Советы начинающим инвесторам. Ваш второй дом и аренда

Хотите, чтобы второй дом работал в ваше отсутствие? Эксперт по инвестициям в зарубежную недвижимость Игорь Индриксонс даст несколько советов, на что обратить внимание, выбирая жилье под сдачу в аренду.

Большинство покупателей зарубежной курортной недвижимости планируют останавливаться в своем доме несколько недель в году, а остальное время сдавать его в аренду. Идея очень заманчивая, а обещания риелторов на этот счет звучат порой просто сказочно. Почему же тогда так часто получается, что купленная недвижимость «с высоким потенциалом» становится неликвидом и обузой? Директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс считает, что не стоит слепо доверять пустым обещаниям – попробуйте самостоятельно оценить, насколько успешно в будущем будет работать то или иное жилье.

###Оцените ликвидность

Рассматривая перспективность объекта, многие ошибочно начинают оценку с перспектив роста цен на недвижимость в регионе. Мол, рынок растет – значит, жилье востребовано и инвестиции принесут прибыль. Игорь Индриксонс считает, что оценка по этому критерию не является основополагающей. «В первую очередь надо проверять ликвидность», – утверждает он и поясняет свою позицию: «Допустим, в Панаме на вторичном рынке сегодня нулевая ликвидность, тем не менее на бумаге цены растут на 50% в год. Если я не могу продать свою недвижимость, какой мне прок от этого роста? Там, где нет ликвидности, инвестиция не имеет смысла!»

Другой и более сложный вопрос: как проверить, является ли ликвидным выбранное вами жилье или нет? Наиболее эффективным способом Игорь считает обращение в банк: «Узнайте сколько заемных средств банк готов предоставить вам под залог этой недвижимости. Если объект неликвиден, в кредите вам откажут, ведь задача банка оценить свои риски, если вы не вернете деньги».

###Нарисуйте портрет арендатора

Когда люди покупают курортное жилье за рубежом с перспективой сдачи его внаем, они редко задумываются о том, кто будет их арендатором. «Первое, что здесь стоит выяснить, – это национальную принадлежность туристов, приезжающих в данный регион, – советует Игорь. – Найдите статистику за пять, а лучше за десять лет и проанализируйте, гости из каких стран показывают наибольшую стабильность. Естественно подобная информация должна идти от независимого источника».

Здесь Игорь Индриксонс приводит в пример наших инвесторов в болгарскую недвижимость: «Я спрашивал собственников: кому вы планируете сдавать свое жилье в аренду, кто, по вашему мнению, там турист номер один? И все отвечали: номер один там мы, русские. А на самом деле по статистике русских в Болгарию приезжает в год только 230 тыс. от 4,5 млн туристов из других стран».

Почему это так важно? «Нужно понимать, в Европе в основной массе курортное жилье снимают европейцы, – комментирует Игорь. – Они едут отдыхать самостоятельно, если это обойдется им в четыре раза дешевле, чем отдых с туристической компанией. Так что к инвестиционной недвижимости не надо относиться так, как будто мы покупаем жилье для себя. Самая большая ошибка – это вложение в объект, который нравится всем русским, – престижную виллу на первой линии. На самом деле это большой кусок неликвида, который продать и сдать невозможно. Европейцы, путешествующие самостоятельно, выбирают комфортное жилье со стоимостью аренды около 250 евро в неделю и не готовы переплачивать за непосредственную близость к морю, дорогую мебель и позолоченные дверные ручки».

###Изучите регион

Анализируя национальную принадлежность потенциальных арендаторов, обязательно посмотрите, какую долю по туризму занимает выбранная страна в своем регионе. За информацией можно обратиться в [World Travel and Tourism Council](http://www.wttc.org) – эта независимая организация вкладывает сотни миллионов в свои отчеты, которые считаются одними из лучших в мире. Причем скачать их можно бесплатно. Посмотрите исследования по приросту туристов, по словам Игоря Индриксонса их прогнозы на будущее часто сбываются.

На этом этапе важно не упустить еще один фактор: насколько широко в выбранной стране популярен рынок аренды и как он распределен. «На моих семинарах, – говорит Игорь, – я люблю приводить один пример. Возьмем два региона: Египет и маленький остров Тенерифе. Куда больше приезжает туристов? Ответ очевиден – конечно, Египет. А знаете ли вы, что рынок аренды жилой курортной недвижимости Египта оценивается в 106 единиц, а Тенерифе в 2500 единиц, т. е. в 25 раз больше! Причем 95% рынка аренды на Тенерифе находится на юге, а на севере его вообще нет. Так же, как и 75% рынка аренды Кипра сконцентрировано в одной точке – в Пафосе, а 75% рынка аренды Турции находится в Бодруме. Казалось бы: люди отдыхают везде, а рынок аренды распределен так избирательно! А почему?».

Ответ на этот вопрос основывается на том же самом факте: самостоятельный туризм для европейцев должен быть экономным. «Задайтесь вопросом, по какой причине они приезжают сюда не по путевке, а сами арендуют жилье? Значит, так получается значительно дешевле. Изучите регион и вы увидите, что во все вышеперечисленные места летают дискаунтеры из Европы. Для туриста авиаперелет – существенная часть бюджета, если же он обходится в 35 евро, то слетать на море можно даже в выходные», – говорит Игорь.

###Выбирайте то, на что спрос

Многих инвесторов интересует, каким характеристикам должна соответствовать курортная недвижимость, чтобы пользоваться стабильным спросом на рынке аренды. Игорь Индриксонс утверждает: чем меньше объект, тем выше его ликвидность, а значит, тем проще его сдать.

«Есть простое правило: чем короче сезон, тем меньшее по площади жилье пользуется спросом, – говорит Игорь. – Например, на горнолыжных курортах высоколиквидны и очень хорошо сдаются в аренду шале 40–50 м2 с одной спальней. На море идеальный вариант – апартаменты в пределах 80 м2 на две спальни».

Что касается внутреннего убранства, то желательно, чтобы в доме было все необходимое: оборудованная кухня с посудой, бытовая техника, надежная мебель. «Особенно вкладываться в дорогие предметы интерьера не стоит, – считает Игорь. – Многие туристы ведут себя на отдыхе на полную катушку и могут испортить имущество, так что не вводите себя в дополнительные расходы, покупайте то, что сможете легко заменить».

Чаще всего инвесторы выбирают курортное жилье в комплексах, где заботу о сдаче недвижимости в аренду берет на себя управляющая компания. Она же поддерживает чистоту и порядок, страхует имущество и по необходимости меняет его на новое. По мнению Игоря, для инвестиций более интересны объекты, уже оборудованные всем необходимым, не требующие лишних хлопот со стороны покупателя.

_Анна Зеля_

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.