Отельеры России и стран Запада: найдите отличия

Сегодня на нашем рынке представлены практически все самые известные гостиничные операторы мирового уровня. Между тем отечественный рынок пока еще сложно назвать сформировавшимся. Бизнесу приходится преодолевать немалые преграды, а инвестиции в этот сектор все еще остаются рискованными.

_Яна Володина_ ###Конъюнктура рынка Самыми развитыми в плане отельного бизнеса считаются США. Более того, гостиничный рынок этого государства перенасыщен, а крупнейшие сети давно устремились за его пределы – в Европу и Азию – в поисках ресурсов для дальнейшего развития. «На данный момент в Европе около 30% рынка находится под управлением сетевых отельных управляющих компаний, – говорит Дамир Кафтаранов, директор по развитию AZIMUT Hotels Company. – В ближайшие пять-десять лет их доля увеличится на 5%. В США гостиничные сети контролируют до 70–75% отелей страны. В России эта цифра не превышает 9%». В Европе процесс восстановления гостиничного рынка после кризиса идет гораздо быстрее, чем в Америке. По словам эксперта, средняя загрузка европейских отелей за прошлый год увеличилась на 5,6% и достигла 64%. К примеру, средняя загрузка AZIMUT Hotels Europe (17 отелей в Австрии и Германии), по предварительным оценкам, выросла на 19,5%. Оборот гостиниц этой сети увеличился на 18% по сравнению с прошлым годом. Что касается Азии, то она продолжает укреплять свои позиции в качестве второго самого посещаемого региона мира после Европы. В прошлом году ей удалось сравняться с Соединенными Штатами по количеству иностранных туристов. Наибольший прирост заполняемости отелей наблюдался в Пекине (с 33,3 до 43,3%). Статус самого активного гостиничного рынка принадлежит Великобритании. «За счет осуществленных сделок на общую сумму, превышающую 300 млн евро, в 2010 году доля рынка увеличилась до 19% (с 14% в 2009-м), – приводит данные Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости Delta Estate. – Лидер позапрошлого года Франция не отстает от Великобритании, достигнув показателя в 270 млн евро. Профессиональные инвесторы считают текущий момент благоприятным для приобретений и с удовольствием пользуются ситуацией с пониженной конкуренцией на объекты». В основном гостиничный бизнес в мире представлен крупными отелями. Однако определенная доля принадлежит малым и средним частным компаниям. По мнению эксперта, они обслуживают около 40% туристического потока. Эти гостиницы прочно заняли свою нишу и получают ощутимую поддержку со стороны государства, что позволяет им чувствовать себя уверенно и стабильно. Как известно, в Европе достаточно легко открыть свой бизнес даже иностранцу, государственные органы не чинят при этом никаких препятствий. В результате в разных странах Старого Света можно найти множество частных отелей, совершенно различных по номерному фонду, категориям, качеству и ценам. Даже в самой глухой деревушке найдется приличный гостевой дом. Часто это семейный бизнес, владельцы которого иногда сами стоят за стойкой регистрации или обслуживают гостей в ресторане, таким образом снижая расходы на персонал.

В Россию инвестировано меньше иностранного капитала, чем в остальные страны БРИК, и развитие гостиничного рынка здесь происходит намного медленнее, особенно в регионах

Западная Европа популярна как со стороны внешнего, так и внутренного туризма. В целом доходность по гостиничному бизнесу, по словам Анастасии Дудеровой, составляет 4–8% (если говорить об Италии, Швейцарии, Франции), максимальные показатели – около 10%. «На продажу предлагается достаточно большое количество отелей, работающих сезонно. Но, честно говоря, они не пользуются спросом у клиентов. Россияне в большинстве своем ожидают доходность более 10% круглый год, что для Европы нереально, просто даже исходя из высокой конкуренции на этом рынке», – объясняет эксперт. По сравнению с Россией гостиничный бизнес в Европе, Азии и Америке более развит. Это касается как предложения на рынке, так и сегментации, количества сделок, доходности и т. д. Хотя чему удивляться, ведь отельный бизнес на Западе существует уже более 50 лет, в то время как российскому рынку нет еще и 20-ти. В основном отечественный рынок представлен гостиницами, построенными в советский период. Почти все из них устарели с точки зрения конструктивных решений (маленькая площадь номеров, неэффективная организация помещений общего пользования и т. п.). Причем многие здания невозможно модернизировать из-за того, что технические характеристики и их архитектура не соответствуют современным требованиям. Кстати, в некоторых странах Восточной Европы сложилась похожая ситуация. Однако в них развитие отельного бизнеса, по словам Полины Кондратенко, директора департамента оценки и консалтинга Colliers International, началось существенно раньше, чем у нас, поэтому эти рынки больше приблизились к рынкам Западной Европы и США. В качестве примера эксперт приводит Хорватию, где несколько лет назад были произведены крупные инвестиции в рекреационный сектор с модернизацией многих гостиниц, что позволило увеличить их доходность и привлекательность для туристов. ###Гарантия от бренда Стандарты отельных операторов едины для всех стран – могут только незначительно отличаться в зависимости от региона. Иными словами, гость, останавливающийся в гостиницах одного и того же оператора, получает один и тот же гарантированный уровень обслуживания. Россия в этом плане не исключение. В нашей стране брендовые отели, по мнению экспертов, вполне соответствуют международным стандартам, а иногда даже лучше, чем в некоторых европейских государствах, поскольку большинство из них построены недавно, поэтому и здания современнее, и номера в них просторнее. «Чаще всего наши брендовые гостиницы функционируют лучше, чем их собратья за рубежом. Для России работать в отеле пока еще не зазорно, и персонал, обслуживающий гостей, относится к этому более ответственно», – считает Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию (индустрия гостеприимства, стратегический консалтинг и оценка) CB Richard Ellis.

Насколько успешной будет функционирование гостиницы после модернизации, напрямую зависит от профессионализма управляющей компании

Между тем качество обслуживания, например, в сегменте недорогих частных гостиниц, по мнению Анастасии Дудеровой, оставляет желать лучшего, т. к. пока хорошие традиции отельного бизнеса в них отсутствуют. Среди позитивных моментов российского рынка Дэвид Дженкинс, руководитель отдела гостиничной недвижимости Cushman & Wakefield, отмечает тот факт, что с учетом небольшого количества гостиниц международного уровня в Москве они показывают хорошие результаты и, скорее всего, эта тенденция сохранится в будущем. В то же время остаются существенные недостатки, которые снижают инвестиционную привлекательность отечественного рынка. По мнению эксперта, это высокий уровень коррупции, недостаточная прозрачность рынка, большие сроки реализации проектов отелей (в России в среднем они составляют пять лет по сравнению с тремя годами в других странах), недостаточное количество профессиональных девелоперов, занимающихся строительством гостиниц. Кроме того, участники рынка не первый год говорят об административных и налоговых барьерах, которые встречаются на пути малого бизнеса, что, в свою очередь, ограничивает развитие не только внешнего, но и внутреннего туризма. Отельному бизнесу в России приходится преодолевать массу трудностей. «К таким препятствиям помимо коррупции в лице госструктур относятся завышенные цена на строительство, таможенные пошлины, система налогообложения, сложности прохождения инстанций и высокие цены на землю», – перечисляет Станислав Ивашкевич. ###Рискованные инвестиции Пока на отечественном рынке мало профессиональных инвесторов, заинтересованных в приобретении, владении и последующей продаже гостиничных активов. В основном их внимание сосредоточено на рынке жилья и торговли. Полина Кондратенко связывает это обстоятельство с отсутствием достаточного количества качественного предложения на продажу. «Отели под управлением международных гостиничных операторов находятся в России в начальной стадии своего развития, а специфика самого бизнеса (существенно более сложные процессы управления по сравнению с другими видами недвижимости) предопределяет постепенное развитие данного сектора, поэтому ожидать резкого всплеска и роста отельных проектов не стоит», – считает эксперт. Несмотря на высокую рентабельность российского рынка (в Европе инвестор может рассчитывать на прибыль в 5–10%, в России – на 20–25%), риски вложений в недвижимость по-прежнему остаются высокими, что отпугивает западных инвесторов, препочитающих получить меньшую по объему, но гарантированную прибыль. «Риск и отдача на вложенный капитал обратно пропорциональны друг другу, – говорит Полина Кондратенко. – Чем больше риск, тем большую доходность (отдачу на вложенный капитал) ожидает инвестор и тем меньше он готов заплатить за объект недвижимости. И наоборот, чем ниже риск, тем большую стоимость будет иметь недвижимость при прочих равных условиях». По словам Станислава Ивашкевича, в отличие от других сегментов недвижимости, таких как жилье и офисы, прибыль в гостиничном бизнесе значительно меньше и имеет долгосрочную перспективу. Однако, по мнению эксперта, при правильном формировании отеля (проектировании, строительстве, отделке, оснащении, вводе в эксплуатацию) затраты могут сохраниться на уровне эффективных. Вообще, интерес со стороны инвесторов к российской столице и городам-миллионерам, которые также обладают большим потенциалом, эксперты прогнозируют только в будущем. Анастасия Дудерова называет еще несколько сдерживающих факторов: «Во-первых, дефицит реального финансирования для действующих объектов со стороны российских и зарубежных банков, в результате чего размеры сделок ограничены суммой в 30–50 млн долларов. Во-вторых, дефицит продаваемых гостиниц: сложные юридические схемы отпугивают иностранных инвесторов, а россияне, получившие неудачный опыт вложения в отельный бизнес, не выказывают сильного интереса, если только это не знаковый проект. И наконец, продолжающееся расхождение между оценкой рыночной стоимости актива продавцом и покупателем, который чаще всего оценивает гостиницу исключительно как бизнес-проект». ###Догнать и перегнать? И все же бизнес развивается. По данным Дамира Кафтаранова, в прошлом году открылось большое количество проектов, замороженных в кризис. В основном это отели крупных международных сетей. В итоге номерной фонд Санкт-Петербурга за год увеличился более чем на 1000 номеров, а Москвы более чем на 3000. Спрос практически вернулся на докризисный уровень, и такая тенденция продолжится. Кроме того, эксперт прогнозирует, что в ближайшие три-семь лет гостиничный рынок станет более прозрачным, отельеры будут активнее вводить стандарты качества, сегменты сильнее дифференцируются по стоимости и качеству, что, несомненно, приведет к усилению конкуренции и, следовательно, росту качества услуг. Продолжится экспансия международных сетей в регионы, где ощущается дефицит номерного фонда. В том, что в ближайшие несколько лет российский гостиничный рынок ждет подъем, уверен и Дэвид Дженкинс. Однако главным образом это касается Москвы, считает он, в регионах рост начнется только тогда, когда финансирование станет более доступным.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.