноградник. Такая схема предпочтительнее еще и потому, что покупатель всегда может запросить в Госрегистре так называемую visura camerale – официальную информацию о возможных банковских задолженностях компании.

Что? Где? Почем?

По словам Татьяны Никишиной, ценовой спектр предложений довольно широк. Стоимость во многом зависит от региона, размера и качества предлагаемого объекта и, что очень важно, его истории. Среди предлагаемых к продаже вариантов есть, например, виноградники «каберне-совиньон» площадью около 1 га в долине Напа в Калифорнии за 590 тыс. долларов или известный винный дом с замком XI века в Бургундии стоимостью около 10 млн евро. Жан-Люк Парре говорит, что ключевым моментом в ценообразовании является принадлежность участка к определенной территории, где название производимого вина контролируется по его географическому происхождению. Например, цена 1 га виноградников в Лангедоке и даже Бордо составляет примерно 20 тыс. евро, в то же время в Помероле и Сент-Эмильоне она может достигать 1 млн. Это не предел. Как утверждает эксперт, последняя совершенная при участии его компании сделка – продажа небольшого виноградника Batard-Montrachet Grand Cru в Бургундии. В этом случае площадь участка составила менее 1 га. Но если взять выплаченную за него цену из расчета за гектар, то она дошла до фантастических 23 млн евро. На сегодняшний день в портфолио «Винеа Трансаксьон» имеются предложения по продаже виноградников сорта «гран-крю» в винодельческом районе Бордо – Медок по цене от 800 тыс. до 300 млн евро. По словам Натальи Казловой, в Италии цены на виноградники также сильно варьируются в зависимости от региона. К числу основных винодельческих районов относятся Тоскана, Пьемонт и северо-восточная часть страны. Своими креплеными винами славится Сицилия. Цены также зависят от сорта выращиваемого винограда, типа и количества производимого вина, занимаемой площади, а также от качества используемых материалов (например, бочек). Вино, которое хранится в бочках лишь год, относится к менее дорогим столовым винам. Если же оно выдерживается в специальных бочках три-пять лет (например, «Брунелло-ди-Монтальчино»), то такое вино считается гораздо качественнее и стоит дороже. Соответственно, цены на виноградники тоже будут выше. Близость к крупным городам и транспортной инфраструктуре на ценообразование практически не влияет. К «экономичным» вариантам виноградников можно отнести те, где имеются, собственно, только виноградники, без производственных и жилых зданий и оборудования. Для дальнейшей промышленной переработки винограда и разлива вина владельцы таких участков обычно обращаются в более крупные компании. Например, в городке Манчано (Тоскана) продается 9 га виноградника с оливковой рощей и производством марочного вина «Мореллино-ди-Скансано». Есть требующий ремонта дом площадью 150 м2. Цена – 900 тыс. евро. Как говорит Наталья, этот вариант может быть интересен для «любителей», т. е. для личного использования. Предложение из средней ценовой категории – предприятие в Капальбио (Тоскана) с жилым домом и виноградником, экспортирующее 120 тыс. бутылок в год. Здесь имеется шикарный особняк площадью 300 м2, бассейн, винный погреб, 20 га виноградника, необходимое оборудование и первоклассная техника, позволяющие самостоятельное промышленное производство вина. Стоимость – 6,6 млн евро. Дорогой вариант – имение, располагающееся на 160 га в Капальбио, в 10 км от моря. Здесь есть виноградники, производящие вина DOC (Denominazione di Origine Controllata, т. е. как раз те, наименования которых контролируются по происхождению). Помимо винодельческого бизнеса имеются ферма, гостиница класса люкс, ресторан, спа. Все это великолепие обойдется будущему владельцу в 25 млн евро.

Чек-лист для покупателя

Жан-Люк Парре замечает, что процесс покупки виноградника обычно занимает около полугода. Это связано с тем, что требуется произвести экспертизы состояния почвы, самого виноградника, жилья и производственных помещений. На вопрос, на какие моменты следует обратить особое внимание при покупке виноградника в Италии, Наталья Казлова отвечает, что это прежде всего зависит от самого покупателя. Если он приобретает для собственного пользования, то его в меньшей степени будет интересовать наличие всей сопутствующей техники и оборудования. Если же такая покупка совершается в коммерческих целях, то, конечно, стоит обратить внимание на степень автономности и самодостаточности производства и на тип и количество производимого там вина. По словам Натальи, если говорить о каких-то покупательских просчетах, то обычно они связаны с уходом за участком. Необходимо помнить, что виноградник – культура тонкая, требующая особого отношения и серьезной подготовки. Кроме месторасположения винодельни Жан-Люк Парре выделяет следующие факторы, влияющие на ее оценку: состояние и качество сопутствующей участку недвижимости (дома, замка), сорт винограда, средний возраст виноградника, совокупность почвенно-климатических факторов и особенных характеристик местности, урожайность, водоснабжение и т. д. Не последнее место занимает оценка состояния технологической базы винного производства: пневматических прессов, автоматизированного контроля температуры и пр. Вместе с техническими характеристиками винодельни стоит оценить и профессионализм занятых на ней работников. Ключевой вопрос – сбыт. Представитель «Винеа Трансаксьон» говорит, что очень часто этот элемент бизнеса нуждается в серьезной экспертизе. Как правило, новый владелец может значительно увеличить прибыль от производства, если отнесется к этому вопросу достаточно серьезно. Ну а если новый собственник уже имеет налаженные торговые связи, то это вообще отлично.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.