Пентхаус: жизнь в облаках

Что может быть роскошнее, приятнее и романтичнее, чем пентхаус? Где еще можно устроить грандиозную вечеринку, освещенную неоном большого города, и понежиться в джакузи, устремляя взор в звездное небо? Просторные комнаты, изысканные интерьеры и террасы с поражающими воображение видами обеспечивают этому виду жилья успех у покупателей и высокую цену, которая, впрочем, не останавливает настоящих ценителей прекрасного.

_Ольга Агуреева_ Пентхаусы (т. е. дома на крышах) в привычном для современного покупателя виде появились в США в 20-х годах прошлого века на последних этажах небоскребов. В силу своей редкости и диковинной новизны они сразу же привлекли внимание богатейших людей планеты, благодаря запросам которых очень скоро превратились в настоящие особняки с каминами, террасами, садами и бассейнами. Первый пентхаус в нашей столице – ровесник американских: он был построен на крыше здания Наркомфина, но потом, вплоть до 1990-х, когда появились обеспеченные граждане, готовые покупать подобные объекты, их не возводили. А за последние десятилетия обладателями такой недвижимости стали ведущие российские бизнесмены, спортсмены, политики и звезды шоу-бизнеса. Если верить светской хронике, Михаилу Прохорову и Гарри Каспарову пришлись по вкусу дома на крышах нью-йоркских небоскребов, а пентхаусы в Златоглавой есть у Никиты Михалкова, Павла Буре, Константина Борового и других знаменитостей. ###Всегда в цене Дом на крыше – это всегда эксклюзивный продукт и показатель высокого статуса. Но платить за него приходится соответствующим образом. «От 5 до 50 млн долларов», – уверяет Екатерина Батынкова, директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet. При этом стоимость квадратного метра в домах на крыше на 10–30% выше, чем в обычных квартирах, в том числе расположенных на этаж ниже. «И даже в кризис цены не сильно пострадали, ведь данный продукт всегда выбирали очень обеспеченные люди», – утверждает Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Delta estate. В последнее же время, по данным Батынковой, пентхаусы дорожают в зависимости от стадии строительства. В целом по этому виду жилья за последний год рост составил 5–7%. «На московском рынке элитного жилья цены на пентхаусы колеблются в пределах от 20 до 60 тыс. долларов/м2», – сообщает Владимир Говорин, руководитель по проектам департамента эксклюзивной недвижимости компании IntermarkSavills. А по сведениям Анастасии Могилатовой, генерального директора компании Welhome, средняя цена квадратного метра составляет 21 370 долларов при диапазоне цен от 8 до 50 тыс. долларов/м2. Это соответствует мировому уровню. Так, по данным Елены Юргеневой, директора департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, в Риме стоимость квадратного метра варьирует от 8 до 20 тыс. евро. Цены же на объекты начинаются от 800 тыс. евро и могут достигать 10 млн. Примерно столько же стоят пентхаусы и в Лондоне. «В Монако, на Avenue Princesse Grace, в недавно проданном объекте с частным бассейном стоимость квадратного метра составила 50 тыс. евро», – говорит Юргенева. Но самые дорогие на сегодняшний день пентхаусы предлагаются в США. Например, объект в известной Trump Tower (Нью-Йорк) был продан за 31 млн долларов, и это не предел. Впрочем, по мнению Екатерины Батынковой, в Москве пока нет таких пентхаусов, которые по качеству могли бы равняться с манхэттенскими, иначе в данном вопросе мы наверняка бы перегнали Америку. ###Каноны и отступления Классический пентхаус – это отдельная квартира, а вернее даже многоуровневый дом на крыше высотного здания, не подразумевающий наличия соседей и отличающийся панорамными окнами, высокими потолками (обычно 5–12 м) и большой площадью (в среднем от 200 до 500 м2). Часто пентхаусы продаются без стен, и благодаря внушительным размерам хозяин волен проектировать их пространство как горизонтально, так и вертикально, но предлагаются и варианты с отделкой, техникой и мебелью. Главная же отличительная черта пентхауса – наличие собственной террасы или выхода на эксплуатируемую кровлю. Собственно там и размещаются необходимые владельцу изыски: солярий с бассейном, джакузи, фонтаны, зимний сад, зона отдыха с барбекю, а иногда даже мини-стадионы, корты или вертолетные площадки, – которые делают дом на крыше похожим на отдельную виллу. Также обязательные атрибуты классического пентхауса, как сообщает Могилатова, красивый панорамный вид на город и отдельный вход с лобби, охраной и собственным лифтом, который следует только к дому на крыше. А Говорин утверждает, что подобные объекты должны быть ориентированы на три, а в идеале на четыре стороны света и удивлять своих жильцов возможностями, которых нет у остальных квартир, например, дровяными каминами, автономными инженерными системами и т. п. Всем этим критериям удовлетворяет лишь небольшая доля московских объектов, позиционирующихся как пентхаусы. «Несмотря на то что они заявлены к продаже почти во всех новых домах элитного сегмента и в 70–80% проектов бизнес-класса, настоящих пентхаусов мало», – уверяет Владимир Говорин. Образцовым Александр Дьяченко, директор компании EliteCenter, называет, например, пентхаус «Цезарь» в ЖК «Алые паруса», расположенный на высоте 140 м над землей. Это обособленный особняк с вертолетной площадкой, спа-зоной, бассейном, гольф-полем. А из выставленных на продажу классикой жанра можно считать, например, четырехсторонний пентхаус по адресу: Гранатный переулок, д. 6, и двухуровневый пентхаус по адресу: Молочный переулок, д. 1, который, кстати, многие риелторы называют одним из лучших на столичном рынке. По мнению Екатерины Батынковой, «московские пентхаусы» чаще всего недотягивают до классических из-за отсутствия отдельного лифта и панорамного вида, а также расположения: они не единственные на крыше. Последняя же тенденция столичного рынка элитной недвижимости – относить к пентхаусам практически любую квартиру, расположенную на последнем этаже и обладающую панорамным остеклением и большим метражом (от 150 до 600 м2). «К сожалению, некоторые застройщики называют пентхаусами даже квартиры с мансардными окнами», – отмечает Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. «Жажда наживы провоцирует девелоперов пренебрегать основными характеристиками классического варианта и проектировать лжепентхаусы, – считает Дьяченко. – Такой подход практически убил московский рынок данного вида жилья». Впрочем, виноваты в этом и особенности столичного домостроения. В центре, где хотят жить потенциальные покупатели домов на крыше, наблюдается дефицит мест под застройку и действует ограничение по высоте зданий, следовательно, практически невозможно построить дом, с вершины которого открывались бы красивые панорамные виды. «В таких условиях даже просторные квартиры на последних этажах элитных жилых комплексов стали редкостью», – уверяет Анастасия Могилатова, а потому (при условии адекватной цены), почему бы и не называть их пентхаусами, подразумевая лишь расположение на крыше и уникальность объекта. Если цена при этом адекватна, то никакого обмана нет. ###Решаясь на покупку Основные достоинства пентхаусов – большая жилая площадь; приватность; возможность, не покидая города, жить в собственном доме с индивидуальной планировкой и со всей необходимой инфраструктурой; прекрасные виды, радующие глаз; и чистый воздух без примеси автомобильных выхлопов и смога. «Данный вид недвижимости привлекает тем, что он необычен, здесь много окон и света. Кроме того, квартирам на последних этажах обычно легче согласовать всевозможные перепланировки», – отмечает Мандзяк.

Дом на крыше – это всегда эксклюзивный продукт и показатель высокого статуса, но платить за него приходится соответствующим образом: от 5 до 50 млн долларов

Но конечно, есть у пентхаусов и недостатки: высокая стоимость обслуживания и открытость всем ветрам, снегам и ливням. С точки зрения безопасности это также не лучший выбор: могут возникнуть сложности при тушении пожара. Кроме того, сегодня на рынке много некачественных предложений с кучей строительных и архитектурных недостатков. «Например, можно встретить непропорциональное соотношение площади помещения и открытых террас. Бывает, что на 300 м2 квартирного пространства приходится более 200 м2 террас. Если терраса оплачивается дополнительно, при расчете ее стоимости корректно использовать понижающий коэффициент 0,3, а не 0,5, как пытаются делать некоторые застройщики», – сообщает Говорин. По его мнению, с учетом московского климата для пентхауса площадью 200–250 м2 наиболее оптимальна терраса площадью 40–60 м2, а для объекта площадью 350–600 м2 – 80–150 м2. Также Владимир советует выбирать пентхаусы с террасами прямоугольной формы с соотношением сторон от 1:2 до 3:4. «А когда терраса тянется вдоль линии фасада, стоит обратить внимание на ее ширину: если она менее 2,5–3 м, возможности использования пространства будут ограничены, – объясняет эксперт. – Если у террасы широкий каменный парапет высотой по пояс, он сделает жизнь на ней более безопасной и приватной, однако съест виды из окон. А в случае если ограждения прозрачные, что применяется чаще, то все будет наоборот». ###Московское поднебесье В Белокаменной пентхаусы предлагаются практически в каждом элитном объекте, например, в комплексе особняков «Итальянский квартал», в ЖК «Тверская Плаза», «Имперский дом» и во многих других. «И чем выше класс дома, тем уникальнее и интереснее пентхаус», – утверждает Говорин. Но они есть и в некоторых домах бизнес-класса, к примеру в проектах компаний «Капитал Груп» и «Дон-Строй», в ЖК «Золотые Ключи», «Алые Паруса», «Триумф Палас» и др. «Причем в бизнес-классе пентхаусов даже больше. В ЖК «Воробьевы Горы» (улица Мосфильмовская, д. 70) они занимают три этажа, что исключено в небольших элитных домах», – говорит Олеся Мандзяк, правда, при этом напоминая, что, как правило, в подобных случаях речь не идет о классике жанра. Хотя шестикомнатный пентхаус площадью 389 м2 на 36–38 этажах с видом на Парк Победы и МГУ, который, по данным Александра Дьяченко, предлагается за 6,998 млн долларов, не имеет лишь собственного лифта, а во всем остальном вполне соответствует определению. Однако, по опыту Могилатовой, подобные объекты в бизнес-классе продаются достаточно сложно, т. к. домам бизнес-класса не всегда удается соответствовать их элитному уровню», – уверяет эксперт. Так что лучше покупать пентхаус в проектах класса люкс, например, в комплексе элитных особняков «Итальянский квартал», в ЖК «Тверская Плаза», «Имперский дом» и во многих других. «Причем, чем выше класс самого дома, тем уникальнее и интереснее пентхаус в этом комплексе», – считает Говорин. «Больше всего пентхаусов в районах Остоженки и Пречистенки», – утверждает Богородицкая, а также вдоль Тверской и Бульварного кольца. Также пентхаусы встречаются в районе Китай-города, в Хамовниках, на Ленинском проспекте, а еще в ЗАО и СЗАО. Дома на крышах можно найти и в спальных районах, но там спрос на них крайне низок, следовательно, и строят их мало. «В районе Остоженки предлагаются, например, два просторных пентхауса в люксовом доме по адресу: улица Остоженка, д. 11. Объекты площадью 240,6 м2 и 601 м2 с роскошными (223 м2 и 784 м2) террасами отличают уникальные панорамные виды на Москву», – рассказывает Могилатова. Есть в районе Остоженки и предложения вторичного рынка. Например, пентхаус площадью 311 м2, ориентированный на четыре стороны света, в клубном доме по адресу: Пожарский переулок, д. 11. В районе Китай-города продается пентхаус в «Доме на Покровском бульваре». Он располагается на десятом этаже и отличается высокими потолками (4,2 м) и огромной площадью (1434 м2). А Ольга Богородицкая выделяет четырехсторонний объект в «Имперском доме» на Якиманке с захватывающими видами на Кремль, Воробьевы горы, фабрику Красный Октябрь и Москву-реку. В районе Тверской улицы имеется прекрасный образец пентхауса – двухуровневый объект, расположенный в новом элитном доме по адресу: Брюсов переулок, д. 19. «Площадь квартиры – 574 м2, а террасы – 76 м2, высота потолков – от 3,3 до 6,8 м. Окна выходят на три стороны, открывая интересные виды на Кремль, храм Христа Спасителя и другие достопримечательности», – рассказывает Владимир Говорин. А на самой Тверской располагается поистине роскошный пентхаус. «Это трехуровневые апартаменты в элитном доме, образующем единый комплекс с отелем “Марриотт Гранд”, поэтому его жильцам будет доступен весь комплекс услуг и пятизвездочный сервис одного из лучших гостиничных брендов. Объект уникален, поэтому продается по схеме аукционных торгов только в компании EliteCenter», – говорит Дьяченко. Нельзя не сказать несколько слов и о пентхаусах в комплексах «Одиннадцать Станиславского», «Артхаус» и «Коперник», которые многие эксперты считают одними из наиболее удачных на сегодняшний день. В проекте «Артхаус» (Тессинский переулок), выполненном в стиле неолофт и отличающемся новейшим техническим оснащением: возможностью подключения системы «умный дом» и энергосберегающими технологиями, – предлагается пентхаус общей площадью 460 м2 с уникальными потолками высотой 9 м. «Его можно приобрести целиком либо разделить на два: по 210 и 250 м2», – рассказывает Батынкова. В клубном комплексе «Одиннадцать Станиславского» в районе Таганки, главная изюминка которого вишневый сад, продается пентхаус площадью 275 м2. Он выходит на три стороны и окружен просторной террасой (84 м2). А в жилом комплексе «Коперник» (район Замоскворечья) своего покупателя ждет трехсторонний двухуровневый пентхаус площадью 547,2 м2 и стоимостью 535 млн рублей. Его основное преимущество – финишная отделка, что для московских пентхаусов пока еще редкость. Пентхаусы – дорогой товар с устойчивым спросом, поэтому до кризиса, как сообщает Богородицкая, они продавались на завершающей стадии строительства, когда цены в жилом комплексе достигали максимума, но сегодня многие девелоперы начинают их реализацию на ранних этапах и у покупателей есть шансы приобрести объекты по более выгодной цене. А если пентхаус понравился, то с покупкой лучше не тянуть, ведь другого такого уже не найдешь: дома на крыше роскошны, заманчивы и неповторимы.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.