«Падающие» рынки Европы: так ли все драматично?

Докризисные цифры роста европейских рынков недвижимости постепенно уходят в область светлых ностальгических воспоминаний. Сейчас число даже относительно благополучных стран крайне невелико. И когда эксперты говорят о некой «стабилизации», то в ряде случаев это напоминает, скорее, стагнацию.

Константин Криницкий

Но даже на этом фоне такие страны, как Испания, Греция, Кипр и Португалия, часто выделяются обозревателями как наиболее неблагополучные. Мы решили выяснить, действительно ли ситуация на данных рынках насколько катастрофична, как ее описывают СМИ, и как вообще эти государства выглядят с позиции потенциальных инвесторов.

Испания

По словам признанного российского эксперта в области международных инвестиций в недвижимость Игоря Индриксонса, несмотря на общую неблагополучную статистическую картину этого рынка, позитивные моменты там все же есть. Например, в третьем квартале 2011 года количество сделок с иностранцами по сравнению аналогичным периодом 2010-го выросло на 24,7%. Больше всего иностранные покупатели интересовались жильем в провинциях Аликанте, Малага, Барселона, на Балеарских островах и в Санта-Крус-де-Тенерифе. По словам генерального директора компании ESPHOUSES (Коста-Бланка, Испания) Андреса Чепкаускаса, в 2011-м количественный рост продаж на побережье Коста-Бланка по сравнению с предыдущим годом составил 30%. Однако в третьем квартале 2011-го в стране было продано 75 462 объекта, что на 6,3% меньше, чем в соответствующем квартале 2010 года. Количество нереализованных объектов составляет 850–900 тыс., из которых около 200–250 тыс. принадлежат банкам. По мнению Андреса Чепкаускаса, это дает возможность для удачных инвестиций, т. к. кредитной организации проще продать объект с большим дисконтом, чем тратиться на его содержание. Иногда испытывающие сложности с покрытием банковских кредитов строительные компании также заинтересованы в быстрых продажах своего жилья по довольно привлекательным для покупателя ценам.

Кредитной организации проще продать объект с большим дисконтом, чем тратиться на его содержание

Сейчас многие аналитики считают, что испанский рынок выбрал весь свой отрицательный ресурс и его подъем неизбежен уже в самом ближайшем будущем. Здесь Индриксонс считает необходимым напомнить: подобные позитивные прогнозы имели место и в прошлом году, когда объем инвестиций в рынок недвижимости государства достиг 3,9 млрд евро против 3,7 млрд – в 2009-м. Но с января по октябрь этот показатель составил всего 1,2 млрд евро, сократившись по отношению к аналогичному периоду прошлого года практически вдвое (на 52%). Директор департамента по связям с представительствами агентства недвижимости Leanga Costablanca S.L. (Аликанте, Испания) Юрий Константиновский говорит, что за последние два-три года цены на жилье экономкласса заметно снизились, но элитных объектов падение практически не коснулось. По словам эксперта, как рынок недвижимости, так и строительный сектор понемногу оживают. Число сделок с жильем заметно увеличилось (в основном за счет недорогих объектов). Дешевой недвижимости становится все меньше, и ее рынок сужается. Отсюда, пока еще робкие, но тем не менее существующие тенденции роста цен. На рынок жилья Испании начали возвращаться англичане, активизировались бельгийцы. На фоне других иностранцев резко выросло число россиян, с августа прочно утвердившихся на первом месте. Потенциальному инвестору в этой ситуации Юрий советует не откладывать покупку, т. к. сейчас на этом рынке цены уже обозначили свой рост и покупательская конкуренция со стороны норвежцев, датчан, бельгийцев да и самих испанцев постоянно растет. В то же время ужесточились требования банков к документам, предоставляемым соискателями кредита, и взять ипотеку становится все труднее.

Греция

По официальным статистическим данным, которые приводит Игорь Индриксонс, цены на жилье в стране относительно показателей 2007 года снизились на 25–30%. Если говорить о количестве сделок, то и оно пока снижается: если в 2008-м здесь было зарегистрировано 100 тыс. сделок с недвижимостью, то в 2010 году – 75 тыс., а за три квартала 2011-го объемы продаж не превысили 33,5 тыс. В третьем квартале стоимость жилья в стране снизилась в среднем на 4,1% (в годовом исчислении). Сильнее всего в Афинах (4,3%) и Салониках (6,7%). В других городах этот показатель в среднем составил 3,5%. Для анализа рынка нужно будет, по всей видимости, следить за новостями и ждать, когда окончательно прояснится ситуация в отношениях Греции и ЕС и с ее бюджетной политикой и возможностями по оплате долговых обязательств. Если говорить о рынке недвижимости страны, то он, конечно, отреагирует на новые правила игры в зависимости от того, какими они будут. Но «обратная связь», по мнению Игоря, начнет работать с некоторым опозданием, т. е. приблизительно через шесть-восемь месяцев. Текущее состояние рынка партнер компании Albatros (Афины, Греция) Юлия Смагина характеризует так: «С падением числа продаж увеличилось время ротации объектов и количество предложений. Покупатель все чаще может рассчитывать на ощутимые скидки». Вместе с тем, по словам эксперта, ужесточается налоговое законодательство, постепенно повышается кадастровая стоимость жилья (особенно в секторе дорогой недвижимости), что приводит к увеличению расходов по оформлению покупки, иногда у иностранцев не из государств ЕС возникают сложности с открытием счетов в греческих банках. Новых объектов в продаже практически не появляется. Если и возникают какие-то относительно «свежие» варианты, то это «вторичка» от трех лет и выше. Юлия Смагина, однако, отмечает заметный рост туристического потока, особенно среди наших соотечественников. По сравнению с прошлым годом количество российских туристов выросло почти в 1,8 раза. В этой связи она советует присмотреться к курортной недвижимости: гостиницам, виллам и апартаментам для сезонной аренды. Все это сейчас пользуется в Греции повышенным спросом. Как всегда, наиболее надежны инвестиции в объекты, расположенные на первой береговой линии. Но в любом случае важно обратить внимание именно на качественное жилье, находящееся в привлекательных для потенциальных туристов местах, неподалеку от моря, и обладающее доступом к городской инфраструктуре и аэропортам. При выборе следует также принимать в расчет возможность получения лицензии Управления по туризму для сдачи объекта в аренду.

Кипр

Нехватка кредитных ресурсов и ситуация в Греции привели к снижению количества сделок и падению цен на недвижимость Кипра. В октябре 2011 года число покупок снизилось на 21% в годовом исчислении. Стоимость жилья во втором квартале упала на 0,9%. Самое значительное снижение цен на квартиры произошло в Пафосе (18,4%) и Ларнаке (10,8%). Иностранцы, которые обычно совершают около четверти всех сделок с недвижимостью государства, в этом году приобрели 123 объекта, в то время как в 2010-м году их было 191. Интересно, что на фоне растущего туристического потока (число иностранцев, посетивших остров в этом году, увеличилось на 11%) количество сделок уменьшается. Индриксонс напоминает, что Кипр – страна небольшая, поэтому, как он считает, шансы переломить негативные тенденции как в экономике, так и на рынке жилья могут быть довольно высокими. Антон Болос, представляющий кипрскую компанию Pafilia Property Developers в России, считает теперешнее состояние местного рынка достаточно стабильным. Он говорит, что, поскольку Кипр – остров, то такой ресурс, как земля для строительства, здесь ограничен. Как следствие, цена на нее тут постоянно росла, за всю многолетнюю историю Кипра так ни разу и не снизившись. Спад объемов продаж последних лет привел к тому, что на девелоперском рынке остались только крупные игроки. Предложений, особенно по ликвидным объектам, становится меньше. Как утверждает Антон, цены на действительно ликвидную недвижимость (в хорошем месте, с интересной архитектурой, концепцией и инфраструктурой) не упали даже в условиях кризиса. Сейчас новых комплексов становится меньше, и через какое-то время спрос на них неизбежно превысит предложение. В 2008 году, т. е. в самом начале кризиса, вторичный рынок очень сильно демпинговал рынок недвижимости в целом. В основном из-за англичан, которые в пожарном порядке рассчитывались по кредитам и срочно продавали свое кипрское жилье, зачастую значительно ниже его рыночной стоимости. С тех пор прошло уже больше трех лет, и все такие горячие предложения успели найти своего покупателя. Сейчас основная масса «вторички» – это объекты, находящиеся в кредите. Но, как говорит Болос, такая недвижимость теперь продается как минимум по цене покупки, поскольку людям нужно вернуть свои деньги, чтобы погасить банковский долг. На вторичном рынке иногда попадается и относительно недорогое жилье, но с этими вариантами Антон Болос советует быть осторожным. Как правило, в плане ликвидности они сильно уступают качественным объектам. Кроме того, сейчас при покупке недвижимости в новых проектах можно, заплатив 30% от стоимости и оформив ипотеку на оставшуюся часть, подписать договор с управляющей компанией о гарантированной аренде. Это позволит собственнику получать 5–6,5% годовых от всей суммы, покрывая ими выплаты по ипотеке.

Португалия

К концу июня 2011 года средняя стоимость жилья в Португалии снизилась на 2,84% в годовом исчислении до 1128 евро/м2. В Лиссабоне цены сократились на 4,7%, в Порту – на 4,5%. Количество возводимых квадратных метров уменьшилось на 13,2%. Как подчеркивает Игорь Индриксонс, хотя госдолг государства составляет 76% от ВВП и здесь высокая безработица, на рынке недвижимости все же имеются некоторые позитивные признаки. В отличие от соседней Испании, где произошел настоящий жилищный и ценовой бум, в Португалии самое большое удорожание последних лет было зарегистрировано в 2003 году. Тогда оно составило 6,2%. На этом фоне строительство велось весьма умеренными темпами, и сейчас рынок Португалии далеко не перенасыщен предложением. Тем временем, по словам Игоря, основная часть иностранных инвестиций в недвижимость сосредоточена в регионе Алгарве, где на цены курортных объектов заметно влияет состояние других европейских экономик, в частности британской. Директор представительства португальского агентства Status Home в России Александр Гладкевич говорит, что в востребованных покупателями районах страны сохраняется пусть небольшой, но неизменный ежегодный ценовой рост. Кроме того, если смотреть на количественные показатели реализованных его компанией в 2011 году объектов, то и сам рынок можно охарактеризовать как достаточно стабильный. В самом начале на стоимость недвижимости в Португалии всемирный кризис почти не повлиял. Но этой осенью цены в некоторых регионах действительно упали. Иногда на 15–20%. Несмотря на это, в таких популярных районах, как Кашкайш, Эшторил (Португальская Ривьера), Виламоура, гольф-курорты Vale do Lobo и Quinta do Lago в Алгарве, цены устояли. А вот на банковской системе спад финансовой активности сказался резко отрицательно. Местные банки сейчас практически не дают ипотечных кредитов, особенно нерезидентам из Восточной Европы, в том числе и россиянам. А если и дают, то под невыгодные 6–7%. Но это отчасти компенсируется тем, что некоторые застройщики предлагают приобрести жилье в рассрочку на несколько лет. Бывают и другие бонусы. Как утверждает Александр Гладкевич, его фирма участвует в проектах, где застройщики предлагают покупателю в качестве особой гарантии ликвидности схему Buy Back. То есть, в том случае если владелец по истечении пяти лет решит продать свой коттедж, компания обязуется приобрести его по цене покупки.

Варианты есть

Разумеется, у этих рынков имеются и свои особенности. Но некоторые тенденции можно назвать общими. Как правило, снижение числа продаж улучшает сопутствующий покупке сервис и позволяет покупателю недвижимости рассчитывать на рассрочки платежей и скидки. Сокращающееся строительство приводит к дефициту новостроек, повышая их инвестиционную привлекательность. Наконец, вложение средств в действительно качественную недвижимость, особенно в условиях ограниченного спроса, явно перспективнее инвестиций в экономкласс. По всей видимости, при грамотном подходе, возможностей для инвесторов на этих рынках остается не так уж мало. Особенно для тех из них, кто готов запастись терпением хотя бы на среднесрочную перспективу.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.