Советы начинающим. Выбираем дом за рубежом

Портал Maindoor.ru предлагает несколько практических советов для тех, кто делает первые шаги к своему второму дому за границей.

Анекдот про то, как новый русский копил деньги на покупку домика в Подмосковье, да не накопил, так что пришлось покупать виллу в Испании, сегодня становится реальностью. Аргументов в пользу такого решения можно найти предостаточно, перечислять их не имеет смысла: для каждого они свои. Дополнительным стимулом к приобретению недвижимости за рубежом может быть еще и возможность ее сдачи в аренду, чтобы домик не простаивал, а работал на своих хозяев.

При любой крупной покупке новичку сложно определиться с выбором. И далеко не все четко представляют, на какой стране и на каком регионе остановиться, да и какой именно дом приобрести. Здесь главное – правильно определить свои цели и стараться максимально объективно оценивать предложения, выставленные на продажу. Но с чего начать? Опытные покупатели советуют: главное при выборе дома для отдыха – правильно выбрать местоположение.

Выбирая страну необходимо обратить внимание не только на политико-экономическую ситуацию и национальные традиции местного населения, основное время стоит потратить на изучение ее законодательства, в том числе и налогового. Причем следует разобраться не только со сборами, взимающимися за покупку недвижимости, но и узнать о ставке при сдаче жилья внаем. Сведения о размере налога, который придется уплатить в случае продажи дома, тоже не будут лишними. Если в выбранном государстве есть визовый режим для россиян, этот вопрос тоже требует проработки: во многих развитых странах срок пребывания ограничивается несколькими месяцами в год, и лишь в редких случаях, покупая недвижимость, можно рассчитывать на получение вида на жительство.

Тем, кого интересует возможность сдачи жилья в аренду, возможно, будет интересна следующая информация. Наиболее популярными странами у состоятельных россиян, снимающих жилье у моря в «пиковый» сезон, являются Франция (Лазурный Берег) и Италия (Изумрудный Берег Сардинии и Тоскана), где в зависимости от предложения арендная плата за виллу с тремя спальнями и бассейном колеблется в диапазоне 15–25 тыс. евро в месяц. Традиционно популярен Кипр, здесь большие дома сдаются за более скромные 3000 евро. Популярны у соотечественников и бюджетные направления (от 300 евро в месяц): Болгария, Черногория, Турция…

Определившись со страной и изучив ее законодательство, следующим шагом станет выбор региона. Это намного более сложная задача, т. к. для достижения желаемого результата нельзя ограничиваться лишь теоретическими знаниями. По картинке в каталоге продавца невозможно определить окружающую дом местность: подъезд, виды из окон, соседние строения, наличие зелени вокруг... Данные, указывающие на удаленность жилья от моря и культурного центра, порой являются формальными и не всегда соответствуют ожиданиям покупателя. Вариант здесь один: чтобы точно знать, что покупаешь, – надо ехать и выбирать на месте.

### От теории к практике

Выбрать подходящий для себя регион можно несколькими способами: объехать страну самостоятельно либо воспользоваться предложением риелтора или застройщика. Правда, во втором случае следует отдавать себе отчет, что заинтересованные лица показывают только то, что хотят продать. Иной раз более оптимальный путь – без спешки определиться с регионом, а потом уже отдать себя в руки профессионалам. Покупка второго дома – дело серьезное, и чем конкретнее вы будете представлять себе, где он должен находится и каким требованиям соответствовать, тем быстрее определитесь с подходящим вариантом.

Чтобы найти «свой» курортный городок или регион, возможно, потребуется посетить избранную страну не один раз и в разное время года. Выбрав место дислокации, попробуйте пожить там некоторое время, чтобы убедиться в правильности своего решения, познакомиться с местным населением и инфраструктурой.

Последняя очень важна. И та, что есть, и та, что планируется. Определить, достаточно ли все вокруг удобно, можно, лишь пожив в избранном регионе. Еще один совет от опытных покупателей: пока будете на месте, не пожалейте времени, чтобы узнать о планах будущей застройки, пообщаться с соседями.

В отличие от граждан стран Центральной Европы и США наши соотечественники любят заключать сделки без посредников, считая, что таким образом они экономят на покупке. И все же стоит объективно оценивать свои возможности: купить дом в чужой стране без помощи профессионалов дело сложное, ошибки, допущенные по незнанию или взаимонепониманию между вами и продавцом, могут обойтись намного дороже, чем услуги специалистов. Опытом делится Марина Васильева, директор департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость»: «На финальном этапе без собственных адвокатов, переводчиков и прочих специалистов покупателю очень сложно самому разобраться в документообороте по сделке. Проблемы начинаются с того момента, когда нужно правильно оформить тот или иной документ, перевести деньги, минимизировать налоги. В итоге покупатель все равно приходит к нам».

Какой помощи можно ожидать от риелтора на стадии выбора недвижимости? Если покупателя устроит количество и качество предложений агентства, посредник организует ознакомительный тур. Расходы по перелету и проживанию оплачиваются покупателем, риелтор помогает с получением виз и бронированием, организует встречу и проводы в аэропорту, готовит расписание по осмотру объектов и обеспечивает профессиональное сопровождение. Многие агентства гарантируют, что эта поездка станет бесплатной, если во время тура принимается решение о покупке, – затраченная их клиентом сумма вычитается из стоимости контракта. Девелоперы тоже практикуют подобные туры с демонстрацией своих объектов. Постепенно популярной становится еще одна услуга (специально для сомневающихся) – возможность аренды объекта перед покупкой. Ее тоже предлагают как агентства недвижимости, так и застройщики.

Несколько слов о покупке жилья на стадии строительства (а таких предложений на рынке довольно много). Не секрет, что после заморозки ряда проектов в период кризиса многие покупатели оказались в подвешенном состоянии. Если же покупка совершалась без посредников, то получить объективную информацию о ситуации было совсем непросто. Марина Васильева рассказывает: «Обращаясь напрямую в строительную компанию, покупатель часто сталкивается с массой проблем, решить которые дистанционно без помощи представителя не удается. Находясь на расстоянии, покупатель не имеет возможности отслеживать ход строительства, сроки его окончания, решать возникающие вопросы, в итоге он остается один на один со своими проблемами». Недвижимость, купленная на стадии строительства, дешевле, поэтому является привлекательным объектом для вложения денег. Тем не менее стоит учитывать риски и быть готовым к «непредвиденным обстоятельствам».

### На что обратить внимание

Подбирая подходящий дом или апартаменты для себя, каждый покупатель уделяет внимание следующим критериям: стоимость, жилая площадь, удобство местоположения, прилегающая территория (наличие парковки, бассейна и пр.), вид из окна. Если вы собираетесь приезжать в свой второй дом на продолжительное время, необходимо, чтобы помимо основной мебели в нем было все необходимое: оборудованная современной техникой кухня, стиральная машина и пр. Считается, что, покупая жилье для отдыха, люди стремятся выбрать что-нибудь более роскошное, чем свое собственное, основное. То же относиться и к тем, кто берет жилье в аренду.

Если вы хотите, чтобы ваш второй дом работал в ваше отсутствие, не стоит основывать выбор на личных симпатиях и предпочтениях. Подобрать привлекательное для арендаторов жилье поможет анализ спроса и предложения, а также советы специалистов. Комментирует Юлия Белкина, менеджер по маркетингу VFI Europe: «Многие клиенты, отдавая предпочтение какому-либо объекту, часто руководствуются его низкой стоимостью, не учитывая тот факт, что более дорогой вариант, обладая лучшими характеристиками, будет востребованнее на рынке аренды. Если покупатель планирует сдавать жилье на долгий срок, необходимо, чтобы неподалеку была удобная транспортная развязка, близость к крупным городам, институтам, работе. Если сдавать сезонно – то близость к морю, ресторанами, аэропорту и магазинам». А Марина Васильева добавляет: «Нужно четко понимать: далеко не все, что походит хозяину для собственного проживания, подойдет для сдачи внаем. Частые ошибки здесь – приобретение жилья большой площади, которое не популярно на рынке аренды, а также неудачный выбор местоположения объекта. Также необходимо различать вкусы и потребности арендаторов: если дом или квартиру планируется сдавать соотечественникам – это одно, а если местным жителям и иностранцам – совсем другое».

Есть еще один момент, связанный со сдачей внаем: нужно сразу определиться, в какие месяцы вы предполагаете жить в доме сами, а в какие его сдавать. Рассказывает Юлия Кайнова, директор по международным продажам Century 21 Beverlywood Realty: «Самый частый запрос и самое большое заблуждение наших клиентов: хочу купить квартирку или домик у моря, сам туда приезжать два раза в год, а в остальное время сдавать его в аренду. В чем, казалось бы, подвох? А в том, что в большинстве курортных стран наиболее выгодный период для сдачи внаем – высокий сезон. Причем, например, в Турции или Испании за сезон аренды можно заработать ровно столько же, сколько за год помесячной сдачи одной семье. Однако люди сами хотят пользоваться недвижимостью именно в высокий сезон и часто занимают квартиру или дом на два летних месяца и несколько дней весной».

Юлия Кайнова отмечает, что по ее наблюдениям покупатели недвижимости, желающие сдавать свое жилье в аренду, зачастую вплоть до последнего момента серьезно не задумываются о том, что им придется делить свой дом с арендаторами. «Квартира даже с инвестиционными целями, обычно выбирается душой, и покупателям иной раз сложно представить: каждые неделю-две во время сезона в их доме будут меняться постояльцы, а после им придется там жить самим».

Естественно, износ жилья за сезонную сдачу будет гораздо большим, чем за год аренды семьей местных жителей. Поэтому наиболее приемлемыми вариантами считаются сдача жилья одним арендаторам на год или только на высокий сезон. «Постепенно клиенты приходят к единому знаменателю и либо вовсе отказываются от сдачи жилья внаем, либо выбирают для этого тот год, когда хозяин вообще не планирует там появляться, или выделяют для постояльцев пару месяцев в высокий сезон. В этих двух последних случаях трепетное отношение к своей недвижимости уступает место прагматизму», – резюмирует Юлия Кайнова.

Разбираясь с перспективностью идеи сдачи своего жилья в аренду, задайте себе еще один вопрос: а кто этим будет заниматься? Вариантов здесь несколько, и самостоятельный поиск арендаторов – не самый популярный. Можно нанять частное лицо либо найти специализированную компанию, а можно сразу купить жилье у продавца, оказывающего услуги по сдаче внаем. На рынке достаточно компаний предлагающих взять на себя подобные обязанности. Например, VFI Europe – крупный застройщик на юге Италии – в числе других услуг послепродажного сервиса предлагает покупателям сдачу их недвижимости в аренду. «Фирма берет на себя управление недвижимостью во время всего периода сдачи внаем, гарантируя ее сохранность, периодически посещая жилье и решая возникающие проблемы, – рассказывает Юлия Белкина. – Мы тщательно отбираем потенциальных арендаторов и проверяем все рекомендации. По поручению владельца получаем плату за первый месяц, переводим ее на счет клиента в итальянском банке и делаем так до истечения срока действия контракта. Перед заключением договора о сдаче внаем и по истечении его срока действия мы проводим инвентаризацию всего имущества. После отъезда арендаторов в доме проводится уборка, устранение неисправностей, стирка. Удобным является и то, что собственник в режиме онлайн может видеть календарь сдачи в аренду жилья и отмечать в нем даты своего визита, чтобы в эти дни вилла или апартаменты были свободны».

### Посчитайте расходы на содержание

Покупка любой недвижимости влечет за собой расходы на содержание. «Бесхозное» жилье быстро приходит в упадок, особенно если оно находится на берегу моря. Значит, нужно найти управляющего. Если недвижимость находится на территории современного жилого комплекса, чаще всего здесь уже есть внутренняя инфраструктура с ежемесячной оплатой. Это очень тонкий момент, т. к. цены на содержание у разных застройщиков могут сильно отличаться и обслуживание даже дешевого жилья может встать в копеечку. Добавьте сюда расходы на коммунальные платежи, налоги на владение недвижимостью и на сдачу в аренду и проанализируете, соответствуют ли затраты вашим возможностям.

В этом материале мы коснулись основных подготовительных этапов, после которых принимается решение о покупке второго дома. Помимо них есть еще множество аспектов, требующих вашего внимания, таких, например, как проверка репутации продавца и застройщика. Тщательно читайте и проверяйте все документы, доверьтесь профессиональным риелторам, юристам, переводчикам, чтобы желанный дом за рубежом не стал хлопотной обузой, а принес радость вам и вашим детям.

_Анна Зеля_

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.