Сделка без юриста – больше затрат

Сэкономленные деньги – это заработанные деньги, но иногда стремление к экономии оборачивается большими тратами. При покупке зарубежной недвижимости так оно чаще всего и бывает, ведь экономят-то обычно на услугах риелторов, переводчиков и даже юристов, не отдавая себе отчет в важности их работы.

Cделки по покупке жилья в любой стране мира проходят в несколько этапов, и практически на каждом этапе есть работа для юриста. Причем подобная операция не может состояться без нотариуса, так как «все зарубежное законодательство требует нотариального удостоверения и регистрации договора в уполномоченных органах», – утверждает Михаил Бутенко, руководитель отдела зарубежной недвижимости центра недвижимости Bonus.

Первое, о чем вас спросят в Англии, после того как вы выбрали жилье, так это координаты юриста

Личный юрист проверяет договор купли-продажи, организует его подписание, нотариальное удостоверение и регистрацию в уполномоченных органах, готовит необходимые документы для открытия счета в банке и ипотечного кредита, получает свидетельство о регистрации, подтверждающее право собственности, составляет примерную смету расходов на коммунальное обслуживание, консультирует по налогообложению и т. д. Конечно, можно выбрать любую степень юридической помощи, ограничится лишь составлением и проверкой договора купли-продажи или договорится о юридическом сопровождении всего процесса. В ряде стран, как, например, в Великобритании, последнее – обычная и привычная всем практика. «Первое, что спрашивают в Англии, после того как выбрали жилье, так это координаты юриста», – говорит Татьяна Лейдлоу, юрист компании Quastel Midgen, специализирующийся на недвижимости. Чаще к юристам обращаются после подбора объекта и предварительной устной договоренности с продавцом. «Таким образом, юристы приступают к работе на второй стадии сделки, но иногда мы можем присутствовать и на первой стадии, даже опережая агентство недвижимости, если покупатель хочет получить консультацию о том, как будет проходить сделка и что он должен делать», – сообщает Татьяна. Но непосредственно в поиске квартиры юристы, конечно, не помогают: у них другие задачи. Когда объект уже выбран, юристы собирают и изучают сведения о нем и представляют покупателю довольно подробный отчет. «Например, в Великобритании проверяется экологическая чистота территории, на которой находится здание. Допустим, если оно стоит там, где раньше располагался завод или склад с вредными для здоровья материалами, то исследование должно подтвердить, что на данный момент территория чистая. Также юристы направляют запрос в местный муниципалитет, выясняют, не планируется ли в ближайшие десять лет снос здания и строительство на его месте другого объекта. К примеру, если дом в скором времени должна заменить ветка железной дороги, то клиенту нет смысла покупать помещение в нем. Еще юристы делают запрос в управляющую компанию, чтобы узнать величину коммунальных платежей по выбранному жилью», – рассказывает она. «Юристы проверяют и чистоту сделки, и наличие каких-либо обременений», – добавляет директор компании «Евродом» Анна Ли. Задача юриста, представляющего покупателя, – получить и изучить полный пакет необходимых документов от продавца, который должен предоставить выписку из государственного органа, подтверждающую его право собственности и право продавать данную недвижимость, страховой полис (требуется не во всех странах), согласования перепланировок помещения, если таковые проводились и т. д. Уже на этой стадии могут быть определенные вопросы. «Например, в моей практике был такой случай: по выписке из кадастра у квартиры было два владельца с одной фамилией, но продавала квартиру гражданка с другой фамилией, и пришлось запрашивать подтверждение того, что она действительно является владельцем недвижимости и имеет право быть продавцом. Это доказала выписка о разводе и смене фамилии», – приводит пример Татьяна Лейдлоу. Но конечно, не всегда такой документ находится, известны и случаи мошенничества. После проверки объекта представители сторон обговаривают условия сделки и составляют предварительный контракт, на основании которого покупатель перечисляет продавцу предоплату, обычно в размере 10% от стоимости недвижимости. В некоторых странах, например в уже упомянутой Англии, предоплата сначала переводится на счет юриста, а затем он рассчитывается с продавцом квартиры. В Великобритании юрист, как правило, может обращаться от имени своего клиента и в банк, если нужно оформление ипотечного кредита. Также на этой стадии сделки при необходимости юристы открывают счет в банке, помогают получить ИНН и зарегистрировать юридическое лицо. Естественно, юристы занимаются и основным договором купли-продажи, составляют его либо корректируют. В назначенный день продавец и покупатель подписывают его, и объект переходит к новому собственнику. На этом этапе они следят за уплатой всех причитающихся платежей и перечислением денег. К примеру, в Англии вся необходимая сумма переводится не продавцу, а представляющему его интересы юристу. «После расчета по договору купли-продажи юристы занимаются регистрацией сделки и купленного объекта в уполномоченных государственных органах (чаще всего это земельный кадастр) и в итоге предоставляют выписки из кадастров, подтверждающие право собственности на купленный объект», – рассказывает Анна Ли. «Этот документ – аналог российского регистрационного свидетельства», – добавляет Михаил Бутенко. ###Трудности от незнания Если законодательно участие юриста в сделке не закреплено, то покупателю никто не сможет помешать действовать самостоятельно, без привлечения специалиста. Но в этом случае, скорее всего, возникнет масса проблем: «Есть большая вероятность не увидеть в договоре дополнительных платежей, увеличенных сроков строительства и пр.», – утверждает Михаил Бутенко.

Профессиональная деятельность юристов застрахована, и если они допустят ошибку, то выплатят компенсацию, либо ущерб покроет страховая компания, а самостоятельному покупателю придется расплачиваться за ошибки самому

«Самая главная проблема самостоятельного покупателя – незнание законодательства и процесса купли-продажи в конкретной стране», – говорит Татьяна Лейдлоу. Например, во многих государствах запрещено оформление объекта жилья на иностранного гражданина, необходимо создание юридического лица, а на недвижимость могут быть наложены ограничения. «Скажем, в Чехии четыре вида собственности: частная, государственная (муниципальная), совместная и кооперативная, и из них лишь частная не имеет ограничений на дальнейшее использование владельцем (сдача в аренду, перепродажа и т. д.), т. е. не зависит от мнения других собственников или остальных участников кооператива», – говорит Михаил Бутенко. Кроме того, профессиональная деятельность юристов застрахована, и если они допустят ошибку, то выплатят компенсацию, либо ущерб покроет страховая компания, а самостоятельному покупателю придется расплачиваться за ошибки самому. «Также к проблемам, ожидающим покупателя зарубежной недвижимости, относятся незнание визовых режимов и языковой барьер», – говорит Анна Ли. Без достаточных знаний языка в принципе сложно вести сделку, а когда приходит время изучать договор, самостоятельному покупателю, как правило, все равно приходится обращаться к переводчикам. Но в большинстве случаев договор переводится некорректно, ведь переводчик не знает специфики законодательства, каких-либо терминов и т. п. К тому же при переводе на русский язык может потеряться смысл определенных пунктов. «Контракт, особенно нестандартный, при переводе на русский выглядит очень путано и непонятно, поэтому мы предпочитаем не переводить, а делаем подробный отчет по договору, где объясняем, из каких частей он состоит, какие вопросы решает, какова цена и условия сделки и т. д.», – сообщает Татьяна Лейдлоу. Такого отчета вполне хватает, т. к. все договоры, переведенные на другой язык, все равно не имеют юридической силы оригинала. ###Дистанционная покупка

А если юрист позволит приобрести жилье нечестному покупателю, ему грозит не только потеря репутации и права ведения практики, но и уголовная ответственность

Невозможно самому приобрести недвижимость за рубежом, когда нет возможности несколько раз выехать в страну, причем на длительное время. А если действовать через юриста, то достаточно всего одной поездки или же стать собственником жилья, вообще не покидая России. «Теоретически такое возможно, если оформить доверенность на юриста и все необходимые документы (например, паспорт, выписки со счетов, декларации т. д.) заверить у нотариуса и в консульстве. Но правда, на практике так можно приобрести лишь новостройку, на вторичном рынке покупатели обычно проводят осмотр объекта», – рассказывает Анна Ли. В ряде стран, например в Великобритании, без личного визита довольно сложно приобрести жилье и на первичном рынке, но сократить количество поездок можно. «В нашей практике было множество случаев, когда клиент приезжал всего один раз, фактически чтобы подтвердить, кто он. Дело в том, что в Англии очень жесткие требования к чистоте средств, на которые покупается недвижимость. Клиент должен подтвердить уровень своего дохода и его легальность, предоставив декларацию, баланс или другие финансовые документы собственной компании. Источником доходов также могут быть средства, полученные при разводе. А если юрист позволит приобрести жилье нечестному покупателю, ему грозит не только потеря репутации и права ведения практики, но и уголовная ответственность», – рассказывает Татьяна Лейдлоу. ###Цена вопроса Стоимость услуг по юридическому сопровождению сделки зависит от страны и от того, каким образом покупатель находит объект. Если он обращается в российскую компанию, то, как правило, платит агентское вознаграждение, в которое включена и стоимость юридических услуг, правда, за работу иностранных нотариусов, удостоверяющих сделки купли-продажи, придется платить дополнительно. «В Германии нотариальные и судебные издержки обходятся в 1,5–3% от стоимости жилья (и естественно, это не все расходы по сделке), во Франции за услуги нотариуса, который ведет сделку, придется заплатить 1–2%, в Финляндии нотариальное заверение документов стоит от 150–200 евро», – приводит примеры Анна Ли. Естественно, покупатель может выбрать объект самостоятельно, и только после этого обратиться за юридической помощью в компанию, занимающуюся продажей жилья за рубежом. В таком случае услуги профессионалов будут стоить около 3% от стоимости недвижимости. Другой вариант – минуя российскую компанию, пойти в зарубежную юридическую фирму. В этом случае риск столкнуться с недобросовестным юристом выше, но можно немного сэкономить. «К примеру, у нас стоимость юридических услуг по сопровождению сделок с жильем начинается от 1500 фунтов. Оплата зависит от стоимости объекта: чем он дороже, чем больше объем работ, тем выше оцениваются услуги юриста. Кроме того, юридические услуги облагаются НДС по ставке 17,5%, – рассказывает Татьяна Лейдлоу. – Также мы консультируем клиентов, и если консультация длиться менее часа либо мы чувствуем серьезные намерения покупателя, то она проводится бесплатно». ###Нелегкий выбор Найти грамотного юриста не просто, и, выбирая его, лучше всего ориентироваться на рекомендации друзей и знакомых. Также можно изучить отзывы в Интернете либо довериться агентству недвижимости, российскому или зарубежному. Лучше всего, когда юрист знает не только законодательство страны, в которой приобретается жилье, но и русский язык, иначе придется искать дополнительных посредников или переводчиков. Очень важно, чтобы деятельность юриста была застрахована, хорошо, если у него будет большой опыт работы. Выплачивая немалую сумму за заграничный дом, многим хочется хоть немного сократить расходы. «Но покупка недвижимости – очень ответственный шаг, от правильности которого зависит сохранение капитала, а приобретение жилья за рубежом многократно увеличивает возможные риски», – говорит Михаил Бутенко. Именно поэтому это точно не тот случай, когда надо экономить, особенно на юридической помощи. _Ольга Агуреева_

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.