Рынок аренды двух столиц

Судя по финансовым новостям и слухам, глобальный экономический кризис еще не закончился, тем не менее есть рынки, показывающие весьма неплохой рост. К ним относятся арендные рынки Москвы и Санкт-Петербурга в сегментах бизнес и премиум. Они разные и по уровню арендной платы, и по объему и характеру предложения, и по активности, но сегодня им обоим присущи одинаковые тенденции, одной из которых является рост цен.

_Ольга Агуреева_ С начала года рынки аренды двух столиц в сегментах бизнес и премиум показывали постоянный рост с поправкой разве что на ежегодные сезонные колебания. В текущем году рынок Белокаменной рос динамичнее и увереннее, чем в прошлом. «За первое полугодие увеличение составило 5%, при том что за весь 2010 год – лишь 8,5%», – говорит руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood Виктория Опольская. Аналогичная ситуация наблюдается и в Северной столице. По мнению большинства экспертов, в нынешнем году рынки аренды Москвы и Питера практически вернулись к докризисным показателям. В самом тяжелом 2009-м, и даже в 2010-м и начале текущего года, предложение существенно превышало спрос, т. к. игроки рынка купли-продажи массово перешли на рынок аренды. И в то же время спрос был низким, поэтому арендодатели искали квартирантов по несколько месяцев и часто предлагали большие скидки.

Главный и, пожалуй, самый важный тренд арендных рынков Москвы и Санкт-Петербурга – это все-таки рост спроса, а следовательно, и ставок

Но в этом году объем предложения новых апартаментов для аренды значительно снизился, а спрос вырос, т. к. повысилась деловая активность в различных сферах, многие предприятия взяли курс на расширение. Благодаря этим факторам сократился срок экспозиции объектов, на наиболее привлекательные предложения – с одного месяца до одной-двух недель. Также снизились предоставляемые скидки: по данным Виктории Опольской, в первой половине 2011 года они не превышали 3–5%. Кроме того, на рынки аренды двух столиц окончательно вернулись экспаты. «Например, в Москве в первом полугодии их доля достигла докризисного уровня – 70%», – сообщает Виктория. Причем только с начала июня доля иностранных арендаторов увеличилась на 15–20%, утверждает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Еще одна тенденция нынешнего года, присущая и московскому, и питерскому арендным рынкам, – фиксирование ставки в рублях. «Причиной тому – слухи о возможном дефолте в США и финансовый кризис стран – участниц Евросоюза», – объясняет управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Вадим Ламин. Стремясь обезопасить себя от возможного дефолта, арендодатели также стали оставлять за собой право пересмотра цены в случае резких колебаний курса валют. Но главный и, пожалуй, самый важный тренд арендных рынков Москвы и Санкт-Петербурга – это все-таки рост спроса, а следовательно, и ставок. ###Цены вверх По данным Георгия Дзагурова, с начала года спрос на аренду квартир бизнес- и элитного класса в Москве вырос на 32%, а по сравнению с первой половиной 2010 года – на 10%. В Питере проценты скромнее, но тенденция та же. «Уже в конце февраля стало ощущаться преобладание спроса над предложением, и весной, возможно впервые за последние годы, арендодатели почувствовали, что они начинают владеть не только квартирами, но и ситуацией на рынке», – отмечает директор Penny Lane Realty Saint-Petersburg Павел Пикалев. Первый всплеск активности рынков пришелся на середину весны, когда закончились зимние каникулы, начали запускаться новые бизнес-проекты и традиционно увеличилась доля переезжающих в Москву и Питер региональных и иностранных работников. Но в конце весны наступило обычное затишье. Например, в Питере на арендном рынке серьезно сказались решения руководств заводов Hyundai, Nissan и др. о коллективных летних отпусках. В июне-июле сделки сменились просмотрами и подписанием предварительных соглашений. По данным Георгия Дзагурова, в Москве около 30% клиентов присматривали себе жилье для того, чтобы заселиться лишь осенью. Снова рынок активизировался только в августе-сентябре в связи с окончанием каникул.

Арендные ставки и в Питере, и в Москве изменялись в полном соответствии с активностью рынка. Об этом прекрасно свидетельствуют графики динамики цен, предоставленные компаниями Blackwood (по Москве) и Penny Lane Realty (по Санкт-Петербургу).

Из графиков видно, что с начала года цены постоянно росли, исключение составили разве что четырехкомнатные квартиры в Питере, но их доля в общем объеме предложения не так велика. Также можно отметить, что в Москве цены росли активнее, да и средняя арендная ставка здесь выше. «Расположенные в центре столицы одно-, двухкомнатные квартиры бизнес-класса с начала года подорожали на 13%, а трехкомнатные апартаменты, пользующиеся наибольшим спросом, – на 15%. В элитном же сегменте аренда одно-, двухкомнатных квартир выросла на 15%, а трехкомнатных – на 10%», – сообщает Георгий Дзагуров. О таких же цифрах говорит и Вадим Ламин, отмечая, что если в 2010 году можно было найти однокомнатную квартиру с ценником до 1500 долларов, то сегодня арендные ставки начинаются от 2000 долларов. По данным руководителя департамента аренды элитной недвижимости компании Mainstreet Татьяны Дюкиной, на данный момент диапазон арендных ставок в Москве – от 3000 до 40 тыс. долларов в месяц. Георгий Дзагуров уточняет, что нижняя граница арендной ставки на жилье бизнес-класса находится на уровне 3200 долларов, а верхняя – на уровне 15 тыс. (Для сравнения: в прошлом году это было 2800 и 12 тыс. долларов соответственно.)

Сейчас арендные ставки на элитное жилье начинаются от 4000 долларов. «Ну а средний уровень арендной платы, – говорит Виктория Опольская, – достиг 8300 долларов в месяц, причем лидерами по ценам на протяжении всего первого полугодия оставались районы Якиманка и Хамовники, а наименее дорогие элитные квартиры в аренду были представлены в Таганском районе». «В Санкт-Петербурге арендные ставки на жилье рассматриваемых сегментов начинаются от 1500 долларов в месяц. Летом средняя цена однокомнатной квартиры составляла 47 тыс. рублей, двушки – 74 тыс., трехкомнатной – 102 тыс. рублей, а стоимость четырехкомнатных апартаментов дошла до 131 тыс. рублей/месяц», – сообщает Павел Пикалев. Но стоит отметить, что сейчас цены в Питере поддерживаются ожиданиями масштабного переезда сотрудников компаний «Газпром нефть» и «Газпром экспорт». ###Факторы влияния Величина арендных ставок зависит от множества показателей, и для Москвы и Питера они одинаковы. Прежде всего на цену влияет район, наличие инфраструктуры, затем характеристики дома, в котором расположена квартира: материал стен, состояние подъезда, отделка общественных зон, наличие паркинга, охраны, собственной облагороженной территории и другой инфраструктуры. «Например, для 90% клиентов наличие автостоянки – обязательное условие при найме жилья, – рассказывает Георгий Дзагуров, – причем арендаторы предпочитают фиксированное место, желательно, в подземном охраняемом паркинге. Данное преимущество может увеличить арендную ставку на 300–500 долларов».

Если в лифте арендатор может столкнуться с министрами, олигархами и известными личностями, то ценник на квартиру значительно возрастает

Ценятся наличие консьержа, свежий ремонт, хорошее освещение, новые лифты. «Например, квартира в дореволюционном доме в Большом Козихинском переулке, где подъезд находится в образцовом состоянии (чистые стены, пластиковые окна, цветы на подоконниках и даже ковры на полу), несмотря на достаточно высокую арендную ставку в 10 тыс. долларов, никогда не пустовала. Важность инфраструктуры тоже можно пояснить на примере. «Сравним ЖК “Золотые ключи” и “Воробьевы горы”, – предлагает Георгий Дзагуров. – В первом комплексе, который был сдан раньше, есть все необходимое: магазины, аптека, спортивный центр и рестораны, и квартиры здесь пользуются большей популярностью, чем в ЖК “Воробьевы горы”, где работающие объекты инфраструктуры пока отсутствуют». Большое влияние на арендную ставку оказывают и характеристики объекта. «Современные отделочные материалы, новая мебель и сантехника позволяют увеличить арендную ставку на 200–500 долларов, грамотная планировка прибавляет к стоимости аренды еще 100–200 долларов», – говорит Георгий Дзагуров, но при этом отмечает, что кондиционер, посудомоечная машина, бойлер и джакузи – это уже стандартная «комплектация» квартир бизнес- и элитного классов и при наличии таких удобств ставка вырастает незначительно – всего лишь на 6%. Поднять цену более существенно – на 12–13% позволят лишь серьезные объекты домашнего обихода, например домашний кинотеатр или камин. И конечно, не стоит умалять значение субъективного фактора, вкусов и влияния моды – важны стиль и видовые характеристики. Если из окон открывается красивый вид, квартира будет дороже на 10–15% аналогичной, но без вида. «Например, самая высокая средняя ставка аренды в Петербурге – в Петроградском районе, и это во многом за счет апартаментов на Крестовском и Каменном островах, откуда открывается вид на реку. Здесь стоимость аренды составляет 122 760 рублей/ месяц, что на 15,7% выше, чем в Центральном районе (103 410 рублей)», – говорит Павел Пикалев. А еще на стоимость влияет состав жильцов. «Если в лифте арендатор может столкнуться с министрами, олигархами и известными личностями, то ценник на квартиру значительно возрастает», – уверяет Вадим Ламин. ###Кто снимает, что снимают? Как уже отмечалось, большинство объектов в высокобюджетных сегментах Москвы и в Питера снимают экспаты, за ними следуют владельцы региональных бизнесов, часто приезжающие в столицы по делам. Также в Санкт-Петербурге много квартир снимают москвичи, работающие здесь или часто посещающие Северную Пальмиру по делам. Питерцев в Москве тоже хватает, но их доля все же меньше. По данным Георгия Дзагурова, наибольшим спросом среди московских арендаторов пользуются двух-, трехкомнатные апартаменты в пределах Садового кольца по цене 60–90 тыс. рублей. С этим соглашается и Виктория Опольская, правда, отмечая, что в этом году выросла доля запросов в бюджетах от 4500 до 10 тыс. долларов в месяц. А, по мнению Татьяны Дюкиной, самыми популярными являются квартиры стоимостью до 6000 долларов в месяц. Наибольшим спросом пользуются трешки. «Они составляют примерно треть всех запросов», – утверждает эксперт.

В Питере арендаторы тоже предпочитают трехкомнатные апартаменты, а бюджеты сосредоточены в диа-пазонах от 1500 до 3000 долларов (37% запросов) и от 3000 до 5000 долларов (34% запросов).

В Москве наиболее популярными районами для аренды остаются Тверской, Арбат, зона Остоженки-Пречистенки, Патриаршие и Чистые пруды. Как отмечает Вадим Ламин, очень ценятся клубные дома на Остоженке, где каждая квартира – штучное произведение архитектурного и дизайнерского искусства, а также объекты с небанальным современным дизайном в стиле хай-тек и минимализм. Однако популярны и раскрученные бренды: «Агаларов Хаус», «Филипповский, 8», «Покровский берег», «Алые паруса» и т. д. А в Питере максимальное число запросов на квартиры в центре. Большое значение при выборе жилья играют его окружение, близость к работе или школе, где будут учиться дети. «Например, в Москве французы активно снимают квартиры рядом с Чистыми прудами, недалеко от Милютинского переулка, и в Замоскворечье – поближе к французскому детскому саду. Корейцы предпочитают район Смоленки-Плющихи, недалеко от их посольства. К сентябрю расходятся апартаменты с несколькими спальнями в ЖК «Покровский берег» и «Покровское-Глебово»: они находятся около англо-американской школы. А у москвичей, чьи семьи остаются на дачах, пользуются спросом квартиры на Кутузовском проспекте, ближе к Рублевскому шоссе», – рассказывает Вадим Ламин. «В Питере же среди иностранцев наиболее востребованы квартиры в Золотом треугольнике. Арендаторов с детьми привлекает своей зеленью и тишиной район Таврического сада, а москвичи любят Крестовский остров и Петроградский район, предпочитая новые дома с закрытой территорией и подземным паркингом», – сообщает Павел Пикалев. Сегодня можно утверждать, что рынок аренды Москвы и Питера в сегментах бизнес и премиум вернулся к докризисным значениям, а уровень цен даже превысил показатели августа-сентября 2008 года. И с началом осени опять начался рост. Большинство экспертов уверены, что он продлится и в дальнейшем в связи с развитием международных корпораций и повышением деловой активности российских фирм. Павел Пикалев обещает ежемесячный рост цен в ближайшие полгода-год на 2–3%. Итоговый же рост ставок в 2011 году, по мнению Виктории Опольской, можно прогнозировать на уровне 15–20%. В общем, если в мире финансовый кризис еще не закончился, то на рынке аренды Москвы и Санкт-Петербурга рецессия точно позади.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.