Политика умных вложений

Алексей Болдин, генеральный директор компании «Магистрат»,
о принципах построения оптимальной стратегии инвестирования
в недвижимость в нынешние непростые времена.

Первичное жилье, согласно довольно распространенной сегодня точке зрения, может служить одним из самых надежных инструментов сохранения и преумножения капитала. Однако нужно понимать, что, как и у любого другого инвестиционного инструмента, у вложений в рынок недвижимости есть свои правила, особенности и подводные камни.

Алексей Викторович, на какие основные факторы необходимо обращать внимание частному инвестору, выбравшему для вложений рынок недвижимости?  

Существуют годами проверенные правила инвестирования в недвижимость, помогающие частному инвестору сделать вложения максимально безопасными и получить хороший доход. Первое — делать ставку на первичное жилье, поскольку новостройки при прочих равных условиях могут принести более существенную прибыль, чем инвестиции в готовый проект. Второе — грамотно выбирать объект: качественный и непереоцененный, от надежного застройщика, расположенный в районе с хорошим потенциалом роста. И наконец, огромное значение имеет правильный момент для выхода на рынок. 

За счет чего инвестор получает доход, работая на рынке недвижимости? 

Инвестировать в жилую недвижимость можно с целью ее перепродажи или сдачи в аренду. Если стоит задача максимальной доходности, то оптимальным является вариант «купил — продал». Естественно, с учетом соблюдения вышеперечисленных правил — правильный объект в правильный момент. 

Возьмем для примера апартаменты площадью 31 кв. м в комплексе «Лайнер», который сегодня строит на Ходынском поле в Москве Группа компаний «ИНТЕКО». Инвестиции в данный объект, по нашим расчетам, за три года могут принести порядка 15% годовых, что с лихвой перекрывает как прибыль от сдачи в аренду вторичного жилья (5-7% годовых), так и доходность по рублевым депозитам. 

При этом надо понимать, что обсуждаемый доход от перепродажи недвижимости, по сути, является виртуальным, ничем не гарантированным. Он напрямую зависит от состояния рынка, который может остаться на нынешнем уровне, пойти вверх или вниз. В случае замедления рынка и падения спроса инвестор, вкладывающий деньги в недвижимость с целью перепродажи, рискует «зависнуть» без каких бы то ни было доходов с неликвидным активом на неопределенное время, что в конечном результате снизит рентабельность вложений. Сегодня риск подобного развития ситуации довольно высок. 

Если в инвестиционную стратегию добавить сдачу купленного жилья в аренду, это существенно уменьшит риски, поскольку позволит инвестору при необходимости переждать кризисные времена и дождаться подъема рынка (который, как известно, цикличен), получая небольшой, но постоянный доход. Правда, общую рентабельность проекта подобное решение несколько уменьшит. Скажем, в приведенном выше примере доходность инвестиций при сдаче апартаментов в аренду в течение двух-трех лет после ввода объекта в эксплуатацию составит 12% годовых в рублях. 

Профессиональные инвесторы, работающие на рынке недвижимости, довольно часто «раскладывают яйца по разным корзинам»: часть недвижимости перепродают, а часть оставляют под сдачу в аренду. Комплекс «Лайнер» — довольно удачный объект для инвестиций при любой стратегии. При оптимистичном развитии рынка вложения в него позволяют получить высокую доходность. В случае же негативного сценария инвестор сможет переждать кризисные времена, получая прибыль от сдачи в аренду, и при этом на выходе иметь неплохую рентабельность. 


Каким образом возникает высокая доходность при инвестициях в новостройку?  

Вопреки расхожему мнению основная составляющая доходности от перепродажи первичного жилья «прячется» отнюдь не в строительной готовности объекта, дающей не более 5-7% роста. Остальное — своего рода «премия» от застройщика, которую ему, вынужденному продавать много и быстро, приходится «дарить» инвестору. Эта ситуация обоюдовыгодна — девелопер получает дополнительные средства для строительства, а опытный и грамотный инвестор — возможность заработать. Отсюда вывод: инвестору надо выходить на рынок как можно ближе к старту продаж и выбирать объект, где политика застройщика направлена на высокие объемы реализации площадей, что в свою очередь, требует невысоких цен. В этом случае выгода будет максимальной. Кроме того, на ранних этапах строительства и продаж ассортимент предложения намного шире, что позволяет инвестору выбрать оптимальный для него вариант. 

Чем отличаются основные показатели доходности и рисков при инвестициях в различные сегменты недвижимости? 

Желательно, чтобы объект для инвестиций обладал не только хорошей расчетной доходностью, но и высокой ликвидностью, как с точки зрения продажи, так и с точки зрения сдачи в аренду. Недвижимость доступной категории (эконом-, комфорт-, бизнес-класс) в среднем дает не самую высокую прибыль, зато имеет максимальную ликвидность: реальный период ее экспозиции — два-три месяца. Особенно, если речь идет о квартирах небольшой площади, имеющих хорошую транспортную доступность, расположенных в современных обжитых районах с перспективами дальнейшей застройки. Вложения в такие объекты оптимальны с точки зрения рисков, связанных с необходимостью их дальнейшей реализации, ведь арендная составляющая им практически гарантирована. Значительно меньше здесь и опасность недостроя (в основном в силу особенностей технологий строительства).

Клиента для элитной квартиры можно искать годами, особенно если речь идет об аренде. Успешно инвестировать в высококлассное жилье с целью исключительно арендного бизнеса — задача довольно сложная.  Число потенциальных клиентов здесь невелико. В кризис же оно еще уменьшается, превращая сегмент в ярко выраженный «рынок арендатора». Период экспозиции элитной квартиры при продаже также может оказаться очень длительным, что существенно снижает годовую доходность вложений. 

Все сказанное, однако, вовсе не означает, что высококлассное жилье не может быть предметом успешных инвестиций. Такие вложения при правильном выборе объекта дают исключительную доходность — до 50% годовых. К тому же с «элиткой» меньше возни: одно дело купить-сдать-продать одну квартиру, а другое — в том же бюджете десять… По этой причине инвесторы с большими капиталами зачастую не хотят заниматься доступным сегментом. 

Какую вы могли бы предложить стратегию формирования портфеля активов в недвижимости на текущий момент? 

На сегодняшний день оптимальной мне представляется стратегия максимально диверсифицированного подхода к инвестированию в недвижимость. При формировании портфеля активов хорошо бы иметь в нем хотя бы один хороший элитный объект и несколько объектов более доступных сегментов, часть из которых продавать, а часть сдавать в аренду. Такой подход даст разумное сочетание снижения рисков с текущей доходностью и достаточно высокую рентабельность. Кроме того, идя по пути диверсификации, неплохо бы также задуматься о включении в портфель одного или нескольких нежилых помещений в жилых комплексах. Здесь, правда, существенно меньше потенциал роста цены, зато сдача в аренду коммерческих площадей дает в среднем порядка 10-15% годовых. При этом, что сегодня особенно актуально, необходимо инвестировать только в недвижимость от надежного застройщика, цены на которую установлены в рублях и не привязаны к курсам валют.

Стоит ли частному инвестору ограничиваться только столичными объектами? 

Имея филиалы в регионах, мы сравнили доходность недвижимости разных типов в нескольких городах. Самым привлекательным с точки зрения инвестиций оказался отнюдь не столичный объект, а одна из наших новостроек экономкласса в Ростове-на-Дону. Доходность от перепродажи квартир там достигает 20% годовых, а рентабельность по аренде — 10%, то есть практически как с нежилыми помещениями в Москве. К тому же объект характеризуется весьма высоким спросом и ликвидностью. 

Фото: пресс-служба компании «Магистрат»

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.