Санкт-Петербург и область: элита в розыске

Санкт-Петербург всегда притягивал к себе интерес покупателей недвижимости. Культурная столица, где и по сей день чувствуется дух Российской империи, откуда рукой подать до Европы, всегда была привлекательной. А после того как рынок городской и областной недвижимости стремительно оживился, то интерес к этой географической точке возрос в разы.

Динара Грачева

Самые востребованные сегменты Северной столицы, где существуют элитные предложения, находятся в Золотом треугольнике. Его территория ограничена Адмиралтейской и Дворцовой набережными, Адмиралтейским проспектом, Гороховой улицей и набережной реки Фонтанки. Этот район Петербурга бьет рекорды по количеству известных всему миру исторических мест. Здесь находятся Эрмитаж, Дворцовая площадь, Марсово поле, храм Спаса на Крови, Казанский и Исаакиевский соборы. «Разумеется, в таких исторических местах потенциал пополнения рынка недвижимости не бесконечен и сопряжен с многочисленными трудностями и рисками. Эксклюзивность жилья в домах, находящихся на территории Золотого треугольника, не вызывает споров благодаря уникальным видовым характеристикам, но тем не менее качество самих объектов имеет ряд существенных недостатков с точки зрения современного покупателя элитной недвижимости. В первую очередь, это неоднородное окружение, низкий уровень технической оснащенности здания и отсутствие паркинга», – рассказывает руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg Тамара Попова.

Исторический аспект

На формирование рынка элитного жилья всегда накладывала отпечаток специфика строительства в исторической части города, которая заключается в жестких ограничениях и требованиях к создаваемым или реконструирующимся объектам. Все это формирует дефицит качественного предложения и рост неудовлетворенного спроса. Достаточно большой объем премиальных предложений иссяк к 2005 году. Остатки расхватывали как горячие пирожки, поэтому произошло стремительное сокращение жилья именно из-за дефицита участков под застройку в центре Петербурга.

Рынок загородного предложения сократился до минимальных значений – выбор для покупателя сейчас крайне ограничен

Экономический кризис 2008 года еще больше усугубил ситуацию: многие девелоперы заморозили проекты, например, было приостановлено строительство жилого комплекса «Граф Орлов». Чтобы избежать заморозки, некоторые девелоперы пересмотрели концепции объектов, решив позиционировать их в более доступном ценовом сегменте. Скандально известный проект строительства компанией «Интеко» гостиницы на Конногвардейском бульваре трансформировался в «комплекс апартаментов гостиничного типа», потому что финальная версия больше вписывалась в потребности общества. В прошлом году ключевым для девелоперов словом была осторожность, они не торопились выводить на рынок новые жилые дома. На начало 2012-го предложение строящегося элитного жилья составляет около 99 тыс. м2, что говорит о дефиците качественного предложения. В этом году ожидается появление новых проектов, в том числе нескольких клубных домов в формате апарт-отелей в Золотом треугольнике. Сейчас отмечается более высокая активность девелоперов в поисках нестандартных решений и новых инструментов для привлечения клиентов. В частности, скоро на рынок выйдут проекты с готовыми квартирами с дизайнерской отделкой, такие как «Набережная Европы» и «Леонтьевский мыс». Клиенты, в свою очередь, менее охотно рассматривают приобретение квартиры в строящемся объекте, если есть альтернатива в построенных домах. «Несмотря на больший выбор и привлекательность финансовых условий, помехой для таких покупок становится неопределенность срока, в течение которого будут идти отделочные работы в соседних квартирах. Как правило, покупатели предполагают, что этот срок может достигать трех-пяти лет с момента покупки, а значит, из-за невозможности использовать квартиру потраченные средства оказываются замороженными», – резюмирует Тамара Попова. В прошедшем году девелоперы дополнили предложение рынка строящегося жилья тремя новыми проектами, совокупный вклад которых составил 9000 м2. Кроме проектов «Ковенский, 5» и «Стремянная, 15», появившихся в продаже в третьем квартале 2011-го, в конце года началась реализация квартир в третьей очереди «Парадного квартала» (проект корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга»).

Петербургская элита

Петербургское понятие «элитная недвижимость» помимо традиционных жилых комплексов включает в себя старый жилой фонд в особняках. Эти здания отличались выдающейся архитектурой и формировали тот исторический облик города, который можно наблюдать и сегодня. Поэтому неудивительно, что особняки в центре Северной столицы являются ее лицом и в погоне за престижем люди и сейчас хотят в них жить, закрывая глаза на изношенные коммуникации, лепнину, которая падает с рассыпающихся потолков на головы, и истлевающий паркет. Самыми «плодовитыми» на такой тип предложений являются Петроградская сторона и Каменный остров. Кроме исторического фонда там сейчас возводятся новые особняки в стиле ретроспективизма, например жилой комплекс «Каменноостровская коллекция» от компании «Возрождение Санкт-Петербурга». При всей современной технической оснащенности этот ансамбль из нескольких зданий не потерял характерного для города аристократического облика. Цены, разумеется, растут. За последний год стоимость готового жилья увеличилась на 9,8%. Прирост выше среднего наблюдается в спальных районах, в пригородах и во всей Ленинградской области. Ожидается, что с наступлением весны подъем цен ускорится. «Рейтинг престижности районов совершенно не меняется: самым дорогим является Центральный, среди спальных лидирует Василеостровский, в пригородах – Курортный, а также города Пушкин и Павловск», – делится информацией директор по рекламе и маркетингу корпорации «Адвекс. Недвижимость» Анастасия Лебедева. В конце 2011 года стоимость квартир на рынке строящегося жилья составила 8500 долларов/м2, увеличившись за год на 13%. Что касается цен на вторичном рынке, то они незначительно снизились до уровня 5550 долларов/м2.

Загород

На сегодняшний день в продаже находятся участки и дома в 300 коттеджных поселках Ленинградской области. Ежегодно (в течение последних четырех лет) на рынок выходит 90–100 проектов. Тем не менее фактически предложение пополняется на 60–70 поселков. В ряде проектов на начальной стадии не готовы документы – здесь можно лишь забронировать объект либо подписать предварительный договор. Значительная часть проектов по разным причинам снимается с продажи. Третья группа поселков – существовавшие ранее проекты после реконцепции или ребрендинга, «перезапущенные» под новым именем, а может быть, и с новым застройщиком. До 55% предложения находится в поселках, расположенных в 20 км от Северной столицы и предполагающих постоянное проживание. В последние годы загородный рынок Петербурга в противовес городской недвижимости развивался умеренными темпами. Большинство девелоперов были готовы к дальнейшему сокращению объемов свободного предложения и завершения реализации экспонирующихся поселков, чтобы открыть продажи в новых проектах. Выход на рынок нескольких новых проектов на южном берегу Финского залива, который до сих пор был обделен вниманием девелоперов, а также в Ломоносовском и Пушкинском районах ожидается совсем скоро (конец весны и лето), и это будут практически готовые поселки. «Меняются совокупные объемы нового строительства и поглощения: сейчас они ниже показателей прошлых лет. Также меняется и портрет покупателя загородной недвижимости: помимо уменьшения среднего возраста клиентов отмечается рост уровня технической грамотности, увеличиваются требования к качеству объектов», – говорит Тамара Попова. Самый большой объем предложений можно найти в Курортном и Всеволжском районах, однако эксперты предупреждают о том, что все имеющиеся участки могут быть раскуплены за пару лет. Эта местность изобилует большим количеством музеев и памятных мест, здесь есть лыжные трассы и базы отдыха. К тому же транспортная доступность этого района к Петербургу самая лучшая в области. А живописный ландшафт, большое количество озер и лесов делают Всеволожский район привлекательным для покупки недвижимости и строительства. В этих местах размещались многие родовые гнезда русского дворянства. Также популярен Ломоносовский район. Ожидается, что здесь все земли «уйдут» за 2,5 года, больше времени потребуется Гатчинскому и Выборгскому районам. Стоимость жилья во всех этих районах колеблется между 1400 и 1800 долларов/м2. Директор Penny Lane Realty Saint-Petersburg Павел Пикалев утверждает, что в сумме на первичном рынке коттеджных поселков за год заключается до 3000 сделок. Для сравнения: в год застройщиками продается до 100 домов ценой от 15 до 25 млн рублей и 20–30 домовладений стоимостью выше 25 млн рублей. При этом за период с 2010 года экспертами Penny Lane Realty был зафиксирован рост числа сделок в 1,5 раза. Также можно выделить еще одну тенденцию: возрастает интерес к более дешевым предложениям, в том числе без проведенных коммуникаций, и увеличение доли продаж участков без подряда, под самостоятельное освоение. На этот сегмент сегодня приходится три четверти сделок.

Аренда

Логично, что загородная недвижимость (особенно в теплое время года) востребована внаем. По данным Bazanda.ru на март, количество загородных домов бизнес- и премиум-класса, предлагаемых в Ленобласти и пригородах Петербурга составляет 400–420 штук. Арендные ставки колеблются от 2000 до 11 000 долларов в месяц, а средняя составляет 3300–4000 долларов. К лету цены на аренду устремятся к максимальной планке, особенно это касается территории, прилегающей к Финскому заливу, ведь летнее море востребовано всегда. Тамара Попова считает, что рынок загородного предложения сократился до минимальных значений – выбор сейчас крайне ограничен. В прошедшем году достаточно часто наблюдалась ситуация, когда покупатели искали отвечающий их требованиям объект, и процесс растягивался на несколько месяцев. Для клиентов важны транспортная доступность, имидж местоположения, уровень развития социально-бытовой инфраструктуры на данном направлении. Сейчас петербургский покупатель практически не отличается от московского – «кругозор» расширяется повсеместно. Что касается конкретных столичных отличий, то ситуация такова: стоимость аренды жилья в Москве в среднем обходится в 1,6 раза дороже, чем в Санкт-Петербурге. По информации компании Penny Lane Realty, первое место в рейтинге самых дорогих квартир Москвы, сданных в аренду в 2011 году, заняли апартаменты в Островном проезде за 25 тыс. долларов в месяц. В Петербурге рейтинг возглавила квартира за 14 тыс. долларов в месяц на набережной Мартынова. В Санкт-Петербурге ежегодно вводится около 3 млн м2 жилья, в Москве этот показатель меньше – около 2 млн м2. Столичное правительство озабочено данной цифрой и обещает, что она вырастет в этом году. По сведениям за первый квартал 2012 года, средняя стоимость одного метра жилья в Москве составляет 150–160 тыс. рублей (увеличение на 3%), а в Петербурге этот показатель равен 83,5 тыс. рублей (увеличение на 2,8%). Интересный факт: в прошлом году число сделок по покупке петербургской недвижимости москвичами было почти в два раза больше, чем количество сделок по приобретению столичного жилья петербуржцами. Ничего тут не попишешь, москвичи явно богаче жителей Северной Пальмиры и с большим удовольствием вкладывают средства в недвижимость Санкт-Петербурга, который, быть может, когда-то снова станет главным городом страны. Поживем – увидим.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.