Пять ошибок инвесторов

Из года в год россияне, приобретая зарубежную недвижимость, совершают одни и те же ошибки, нанося тем самым урон своему бюджету.

Ошибка №1: покупать, потому что нравится

Если недвижимость приобретается для себя, то есть для того, чтобы в ней жить или останавливаться на время отдыха, то, естественно, покупать можно и надо то, что нравится, к чему лежит душа. Однако если в дальнейшем стоит цель – сдача жилья в аренду, то отталкиваться только от своих предпочтений не стоит. Такой импульсный подход обычно приводит к печальному финалу «у разбитого корыта», за редким исключением, когда включается фактор везения: и инвестору понравилось, и доходность высокая. Почему же так происходит? Потому что инвесторы не изучают рынок, не выясняют, кто будет снимать эти апартаменты-дом-виллу, не интересуются, ликвидны ли инвестиции в этой стране. Если инвестор выполнит это «домашнее задание», то узнает, что в европейских курортных странах – Испании, Франции, Италии, Португалии, крайне редко в Болгарии – жилье на время отпуска арендуют англичане, немцы, шведы, голландцы, то есть жители западноевропейских экономически развитых стран. Отпускники из этих стран предпочитают сами организовывать свой отдых. И деньги они умеют и любят считать, и лишних расходов – будь то большая площадь жилья, дорогая «начинка», престижное расположение на первой линии пляжа – не потерпят. На туристов из стран бывшего СССР делать ставку нельзя. В подавляющем большинстве они покупают путевки из серии «все включено», а не арендуют недвижимость на курортах.

Ошибка №2: покупать за свой счет, не используя кредиты

На вопрос, «почему жители западных стран, инвестируя в недвижимость, практически в 100% случаях используют деньги банков?» подавляющее число россиян ответит, что своих денег у них нет, потому и занимают. Но это не совсем так. Дело в том, что они поступают так, стараясь по полной программе использовать возможности банков при сборе пакета информации об объекте, предлагаемом к приобретению. Банк оценит все риски, подсчитает ликвидность объекта и выполнит за инвестора всю подготовительную работу. После того, как он удостоверится в выгодности проекта, предложит вариант софинансирования. В случае, если он будет 50 на 50, то уровень ликвидности объекта окажется очень высоким. Таким образом, занимая у банков, западные инвесторы одновременно получают и необходимые средства, и возможность в случае возникновения проблем заложить объект в банке за 70–80% от его стоимости, тем самым вернуть практически все свои деньги. Как правило, стоимость объекта по мере реализации возрастает, и эти 70–80% как раз и оказываются эквивалентны вложениям инвестора. Так что привычка россиян обходиться без кредитного плеча в корне неверна. Более того, без участия банка инвестировать в недвижимость бессмысленно, поскольку это не позволяет добиваться высокой доходности от вложенных средств.

Ошибка №3: покупать там, где покупают все

В вопросе инвестирования в недвижимость это правило действует с точностью до наоборот. Там, где вдруг стали покупать все, правильному инвестору делать нечего. Кроме тех случаев, когда он успевает вложить и забрать свои деньги на пике. Все случаи массовой спекуляции с недвижимостью очень похожи на финансовые пирамиды и создаются, и рушатся точно также. Вспомним Дубай и Калабрию. Там цены на недвижимость росли только из-за перепродажи объектов все новым и новым покупателям, с каждым разом по более высокой цене. Те, кому «повезло» купить последними, оказались в «пролете».

Ошибка №4: покупать по советам знакомых и друзей

Спору нет, наши друзья хотят для нас самого лучшего. И, узнав о выгодном проекте, связанном с инвестициями в недвижимость, стараются заработать сами и дать возможность заработать нам. Однако если друзья-знакомые не являются специалистами в этой области, лучше сказать им «спасибо» и интеллигентно отойти в сторону. То же самое касается советов не вкладываться, к примеру, в бизнес складов самообслуживания или покупку номера в большой гостинице. Самое лучшее в обоих случаях – навести справки, узнать имена специалистов и обратиться за консультацией к ним.

Ошибка №5: покупать в надежде на рост цен

Те, кто покупают недвижимость в надежде быстро заработать на росте цен, ведут себя очень наивно. Такое случается, но редко. Даже сильным специалистам с трудом удается дать верный прогноз на прирост капитала. Но и тем, кто угадал, как правило, приходится ждать роста не один год, но и тогда маржу могут съесть расходы по содержанию объекта. Таким способом, конечно, можно защитить свои деньги от влияния инфляционных процессов. Но если целью инвестиций в недвижимость является извлечение прибыли, лучше приобретать ее для сдачи в аренду.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.