Ситуация на рынке недвижимости стран Балтии на начало 2010 года

Рынок недвижимости Литвы, Латвии и Эстонии, изрядно потрепанный финансово-экономическими бурями 2009-го, все-таки жив. Говорить о его стабильности пока рано, хотя уже наблюдаются признаки начала выздоровления.

Прошлый год на рынке недвижимости прибалтийских государств отмечен постоянным падением цен. Лишь осенью участники начали понимать: тонуть дальше уже некуда. Общее положение в экономике оставляет желать лучшего. По информации европейского статистического бюро Eurostat, в четвертом квартале 2009 года снижение ВВП в Латвии составило 17,7% по сравнению с тем же периодом предыдущего года, на втором месте оказалась Литва (13%), а на третьем – Эстония (9,4%). Это тройка лидеров по падению ВВП в Европе, что не может не сказаться на ситуации с недвижимостью.

Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills, видит главную особенность рынка стран Балтии в том, что они представляют собой микроэкономики, полностью зависимые от дешевых кредитов Западной Европы. Он отмечает: «Для подобных микроэкономик характерно стремительное падение цен в период кризиса. Однако когда “спонсоры” снова начинают давать кредиты, то рынки этих государств довольно быстро восстанавливаются». Дно падения пройдено, но сейчас все зависит от общего экономического положения прибалтийских стран. Если в ближайшее время не будет его ухудшения, рынок недвижимости стабилизируется, после чего начнется выздоровление.

### Латвия

Самое большое падение рынка недвижимости балтийских государств в 2009-м отмечено в Латвии. По данным Global Property Guide, за этот год стоимость квадратного метра жилой площади в Риге упала на 59,7%. По мнению председателя правления компании Century 21 BaltWest Валерия Энгеля, снижение потребления, уход иностранных инвесторов вкупе с пессимистичными ожиданиями населения предопределили обвал цен на латвийскую недвижимость в прошлом году. Игорь Индриксонс объясняет подобное резкое падение тем, что государство еще до кризиса практически запретило банкам выдавать ипотечные кредиты: «Фактически в Латвии имел место “двойной удар”: cначала были введены ограничения правительства по выдаче ипотеки, а чуть позже грянул кризис. Латвия из всех трех стран имеет самый низкий рейтинг Standart & Poor's (S&P)».

[note]Снижение потребления, уход иностранных инвесторов вкупе с пессимистичными ожиданиями населения предопределили обвал цен на латвийскую недвижимость в прошлом году[/note]

Тем не менее в сентябре рынок недвижимости прекратил падение и начал расти. По данным международного агентства недвижимости Gordon Rock, в четвертом квартале стоимость жилых объектов в Латвии выросла уже на 7,4% по отношению к предыдущему кварталу. Особенно активно рост цен происходил в ноябре и декабре 2009-го.

По информации Century 21 BaltWest, стоимость квадратного метра в новостройках остановилась на уровне 800 евро (в некоторых проектах она поднималась до 1000–1200 евро), а серийное жилье на вторичном рынке, опустившись до отметки в 455 евро/м2, стало постепенно отыгрывать позиции, достигнув в декабре отметки в 495 евро. На 2000 евро/м2 остановились цены на недвижимость в элитном секторе. Эксперты Century 21 BaltWest видят причины этих изменений в резком сокращении количества предлагаемой на продажу недвижимости, а также в росте оптимистичных ожиданий, т. к. стало больше людей, уверенных в том, что в ближайшее время рынок будет расти.

Однако до выздоровления еще далеко. Сегодня пустует около 30% всех офисов: бизнес понес тяжелые потери в прошлом году. Аренда сократилась в три-четыре раза по сравнению с 2007 годом. Средняя цена аренды хорошего офиса составляет 5 евро/м2 в месяц. Валерий Энгель отмечает: «Аренда жилых помещений, так же как и складов, находится в еще более плачевном состоянии. Нередка практика сдачи этих площадей просто за коммунальные платежи».

Тем не менее, по данным Ober-Haus Real Estate Advisors, в январе 2010-го стоимость квадратного метра неотремонтированного серийного жилья в Риге выросла на 5%. Средняя цена квадратного метра в однокомнатной квартире – 579 евро (в декабре 2009 года – 543 евро). В двухкомнатных апартаментах один метр стоил в среднем 529 евро (в декабре – 492 евро). Наибольший спрос наблюдался в основном на небольшие квартиры. Цены на апартаменты в центре Риги в январе не изменились.

По данным Gordon Rock, среди иностранных инвесторов пальму первенства продолжают (это показал прошлый год) удерживать россияне (59%). Второе место с долей в 10% делят жители стран СНГ (Белоруссии, Украины, Узбекистана, Казахстана) и традиционные соседи Латвии – скандинавы. Структура спроса среди россиян по ценовым сегментам распределяется следующим образом: 70% приходится на жилье экономкласса (стоимость до 150 тыс. евро), 25% – на недвижимость бизнес-класса (150–350 тыс. евро), 5% – на элитный сектор (свыше 350 тыс. евро).

Президент агентства Gordon Rock Станислав Зингель отмечает: «Во втором полугодии прошлого года латвийские банки ограничили кредитование иностранных покупателей. Банки готовы рассматривать возможность ипотеки для нерезидентов, но к клиенту предъявляется важное требование – реальная и надежная платежеспособность».

По информации компании, доля россиян и жителей стран СНГ составила 95% в приобретении элитных квартир в Юрмале стоимостью свыше 500 тыс. евро, 98% – в сделках по покупке особняков стоимостью свыше 900 тыс. евро и 100% – в приобретении эксклюзивных вилл на первой и второй линиях от моря в центре Юрмалы стоимостью в несколько миллионов. В Риге доля российских инвесторов в сегменте эксклюзивных пентхаусов и апартаментов стоимостью более 500 тыс. евро составила 90%.

В ближайшей перспективе эксперты предсказывают дальнейшее сокращение предложения и незначительное увеличение спроса на недвижимость в Латвии.

### Литва

На литовском рынке недвижимости в прошлом году также отмечалось рекордное падение. По данным Ober-Haus Real Estate Advisors, в 2009 году цены на квартиры в крупнейших городах снизились на 27%. По сравнению с пиковым периодом (конец 2007-го) сильнее всего цены на жилье упали в Паневежисе (44%) и Клайпеде (43%). Наименьшее падение зарегистрировано в Каунасе (27%). За тот же период цены в Вильнюсе и Шяуляе снизились на 40 и 42% соответственно. Сегодня минимальная стоимость квадратного метра новостройках (без отделки) в Вильнюсе, Каунасе и Клайпеде составляет 700–900 евро, в других городах – 600–700 евро.

[note]В 2009 году цены на квартиры в крупнейших городах Литвы снизились на 27%[/note]

Начало текущего года – трудное время для арендодателей, у арендаторов все преимущества в переговорах о цене. Однако ситуация не настолько плоха, чтобы хорошее жилье в Вильнюсе, Каунасе и Клайпеде сдавалось за символическую плату или коммунальные платежи.

На рынке количество предлагаемых квартир в новостройках уменьшается, но и скорость продаж мала. По данным Ober-Haus Real Estate Advisors, сейчас в новостройках Вильнюса 2200 непроданных апартаментов, в Клайпеде – свыше 1050 и в Каунасе – более 750. Это притом что темпы строительства снизились в несколько раз. Так, по информации Ober-Haus, в 2008 году в Вильнюсе было построено 5600 квартир, а в 2009-м – только 1550.

Несмотря на сложную ситуацию, на литовском рынке недвижимости также наблюдаются признаки выздоровления. Так, в четвертом квартале прошлого года падение стоимости жилья было самым низким (4%), а кроме того, количество сделок, оставаясь очень небольшим, все же было на 20–30% выше уровня начала 2009-го.

### Эстония

Сходное с соседями положение наблюдается и на рынке недвижимости Эстонии. Предложение здесь заметно превышает спрос. Первые три квартала прошлого года были самыми тяжелыми. По данным Ober-Haus, в 2009 году общее количество сделок с квартирами в Таллине снизилось на 28%, а объем продаж уменьшился на 54%. Плата за аренду офисов уменьшилась. В пригородах столицы за метр офисной площади платят от 4,4 до 7,6 евро, а в центре – 7,6–10,8 евро в зависимости от метража. В других регионах цены, разумеется, ниже.

Если раньше только запущенные, требующие срочного ремонта объекты сдавались за символическую плату, сейчас появляются объявления о сдаче приличных апартаментов на тех же условиях. По информации портала Dv.ee, в поселке Рийзипере волости Нисси за 1 крону предлагается внаем приличная однокомнатная квартира площадью 34,8 м2. На арендатора ложатся лишь ежемесячные платежи за коммунальные услуги.

[note]Покупателей жилья в Эстонии подстегнуло бы сообщение о присоединении Эстонии к еврозоне, шансы на которое согласно Standard & Poor's у страны увеличились[/note]

Эстония первой из стран Балтии почувствовала на себе спад финансовой активности. Эксперты считают, что она и должна из него выйти раньше соседей. На рынке столичного жилья появились первые признаки стабилизации. По данным Dv.ee, в январе в Таллине было совершено 344 сделки с квартирами (в январе 2009 года было 255 сделок). Средняя цена квадратного метра составила 13 466 крон (859 евро). Для сравнения: в январе прошлого года один квадратный метр стоил 16 292 кроны.

По мнению председателя Союза фирм, торгующих недвижимостью, Тыниса Рюйтеля, опубликованному на портале ERR Novosti, несмотря на стабилизацию, общее положение не улучшилось, поскольку состояние кошельков эстонцев осталось прежним, но признаки роста есть: кто ждал лучшего момента, теперь начал покупать. По информации Dv.ee, со ссылкой на слова руководителя отдела обслуживания компании Arco Vara Марта Саа, интерес иностранцев к рынку недвижимости Эстонии восстанавливается, правда, пока без активных сделок. По его мнению, в Пярну и на острове Сааремаа можно ожидать оживления ближе к весне, и, безусловно, покупателей подстегнуло бы сообщение о присоединении Эстонии к еврозоне, шансы на которое согласно рейтинговому агентству Standard & Poor's у страны увеличились.

_Михаил Бредис_

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.