Шойгу хочет заставить лендлордов поделиться с бюджетом

«Землю больше не производят», – сказал Марк Твен. А в Московской области ее становится все меньше, и это очень беспокоит губернскую власть. Для большинства муниципалитетов земля – это основной актив. Но распоряжаются этим активом не для пользы бюджета.

Наталья Кузнецова

Когда застройщики переводят сельхозземли в земли населенных пунктов, бюджет почти ничего не получает от этих процедур. Поэтому губернатор Московской области Сергей Шойгу предложил ввести пошлину в 30% от кадастровой стоимости земли за изменение ее категории. В российском правительстве уже готовятся поправки в Налоговый кодекс и закон «О порядке перевода земель из одной категории в другую».

Перевести нельзя, если ваша земля далеко

Перевод одной сотки сельхозугодий под строительство может стоить в пределах 25–50 тыс. рублей, подсчитал генеральный директор «Гео-девелопмента» Максим Лещев. После того как сельхозземля получила статус земли населенных пунктов, ее стоимость вырастает в тысячи и десятки тысяч раз. Однако, этот перевод возможен только путем расширения границ поселений. Как это стало, к примеру, с землями хозяина компании «Русагро», сенатора Вадима Мошковича, у которого тысячи гектаров сельхозземель с 1 июля, момента расширения границ «старой» Москвы, оказались землями населенных пунктов. Впрочем, в обмен за этот царский подарок федеральные власти уже попросили у господина Мошковича тысячу гектаров обратно, для строительства правительственных офисов и парка развлечений «Россия». Но если ваш участок не примыкает к какому-либо поселению, перевод невозможен. И инициатива губернатора Шойгу о пошлине в 30% касается только средних и крупных застройщиков. Люди, которые хотят самостоятельно построить себе загородный дом или дачу, вполне это могут сделать и на землях сельхозназначения с одним из двух видов разрешенного использования: «для садоводства с правом постройки жилых и хозяйственных строений», а также «для дачного строительства». Те, кто нарушает параметры дачного строительства и возводит многоквартирные дома, ждет участь хозяина дома в Вешках – снос, а не перевод земли в статус земли населенных пунктов задним числом. Новые московские власти показали свою решительность в этом вопросе.

Дачные земли – выход для лендлордов

Но многие лендлорды и застройщики выходят из ситуации таким образом: они не переводят землю из одной категории в другую, если строят коттеджные поселки, даже бизнес-класса. Они просто получают другой вид разрешенного использования земли – чаще всего под дачное строительство. Так, к примеру, поступали в «Гагарин Лэнд» – камерном коттеджном поселке на Минском шоссе (145 км от МКАД), в «Подсолнухах» – на Пятницком шоссе (50 км от МКАД) и др. И хотя здесь дома выходят по цене московского эконома – дом в «Подсолнухах» площадью в 125 м2 с отделкой и участком размером от 12 соток будет стоить от 5,5 млн рублей. Покупатели – крепкий средний класс с хорошими автомобилями. Потому что дома находятся далеко от Москвы, дешевые машины такие маршруты не выдержат. Об этом на презентации проекта рассказывали его совладельцы Василиса Баженова (экс-топ-менеджер «Гута-Девелопмент») и советник президента «БИН-Банка» Михаила Шишханова Мария Шагурина.

Сколько стоит

По оценке управляющего партнера Tenzor Consalting Group Андрея Пушкина, затраты по изменению вида разрешенного использования земельных участков в Московской области под дачное или жилищное строительство составляют от 40 до 60 тыс. долларов за 1 га. Адвокат Олег Сухов считает, что затраты могут быть намного ниже, если речь идет о переоформлении больших земельных площадей, расположенных за пределами городов и до начала массового строительства являющихся экономически неинтересными. Цена перевода может составлять от 3000 до 10 тыс. долл. за 1 га. Решения по изменению вида разрешенного использования принимаются местными органами власти, но не все платежи, по словам специалистов, являются официальными. Собственно, из указанных средств местный бюджет может получить максимум несколько десятков тысяч рублей в виде официальных отчислений, говорит Сухов. По данным Tenzor Consalting Group, перевести земли сельхозназначения в земли населенных пунктов стоит дороже – от 60–80 тыс. долларов за 1 га. При таком переводе стоимость сотки земли составляет около 800 долларов, или те же самые 24 тыс. рублей, которые не получает бюджет Московской области. То есть ставка, предложенная Шойгу, в рынке, и больше брать, наверное, нельзя.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.