Страхование недвижимости в Европе и США

Если вы покупаете недвижимость в кредит, то вопрос о необходимости страхования не стоит: делать это надо, а иначе банк просто откажет в ссуде. Рассмотрим, нужна ли страховка, когда дом приобретается на собственные средства.

Будь то покупка второго дома для себя или же инвестиционное приобретение для сдачи в аренду, для иностранцев страхование жилья в Европе и США является весьма целесообразным. И пусть в России добровольное имущественное страхование не имеет особого успеха, в ряде развитых стран покупка простейшего полиса гражданской ответственности перед третьими лицами может обезопасить владельца от серьезных неприятностей, связанных с судебными разбирательствами и потерей крупных сумм. В целом страховые пакеты, имеющие отношение к недвижимости, в разных государствах (особенно европейских) имеют сходный характер, однако стоит учитывать, что в каждой стране существует свое законодательство, так или иначе влияющее на возможные страховые случаи. Особенно внимательно к страхованию своего имущества стоит отнестись тем, кто сдает жилье внаем: список возможных рисков собственника-арендодателя довольно длинный. ###Страхование в США Говоря об имущественном страховании в разных государствах, в первую очередь стоит рассказать о том, что оно представляет собой в Америке, где этот бизнес имеет гигантский размах (более 8000 компаний) и является самым развитым в мире. Правила страхования (обязательного/добровольного) не имеют общегосударственного характера и могут различаться в зависимости от штата. «Пожалуй, самым известным и необходимым видом страхования недвижимости в Штатах является титульное страхование, – говорит Евгений Скоморовский, управляющий директор “Century 21 Запад”. – В отличие от большинства других видов оно защищает не от того, что может произойти в будущем, а от финансовых рисков, возникающих при потере права собственности по причине каких-либо нарушений в прошлом». Право выбора агента при страховании титула всегда остается за владельцем, но на практике этим занимаются либо банк, предоставляющий кредит, либо юрист, сопровождающий сделку. «На самом деле в большинстве случаев страхование титула является банальным изъятием средств у покупателя, – добавляет Скоморовский, – так как права собственности в США достаточно легко прослеживаются с самого начала существования объекта недвижимости и земли, на которой он построен». Кроме этого, практически везде обязательным является страхование сооружения и его конструкции, платежи по нему включаются в регулярно собираемые взносы в HOA (Home Owners Association) – некое подобие наших ТСЖ.

В отличие от русского мужика, который не предпринимает ничего, пока не грянет гром, американцы стремятся обезопасить себя со всех сторон

В отличие от русского мужика, который не предпринимает ничего, пока не грянет гром, американцы стремятся обезопасить себя со всех сторон. Евгений рассказывает, что страховые компании Соединенных Штатов активно пользуются этой особенностью местного населения, создавая продукты от всевозможных несчастий как по отдельности, так и вместе. «Не все из них актуальны в различных частях страны, но в определенных регионах могут быть востребованы, – говорит он. – К примеру, в Калифорнии неактуально страхование от наводнений или торнадо, но крайне желательна компенсация ущерба при землетрясениях и лесных пожарах, а во Флориде, особенно в прибрежных районах, жизненно необходима защита при наводнениях». Весьма востребованным у граждан США является страхование имущества от порчи при наступлении таких распространенных страховых случаев, как кражи и пожары. Причем, как правило, подобные программы покрывают не только стоимость причиненного ущерба, но и компенсируют затраты, например, на аренду жилья вплоть до полного устранения последствий наступления страхового случая. Довольно популярно среди местного населения страхование личной ответственности. ###Страхование в европейских странах В отличие от американцев жители Старого Света относятся к страхованию своего имущества с меньшим энтузиазмом, но все же не так безразлично, как наши соотечественники. Особыми «перестраховщиками» среди европейцев можно назвать граждан Германии: среднестатистический немец тратит на оплату полисов 1400 евро в год. В основном же жители Старого Света стараются не выкидывать деньги на ветер и выбирают наиболее сбалансированные продукты, которые с одной стороны не вводят в большие расходы, с другой – обезопасят в случае наступления страхового случая. В Европе наиболее зрелым и развитым рынком может похвастаться Великобритания. В Лондоне сконцентрированы штаб-квартиры и офисы всех крупнейших международных страховых компаний, в то же время ведущие английские фирмы успешно работают в других государствах.

Если вы планируете сдавать свое лондонское жилье внаем, целесообразно застраховать и вашу ответственность по отношению к арендатору

Страхование жилья в Англии не является обязательным, если, конечно, речь не идет об ипотеке. И все же в некоторых случаях специалисты советуют прибегнуть к этому инструменту. «Чтобы избежать непредвиденных расходов, лучше всего застраховать имущество, даже когда вы приобретаете его на собственные деньги, – говорит Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton. – Если вы планируете сдавать свое лондонское жилье внаем, целесообразно застраховать и вашу ответственность по отношению к арендатору за возможный ущерб, причиненный ему при пользовании правом аренды». Стандартный полис владельца недвижимости обычно учитывает различные виды страховых случаев: кражи со взломом, пожары, стихийные бедствия (землетрясения, бури, ураганы и пр.), взрыв паровых котлов, газохранилищ и других аналогичных устройств, повреждение имущества водой из водопроводных, канализационных, отопительных систем, падение пилотируемых объектов, бой оконных стекол и пр. Уже упомянутый нами рынок Германии на сегодняшний день один из самых динамичных и, по общему мнению европейцев, один из наиболее надежных. Здесь самым распространенным пакетом страхования является Haftpflichtversicherung, т. е. страхование гражданской ответственности – подобный полис имеет практически каждый немец (притом что данный вид страховки не является обязательным в отличие от обязательного страхования ответственности владельцев транспортных средств). Документ покрывает различные виды возможного ущерба, причиненные вами другим людям и их имуществу, и стоит недорого, в среднем от 100 до 200 евро в год с покрытием в 3–5 млн евро. Однако у данного полиса существует ряд ограничений, так что владельцы недвижимости включают в документ дополнительные риски, такие как ущерб, нанесенный жильцам третьими лицами (арендаторами) и пр. Стремление немцев застраховать себя подобным образом связано с тем, что согласно §823 Гражданского кодекса лицо, причинившее ущерб другому, несет за это неограниченную ответственность. То есть, залив соседа снизу, в зависимости от обстоятельств вы будете оплачивать не только ремонт, но исполнять другие его требования, например съем жилья для его семьи на время ремонта и т. д. Владельцу недвижимости во Франции тоже имеет смысл застраховаться, т. к. эта страна серьезно заботиться о своих гражданах и старается их защитить. В качестве примера можно привести государственную программу Garantie des Risques Locatifs, созданную по инициативе президента Николя Саркози, гарантирующую собственникам возмещение убытков в случае, если съемщики не смогут производить оплату аренды. Причем программа направлена не на владельцев, а скорее на людей с низким уровнем доходов, которым сложно найти жилье, т. к. арендодатели идут на сделки с такими претендентами с большой неохотой. Позицию собственников в этом вопросе тоже можно понять, ведь согласно французскому законодательству им запрещено выселять неплательщиков в холодное время года (с октября по март). Владельцам в таких случаях приходится прибегать к страховке, а это всегда лишние хлопоты, так что пока не ясно, изменит ли новая программа ситуацию с малообеспеченными арендаторами. Пока же во избежание подобных случаев каждый французский арендодатель покупает полис, который защитит его от неуплаты арендатором аренды и государственного налога на проживание, возмещения судебных издержек в случае тяжбы с арендатором, возмещения ущерба, нанесенного жилищу, его простоя без аренды и пр. Подобный полис стоит хозяину городской квартиры приблизительно 200 евро в год. В то же время владелец перед заключением договора найма потребует полис гражданской ответственности со своего потенциального жильца. Если же обладатель недвижимости во Франции не планирует сдавать свое жилье, а использует его как второй дом несколько месяцев в году, то в таких случаях целесообразно приобрести полис от краж, пожаров и других непредвиденных случаев. Достаточно развито имущественное страхование и в Испании. Как и в других европейских странах, оно добровольное. «Страхование является обязательным только в том случае, если покупатель жилья пользуется ипотечным кредитом, – говорит Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании “Бест-Недвижимость”. – Чаще всего банки предлагают оформить стандартный пакет, в который входит страхование от землетрясения, пожара, потопа и других форс-мажорных обстоятельств». По словам Юлии, подобного рода страхование на апартаменты с двумя спальнями стоимостью 250–300 тыс. евро обойдется в 250–300 евро в год. Страховые случаи, связанные с нанесением вреда вашему имуществу (различного рода повреждения, пожары, прорыв труб и пр.), рассматриваются страховщиком и устраняются силами ремонтной организации, с которой у него заключен договор. При краже ущерб возмещается на основании протокола, оформленного в местном полицейском участке. «Когда вы страхуете имущество от кражи, необходима его полная оценка, куда входит мебель, техника и пр. Это недорогой вид услуги, его цена зависит от объекта и программы, но обычно не превышает 0,5% в год от стоимости недвижимости», – добавляет Юлия Титова. Так же как и в других европейских странах, в Испании крайне желательно застраховать свое жилье при его сдаче внаем.

В Восточной Европе страхование среди местного населения не так популярно, но этим инструментом не пренебрегают купившие там жилье иностранцы

Страхование пользуется успехом и в других государствах Старого Света: в Италии, Австрии и, конечно же, в Швейцарии. В Восточной Европе оно менее популярно среди местного населения, но этим инструментом не пренебрегают купившие там жилье иностранцы: никто не может гарантировать защиту от непредвиденных ситуаций, а решать проблемы с соседями и местными властями всегда проще при помощи профессионалов. Россияне, имеющие недвижимость за границей, страхуют свое имущество чаще, чем у себя на родине. Да и сумма в размере 200–300 евро в год не является обременительной – лучше расстаться с малым, чем потом самостоятельно решать возникшие проблемы. Главное здесь – не ошибиться со страховой компанией, которую стоит выбирать по двум критериям: надежности и соответствии ее условий рыночным. Причем надежность – это не только известное имя, но и финансовая устойчивость и платежеспособность. Самостоятельно определить надежность фирмы довольно сложно, особенно в России, но на западе сделать это гораздо проще: достаточно ознакомиться с оценками специализированных рейтинговых агентств либо же обратиться за помощью к экспертам. Ну а дальше остается только купить страховку и спать спокойно. _Анна Зеля_

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.