Перспективное малоэтажное жилье

Увольнение заместителя мэра Химок, анонсированное как следствие выдачи разрешений на строительство домов до 32 этажей (вне зависимости от истинных причин), наглядно продемонстрировало, что отказ от многоэтажного строительства – это не только документально подтвержденное решение властей, а жесткая, четкая и продуманная политика. Такая позиция правительства, несмотря на оправданное желание участников рынка снизить себестоимость строительства и «сделать жилье доступным», на самом деле является спасительной для развития города, фактически – это единственный способ избежать создания громадного неуправляемого анклава вокруг Москвы.

Безусловно, идея доступного жилья внешне привлекательна в социальном плане, вопрос лишь в одном – зачем это применять в отношении Москвы? Нет никаких экономических предпосылок, чтобы в стране с одним единственным громадным центром притяжения стало возможным когда-либо сделать в этом городе доступными цены на недвижимость. Очевидно, что если бы окружение Москвы стало застраиваться относительно доступными многоэтажными кварталами, то в первую очередь жителями стали бы вовсе не интеллигентные врачи и учителя с низкими зарплатами, а мигранты и неблагополучные семьи.

Насколько же интересно для инвесторов малоэтажное строительство в Подмосковье? Это естественный путь развития многих городов, позволяющий совместить доступность жилья и комфорт проживания, причем последний фактор выражается не только в том, что экология этих территорий лучше, но и в том, что и населенность их меньше. И хотя плотность застройки позволяет сделать здесь проживание более доступным, чем в коттеджном поселке, наиболее оптимальным все-таки является совмещенный формат малоэтажного и коттеджного строительства.

Ключевыми моментами при определении привлекательности малоэтажного строительства для инвестора являются его инвестиционные ожидания и обоснованность инвестиций. Если ожидания инвестора строятся только на эпохе «золотых нулевых», когда рынок корректировался гигантскими темпами, то в любом случае они не оправдаются. Причем, в любом сегменте. В таком случае можно рассмотривать инвестиции в Юго-Восточную Азию, в некоторые активно развивающиеся страны Африки и Латинской Америки, где возможность бурного развития все-таки существует. Однако последние тренды, в том числе глобальный отток капиталов из развивающихся стран только на фоне замедления роста экономики Китая, показывают, что в сегодняшних реалиях любые инвестиции с ожиданиями высокой доходности отличаются слишком высокими рисками.

Если же инвестиционные ожидания корректны и сегменты инвестирования рассматриваются на основе динамики реального развития рынка, то есть с 2008 года, то да, малоэтажное строительство является привлекательным сегментом при соблюдении второго важного условия – четкого и профессионального обоснования инвестиций. В сфере коттеджного и малоэтажного строительства такой подход развит меньше, потому, сэкономив на разработке бизнес-плана, темпы реализации проекта могут разочаровывать инвестора. В рамках любого проекта затраты на маркетинговое обоснование, разработку бизнес-концепции и финансовый анализ составляют порядка 0,01–0,02% от стоимости стандартного проекта среднего класса, однако данные работы являются собственно основной для того, чтобы проект был прибыльным. В целом сегмент малоэтажного строительства остается востребованным, но касается это, в первую очередь, проектов с продуманной концепцией и четким соответствием целевой аудитории.

Также для обеспечения доходности инвестирования в малоэтажное строительство немаловажную роль играет риск-менеджмент, мероприятия по определению рисков и разработка решений с их учетом. Среди ключевых факторов риска выступают те, которые можно было бы определить как «политические»: сюда входит не только смена ключевых лиц государства, но и сам процесс усовершенствования законодательства. Однако сегодня при разработке проекта уже можно учитывать ключевые возможные изменения, как и просчитать чувствительность финансовых показателей к данным изменениям.

Даже такие факторы, как стагнация экономики, нестабильность рынка недвижимости и отсутствие резких скачков спроса в сочетании с «перевыполнением» государственной программы по повышению рождаемости могут стать положительными факторами для малоэтажного строительства, накопившийся спрос все равно будет реализован. Ведь на покупку квартиры в новостройке в Москве у молодых семей средств не хватит даже с привлечением кредита, равно как и на загородный дом в разумной транспортной доступности от Москвы, и малоэтажное строительство в данном случае – реальный выход. Таким образом, малоэтажное строительство может стать перспективным сегментом как для покупателей, так и для инвесторов.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.