Студенческая недвижимость за рубежом всегда в цене

Студенческое жилье – один из немногих типов недвижимости, процветающих в период рецессии. При этом и во времена стабильности оно гарантирует инвесторам растущий доход, а покупателям – максимум полезности жилой площади.

Студенческим называют недорогое жилье, которое арендуется или приобретается в городах с большим количеством высших учебных заведений, поскольку именно там проживает наибольшее число студентов. У покупки такой недвижимости могут быть две различные цели: приобретение для собственного проживания или в качестве инвестиции – для последующей сдачи в аренду. Иногда имеет место смешанный вариант, когда учащийся покупает квартиру с несколькими комнатами, в одной из которых проживает сам, а остальные сдает внаем, получая доход, который может направить, например, на погашение процентов по ипотечному кредиту. В последнее время приобретение студенческого жилья для личного пользования стало еще популярнее (в России в 2009 году оно выросло на 10%) и, по данным агентства Gordon Rock, составляет примерно 50% в общей структуре спроса на этот тип недвижимости. Немаловажным фактором здесь является его относительно низкая стоимость. Например, в Восточной Германии оборудованная студенческая квартира может обойтись в сумму от 18 тыс. евро. Покупка в инвестиционных целях стала еще более распространенным явлением: в прошлом году активность россиян в этом направлении возросла на 70%. По информации Gordon Rock, наши соотечественники, как правило, рассматривают варианты с инвестициями от 200 тыс. евро для последующей сдачи в аренду и получения стабильного дохода. Чаще всего они приобретают блоки из шести или более квартир. Также у российских инвесторов популярны дома, которые специально строятся в студенческих городках и имеют не менее пяти комнат. Существуют и так называемые портфельные инвесторы. Для минимизации рисков они набирают портфель студенческого жилья в разных городах, разного типа и доходности. Отдельным видом студенческой недвижимости являются резиденции, предназначенные специально для проживания учащихся. Обычно они расположены неподалеку от учебного заведения и оснащены всем необходимым: читальным залом, спортзалом, столовой, компьютерной комнатой, прачечной и пр. Инвестициями в данный тип недвижимости занимаются в основном зарубежные фонды. Как объясняет Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, это обусловлено тем, что такие вложения требуют высокого профессионализма. «Студенты – это прежде всего молодые люди, которые постоянно устраивают вечеринки. В связи с этим в студенческой резиденции должно быть предусмотрено все: и охрана, и пожарная безопасность, и многое другое. Непрофессионалу лучше не браться за этот бизнес. Неудивительно, что 99% инвесторов, вкладывающих средства в такой тип жилья, – это фонды. Причем они не покупают, а строят», – поясняет эксперт. У студенческой недвижимости существует важная особенность: в отличие от найма квартиры в данном случае от арендатора не требуют кредитную историю. Гарантией служит депозит. Кроме того, студент имеет право оплатить лишь 10 учебных месяцев, а не все 12, как в случае с обычным жильем.

Иногда имеет место смешанный вариант, когда учащийся покупает квартиру с несколькими комнатами, в одной из которых проживает сам, а остальные сдает внаем

Те, кто прибегает к смешанному типу приобретения студенческой недвижимости, становятся одновременно и покупателями, и инвесторами. В связи с кризисом условия кредитования за рубежом стали гораздо жестче, чем раньше. Теперь покупателю требуется иметь в наличии уже не 10–15%, а 50–60% собственных средств. Однако в данном случае спад финансовой активности может оказаться и на руку. Например, в настоящий момент в Великобритании рекордно низкая ставка рефинансирования ЦБ и, как следствие, низкие ставки по ипотечным кредитам. С помощью ипотеки можно приобрести апартаменты с несколькими спальнями (например, с тремя за 140 тыс. фунтов/161 400 евро в Бирмингеме). При этом две спальни можно затем сдать в аренду, что будет приносить студенту-инвестору ежемесячный доход в размере 450 фунтов (520 евро), который покроет выплату процентов по ипотечному кредиту. Таким образом, студент проживает уже в своей собственной квартире и не платит за аренду. ###Фас и профиль Стандартное студенческое жилье выглядит следующим образом: комната на одного-двух человек с небольшой кухней (или общей кухней на блок), ванной, проведенным Интернетом и кабельным телевидением. Частным инвесторам следует учитывать, что для студента обычно не имеет значения степень удаленности жилья от учебного заведения, если она оказывает влияние на стоимость аренды. Поэтому не имеет смысла переплачивать за близость к зданию университета, если вы покупаете недвижимость для последующей ее сдачи внаем именно студентам.

При своей компактности студенческая недвижимость является абсолютным лидером по степени полезности ее площади

Важной особенностью студенческого жилья считается его стандартность. Как подчеркнул Игорь Индриксонс, основные параметры такой недвижимости одинаковы для большинства стран. Еще одна особенность данного вида жилья, которую отметил эксперт, – доходность с «квадрата». При своей компактности студенческая недвижимость является абсолютным лидером по степени полезности ее площади. Одной из важнейших особенностей студенческой недвижимости эксперты называют низкую волатильность, поскольку учиться люди никогда не перестанут. Более того, во времена кризисов ее доходность даже растет, т. к. многие люди решают использовать этот не самый благоприятный для карьеры период, чтобы получить второе высшее образование, MBA или PHD. Согласно данным компании Gordon Rock, в условиях нынешней рецессии ставки аренды на студенческую недвижимость не претерпели серьезной корректировки, в то время как по другим типам жилья ставки аренды снизились.

Денежные поступления от сдачи студенческого жилья в среднем на 25% выше, чем от сдачи стандартной жилой недвижимости

Более того, в этот период доходность студенческой недвижимости возросла. Денежные поступления от сдачи студенческого жилья в среднем на 25% выше, чем от сдачи стандартной жилой недвижимости. Средняя доходность студенческой варьируется от 5 до 12% годовых в зависимости от страны и города. При этом ликвидность таких объектов – одна из самых высоких на рынке. Так, согласно проведенному Gordon Rock исследованию, доходность этого типа жилья в Германии составляет 9%, в США – 7%, в Великобритании и Чехии – 6%, во Франции – 5%. Комментирует президент агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель: «Вопреки мировому финансовому кризису рынок студенческой зарубежной недвижимости растет. Наиболее активный рост спроса на нее со стороны россиян наблюдается в сегменте инвестиционных покупок. Российские инвесторы проявляют немалую активность на рынке студенческого жилья, где доходность более высокая и, самое главное, более предсказуемая. Во все времена, когда нет работы, люди выбирают учебу как способ переждать кризис и повысить собственную ценность на рынке труда. Поэтому спрос на студенческую недвижимость стабилен, и в ближайшие два-три года, по нашему прогнозу, он только продолжит свой рост». Германия – лидер не только по доходности, но и по популярности у россиян: 30% запросов на покупку студенческого жилья приходится именно на нее. Немаловажными факторами здесь выступают бесплатное высшее образование в стране и низкая стоимость такого типа недвижимости. Следом в рейтинге популярности идет Великобритания – 20% от общего количества запросов. США занимает третье место (15%), четвертое – Франция (10%), пятое – Чехия (5%). Пятая часть запросов на приобретение студенческого жилья приходится на другие страны. ###Настоящее и будущее В своем последнем отчете компания Knight Frank берет пример Великобритании как основу для анализа ситуации на мировом рынке студенческого жилья. В последние шесть лет средний рост аренды на рынке составил 5% (на рынке коммерческой недвижимости – 0,6%). Причем в ключевых студенческих городках Великобритании рост аренды за последний год был еще больше: в Бристоле, Лидсе и Ливерпуле – 13%, в Ноттингеме – 12%, в Кардиффе и Лейчестере – 11%, в Эдинбурге и Бирмингеме – 10%, в Манчестере –9%, в Ньюкасле – 7%. Дело в том, что спрос на британском рынке студенческого жилья постоянно растет. Исключением не станет и следующий академический год (2010–2011-й), заявок на который до конца октября 2009 года было подано на 12% больше, чем на 2009–2010-й. При этом количество предложений ограничено, что и является ключевым фактором роста ставок аренды. Стоит отметить, что за последние несколько лет число студентов в Великобритании значительно возросло: с 1,8 млн в 1996–1997-м до 2,4 млн в 2009–2010-м (средний годовой рост составляет 2,5%). В прошлом году в резиденциях ключевых студенческих городков страны не пустовало ни одной комнаты. Комментирует Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank: «На основании текущих рыночных показателей прогноз на будущее может быть только позитивным, особенно для инвесторов. Учитывая ограниченность предложения наряду с постоянно растущим спросом, которые толкают вверх арендные ставки, а также недостаток финансирования для нового строительства, в ближайшем будущем ставки продолжат расти. Таким образом, в Великобритании наметился высокий спрос на качественные объекты студенческого жилья, что открывает массу возможностей для частных инвесторов». По мнению специалистов Knight Frank, студенческая недвижимость становится все более весомым и перспективным элементом рынка инвестиций. Являясь одним из самых доходных и защищенных от кризиса типов жилья, она гарантирует инвесторам стабильность и даже рост их доходов. При этом чем больше масштаб инвестирования, тем больший профессионализм требуется от предпринимателя, чтобы защитить свой бизнес от возможных рисков. Опираясь же на объективные реалии, можно сказать, что рынку студенческой недвижимости сегодня есть чем удивить и порадовать как покупателей, так и инвесторов. Прежде всего, беспрецедентно низкими ценами и ростом арендных ставок. Впрочем, студентов тоже есть за что благодарить: за тягу к знаниям и, как следствие, высокий спрос на аренду. _Людмила Иванова_

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.