Районы, кварталы, жилые активы

Престижность той или иной части города трансформируется под влиянием его особенностей, общественного мнения или инфраструктуры. С какой стороны Темзы недвижимость стоит дороже, в каком округе Парижа предпочитают приобретать жилье самые обеспеченные европейцы, и зависит ли от местоположения объекта успешность будущих инвестиций, рассказывает наш эксперт.

Последние несколько десятилетий Лондон, Париж и Мюнхен прочно обосновались в списке предпочтений множества международных инвесторов buy-to-let сектора. Доходность, которую способна принести жилая недвижимость, расположенная в этих городах, сегодня оказывается одной из самых высоких в Европе, в среднем достигая от 4 до 6% годовых. Каждый из этих городов, как и любой другой, оказывается, разделен на районы, области или муниципальные округа, позволяющие не только эффективно управлять отдельно взятой метрополией, но и дифференцировать потенциальных покупателей или арендаторов жилья. Но так ли важно территориальное деление и правда ли, что городское межевание способно повлиять на ликвидность инвестиций в недвижимость?

Лондон

На протяжении множества веков столица Великобритании представляет собой две половины, разделенные Темзой. Несколько столетий назад разница между Севером и Югом была очевидна: северную часть в основном населяли зажиточные горожане, в то время как южная была менее застроенной и менее респектабельной. Сегодня цены на жилье продолжают расти как на севере, так и на юге Лондона. Средняя стоимость лондонских объектов в июле 2015 года увеличилась на 8,3% относительно предыдущего года. Правда южная сторона Темзы по-прежнему немного отстает от северной. По данным исследования, проведенного аналитиками Indriksosn.ru, средняя стоимость недвижимости, расположенной на южном берегу реки оказывается на более чем 35% ниже, чем жилья, находящегося на северном берегу. Несмотря на престижность центрального Лондона, активным спросом последнее время пользуются районы, отдаленные от центральной части британской столицы. Максимально высокий ценовой скачок летом 2015 года продемонстрировал самый западный из 32 лондонских районов, или боро (англ. borough), как их называют англичане – Хилингдон. Стоимость жилой недвижимости за год увеличилась на 14,6%. Среди этих 32 боро самая скромная средняя стоимость недвижимости принадлежит Баркинг и Дагенем – в июле 2015 года она составила лишь 283 121 (или 283 тыс.) фунтов стерлингов. Самым дорогим стал Кенсингтон и Челси, где средняя цена жилых объектов достигла 1 351 645 (или 1,35 млн.) фунтов стерлингов.

Париж

С конца восемнадцатого века Париж оказался разделен на 12 муниципальных округов, строго пронумерованных с запада на восток. Как и в Лондоне, ключевую роль в территориальном межевании французской столицы сыграла река, разрезавшая город пополам: на правом берегу Сены расположились с 1 по 9, а на левом – с 10 по 12. Чуть меньше века спустя их число возросло до 20 и сегодня каждый парижский «арондисман» (фр. arrondissements) можно определить по двум последним цифрам почтового индекса. Средняя стоимость жилья в Париже в первом квартале 2015 года опустилась на 2,1% по сравнению с прошлым годом, что вызвало дополнительный приток покупателей, решивших воспользоваться временным ослаблением цен. Тем не менее, стоимость объектов вторичного рынка выросла на 0,6%, что говорит о скором окончании ценового снижения и начале эпохи очередного роста стоимости парижской жилой недвижимости. Одними из самых дорогих округов столицы Франции являются 6-ой и 7-ой, где стоимость квадратного метра может доходить до 21-25 тысяч евро. Говоря о Париже, нельзя не вспомнить и о «золотом треугольнике» - пространством между авеню Георга V, Елисейскими полями и авеню Монтень, одном из самых престижных районов французской столицы. Несмотря на обилие дорогостоящих предложений, актуальным спросом пользуются более дешевые объекты «золотого треугольника».

Мюнхен

Столица Баварии и одна из 16 федеральных земель Германии, Мюнхен, прежде представлял собой 41 административный округ, количество которых в 90-х годах прошлого столетия сократилось до 25. Каждый административный округ прежде являлся самостоятельной территориальной единицей, будь то город, поселок или деревня. Сегодня все они все находятся под управлением бургомистров, контролирующих эти отдельно взятые городские части. В первом квартале 2015 года стоимость жилой недвижимости (кондоминиумов) в Мюнхене выросла на 10,5% по сравнению с тем же кварталом годом ранее, а стоимость жилья, рассчитанного для двух семей, увеличилась на 6% по сравнению с аналогичным периодом в 2014 году. Кроме того, именно Мюнхен может похвастаться самыми высокими в Германии арендными ставками: на данный момент средняя стоимость аренды достигает 15 евро за квадратный метр.

В Мюнхене, ровно как в Париже и Лондоне, наблюдается тенденция смены ориентиров. В предыдущие годы самый серьезный рост стоимости жилья и арендных ставок был сосредоточен в центральных округах, таких как Альтштадт, Богенхаузен или Швабинг. Но в течение последнего года благодаря хорошему транспортному сообщению интерес покупателей был прикован к удаленным городским округам, таким как Аубинг-Лоххаузен-Лангвид, Аллах-Унтерменцинг. Малоэтажные многоквартирные дома в спальных районах пользуются огромным спросом, в первую очередь среди местного населения, обеспечивая тем самым стабильный рентный доход, который в среднем составляет порядка 5-6% годовых.

Зонирование и прирост капитала

Стоимость квадратного метра не является мерилом успешности будущих инвестиций. Напротив, в отличие от стандартных недорогих квартир-студий или двухкомнатных апартаментов, сдать в аренду объекты элитной недвижимости оказывается гораздо сложнее. На что действительно следует инвестору обратить внимание, так это на рост арендных ставок, позволяющий существенно увеличивать прибыль. Неслучайно Лондон продолжает оставаться одним из самых привлекательных для инвесторов направлений. Летом 2015 года средняя ежемесячная арендная плата в столице Великобритании достигла нового рекордного показателя в 1,5 тыс. фунтов. В целом по стране рост индекса арендной платы составил 12,5%, что почти вдвое больше по сравнению с 2010 годом.

Кроме того, ликвидность инвестиций в недвижимость зависит не столько от конкретного месторасположения жилья, сколько от наличия необходимой инфраструктуры. Образовательные учреждения, больницы, кафе, магазины и другие объекты, расположенные в шаговой доступности от объекта, становятся залогом его успешной сдачи в аренду. Например, в той же Великобритании родители школьников даже готовы существенно переплачивать, лишь бы переехать поближе к выбранному среднему учебному заведению. На фоне недавнего бэби-бума и ограниченного числа мест близость к школе увеличивает шанс на попадание юного британца в число ее потенциальных учеников. Согласно последним исследованиям, один из шести жителей страны намеренно приобрел или арендовал жилье по соседству с определенной школой. В среднем лондонские родители при покупке или аренде дома стоимостью до 500 тыс. фунтов стерлингов готовы заплатить как минимум 70 тыс. фунтов сверху.

Уверенность в устойчивой ежегодной доходности, которую способны приносить жилые объекты Лондона, Парижа и Мюнхена, прежде всего кроется в способности инвестора грамотно выбирать потенциальный актив. Отдавая предпочтение стандартным объектам, приобретаемым для последующей сдачи в аренду, в одном из развивающихся городских районов, инвестор получит возможность с лихвой окупить свои капиталы.

___________ 

Автор: Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru

Фото: Маргарита Ивлиева, пресс-служба компании La Gallerie d'Immobilier, preferredlifestylesmagazine.com  

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.