Рынок курортной недвижимости Латвии во II полугодии 2009 года

За последние пару лет количество сделок на рынке жилья Латвии сократилось более чем в три раза. Падение длилось так долго, что его участники, утомленные погружением, уже начинают нащупывать под ногами спасительное дно.

Во второй половине 2009-го падение рынка приостановилось и цены даже начали расти. Как подчеркнул в интервью журналу Saldo руководитель банка SEB Ахти Асманн, «хорошая новость заключается в том, что ситуация на рынке недвижимости такова, что она просто не может стать еще хуже».

Курортная недвижимость Латвии сосредоточена в основном в Юрмале. Для иностранных инвесторов (в том числе и для россиян) жилье в Латвии не является приоритетом. Юрмале трудно конкурировать с такими курортами, как Лазурный Берег, побережьями Испании и Черногории, где купальный сезон не в пример дольше, а море гораздо теплее. По данным обзора рынка за август 2009 года, проведенного компанией Century21Baltwest, стоимость квадратного метра (3000–4000 евро) в частных домах или апартаментах в центре Юрмалы (Майори, Дзинтари) была неконкурентоспособна. Однако ситуация начала меняться в том же месяце. Так, частные дома площадью 170–200 м2 в Меллужи (недалеко от Дзинтари) продавались по цене 1400–1420 евро за м2, что почти в два раза ниже июльских цен, когда в Юрмале проводился популярный конкурс «Новая волна».

[note]Сезон продажи жилья в курортных зонах Латвии заканчивается в октябре, так что многие продавцы, не реализовавшие свою недвижимость в этот период, просто сняли объявления из публичного предложения[/note]

В сентябре аналитиками впервые было отмечено прекращение падения цен. Это коснулось не только столичного жилья, но и недвижимости в курортных зонах. Цены достигли такого уровня, когда ожидания продавцов в целом оказались сравнимыми с ожиданиями покупателей. Как отмечают в Century21Baltwest, в сентябре стоимость жилья бизнес-класса на Видземском взморье (Царникава, Саулкрасти и др.) опустилась до уровня 700–1000 евро за м2. В Юрмале цена квадратного метра жилья в новостройках составила 1400–2000 евро. В то же время элитная собственность в Юрмале не пользовалась спросом. Ее владельцы продолжали выжидать.

Зато жилье экономкласса на вторичном рынке Юрмалы можно было приобрести по цене от 400 евро за м2. Представители среднего класса могли позволить себе покупку недвижимости на знаменитом курорте, стоимость которой на вторичном рынке колебалась в пределах 20–40 тыс. евро в зависимости от площади, удаленности от центра и состояния жилья. Таким образом, в сентябре средние цены достигли минимума. С этим в целом согласен президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель, который при этом отмечает: «Девелоперы не снизили стоимости квартир в новостройках в связи с окончанием сезона продаж курортной недвижимости, они держат ее на прежнем уровне».

В октябре общая тенденция на рынке жилья Латвии не изменилась: цены на большинство объектов либо оставались на сентябрьском уровне, либо выросли. Рост затронул прежде всего малогабаритные квартиры в Риге. По данным Century21Baltwest, стоимость одно- и двухкомнатных квартир в престижных районах города в некоторых случаях выросла на 10–12% в зависимости от состояния жилья. Цены же на трех- и четырехкомнатные апартаменты оставались неизменными или даже незначительно снижались. Аналогичным образом вел себя рынок серийных квартир и в курортных зонах: Юрмале и Видземе.

Станислав Зингель пока не видит больших изменений на рынке курортной недвижимости. Он подчеркивает: «Поскольку считается, что сезон продажи жилья в курортных зонах Латвии заканчивается в октябре, то многие продавцы, которые не реализовали свою недвижимость в этот период, просто сняли объявления из публичного предложения, отложили продажу до нового сезона, который начнется в мае. Таким образом, просто уменьшилось число предложений».

###Настроения и тенденции рынка

По мнению председателя правления компании Century21Baltwest Валерия Энгеля, на рынок курортной недвижимости традиционно влияют два фактора: сезонный туристический и соотношение покупателей и продавцов. После завершения сезона всегда наблюдается прирост покупателей и цены понемногу растут. Однако сейчас решающим Валерий Энгель считает фактор соотношения продавцов и покупателей: «Если на рынке рижской недвижимости сложился паритет, то рынок жилья в курортных зонах сегодня остается рынком покупателя. Если говорить о серийных квартирах в Юрмале, то здесь ситуация примерно такая же, как и в Риге, но есть одно но – это опять-таки сезонный рынок, и следовательно, аренда здесь тоже сезонная. Поэтому сегодня основной покупатель тут россиянин: он мало озадачен арендой и больше задумывается о выгодном вложении капитала и получении шенгенской визы. На жилье бизнес-класса в Юрмале и Видземе появляется спрос, если его стоимость опускается до 700–1000 евро за м2. И это при условии, что объект в хорошем состоянии. Цены здесь сохраняются на уровне сентября. Хуже всего обстоят дела с элитной недвижимостью на курортах: владельцы не хотят опускаться ниже 3000 евро за м2, и этот рынок остается неликвидным. Главная проблема сегмента элитного курортного жилья Латвии состоит в том, что продавцы никак не поймут: они живут не на Лазурном Берегу и не на Сардинии. Их недвижимость предназначена для ценителей балтийской природы и латвийской архитектуры. Все остальные за такие деньги предпочитают покупать дома в Ницце».

[note]Главная проблема сегмента элитного курортного жилья Латвии состоит в том, что продавцы никак не поймут: они живут не на Лазурном Берегу и не на Сардинии[/note]

Станислав Зингель отмечает следующие факторы, оказывающие влияние на рынок: «Во-первых, это понимание того, что цены на рынке латвийской недвижимости уже достигли дна. Во-вторых, сокращение предложения в связи с тем, что высокий сезон в секторе курортной недвижимости завершился в октябре. Как следствие, при благоприятном сценарии, с выходом мировой экономики из финансового кризиса, можно прогнозировать умеренный рост на латвийскую курортную недвижимость весной 2010 года, с началом нового высокого сезона».

Что касается ближайшего будущего, Валерий Энгель выделяет общие тенденции, зависящие от соотношения количества продавцов и покупателей, курса лата и поведения иностранных инвесторов, поскольку именно они весьма активны на этом рынке. Валерий подчеркивает: «Сегодня на латвийском рынке покупают 3% населения. Еще 11% считают, что в следующем году стоимость жилья будет расти, и подумывают о приобретении. Любое изменение соотношения хотя бы на один процент даст резкий подъем, и наоборот. Все зависит от настроений. Они пока таковы: хуже быть не может. Поэтому рынок постепенно стал подрастать. Это касается как курортной, так и городской недвижимости. Если лат девальвируют, то и цены поднимутся. Если же иностранное присутствие на рынке будет увеличиваться, то цены также будут расти. Таким образом, очень много "если". Пока что, я думаю, на рынке сложился паритет и, если ничего не изменится (особенно в действиях правительства), до весны нам уготован боковой тренд на рынке курортной недвижимости».

На основе анализа рынка жилья, на котором впервые за два года отмечается рост, Станислав Зингель предполагает, что с наступлением нового сезона продаж в куротной зоне цены тоже покажут рост. Он отмечает: «Можно констатировать, что за прошедший сезон в курортных городах Латвии были реализованы практически все объекты в сегменте "дешевая цена/хорошее качество". Новых бюджетных предложений в продажу не поступает. Некоторые наши клиенты, которые смотрели объекты, и они им нравились, все же уезжали с желанием подождать дальнейшего снижения их стоимости. Сегодня они вернулись и столкнулись с ситуацией, что все дешевое уже продано. Поэтому мы считаем: самое лучшее время для покупки недвижимости в куротной зоне уже пришло. Более того, у нас продолжаются продажи и сейчас, в ноябре-декабре, и запланированы приезды потенциальных покупателей жилья в Юрмале в январе, когда в России будут большие новогодние каникулы». Кстати, по мнению Валерия Энгеля, «покупать курортную недвижимость всегда лучше зимой: она тогда дешевле».

_Михаил Бредис_

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.