Риски девелопера: конъюнктура и правила игры

Девелоперский бизнес в России, как и всякий высокодоходный бизнес, влечет за собой и существенные риски. Условно их можно разделить на две группы: рыночные риски и риски, обусловленные изменениями «правил игры» со стороны государства.

Рыночные риски связаны с изменением конъюнктуры

. Их более-менее можно предсказать и минимизировать. Например, путем диверсификации портфеля проектов и более разумной стратегией развития (не увлекаясь кредитными ресурсами). На примере кризиса 2008 года можно сказать, что застройщикам требовалось лишь «переждать» кризис с минимальными потерями, т. к. все финансовые потоки сконцентрированы в столице, а тенденция покупательского спроса на жилую недвижимость в Москве растущая, и даже при временном сокращении платежеспособного спроса начинает накапливаться отложенный спрос. Но в погоне за сверхприбылями девелоперы слишком «увлеклись» кредитными ресурсами. Перекредитовывались под строящиеся проекты, при этом инвестируя в новые площадки и т. п. Не соблюдалась «классическая» схема финансирования 70/30. Поэтому падение в кризис спроса в два-три раза и снижение среднего уровня цен на 25% вкупе со скачком ставок по кредитам обернулось банкротством и сменой собственников для многих строительных компаний. Например, Mirax и Capital Group были вынуждены отдать часть своих проектов. Контрольный пакет акций «Системы Галс» получил «ВТБ». Более 25% акций ГК «ПИК» перешло к Сулейману Керимову за содействие в реструктуризации задолженности перед банками. Активы «Дон-Строя» перешли «Сбербанку» и «ВТБ». В период кризиса капитализация публичных девелоперских компаний в среднем снизилась на 70–80%.

Риски, обусловленные изменением «правил игры» со стороны государства

значительно менее предсказуемые и потому опасные. Например, вводимые новым мэром Москвы ограничения на строительство, включая пересмотр ранее выданных разрешений вкупе с последствиями кризиса привели к тому, что часть игроков замерла в ожидании прояснения ситуации, другие ушли с рынка по причине отмены действия инвестиционных контрактов, согласованных предыдущими властями.

В то же время прослеживается политика лоббирования интересов крупных госбанков, типа «Сбербанка» и «ВТБ», которые за время кризиса обзавелись серьезными непрофильными активами в сфере недвижимости. Пока небольшие компании теряют инвестконтракты, аффилированные с государством компании успешно согласовывают новые крупномасштабные проекты: элитный квартал «Литератор», МФК «Авиапарк» на Ходынском поле с торговыми площадями в 300 тыс. м2, реконструкция гостиницы «Пекин» с пристройкой офисной части (общая площадь более 120 тыс. м2), офисный комплекс на Ленинградском проспекте (110 тыс. м2), ряд проектов «Дон-Строй Инвеста» (Barrin House, Smolenskiy De Luxe и др.).

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.