Осенние тенденции рынка недвижимости Старого Света

Обычно осенью на рынке недвижимости царит оживление: люди возвращаются из отпусков и вновь погружаются в дела мирские, в том числе решают свои жилищные вопросы. В этом году активность покупателей зарубежной недвижимости была намного выше, чем прошлой осенью, что, по мнению экспертов, говорит о постепенном восстановлении рынка.

_Яна Володина_ Основным трендом этой осени, по мнению экспертов, стало проявление повышенного интереса наших соотечественников к жилью в стабильных странах: во Франции, Германии, Италии. «Италия сейчас смело конкурирует на российском рынке с Испанией, Болгарией и Черногорией, как в дешевом сегменте (Калабрия), так и в бизнес-сегменте (районы озер Маджоре, Комо, Гарда), параллельно растет интерес к жилью в Тоскане, Лигурии, на Венецианском побережье, – комментирует ситуацию Юлия Титова, директор компании Rentsale. – Популярнее стала недвижимость в Греции, поскольку цены на нее снизились и теперь сопоставимы с болгарскими. Заметно вырос интерес к жилью на Крите, и сейчас остров начинает конкурировать с Кипром».

В Болгарии стали появляться объекты, где предлагается программа гарантированной доходности. Первый такой проект реализуется недалеко от Варны. Комплекс с собственным пляжем расположен на первой береговой линии рядом с крупнейшим гольф-курортом. Программа сдачи в аренду, предлагаемая в комплексе, гарантирует доход 5% в год

Однако не только экономические факторы побудили россиян пересмотреть свои взгляды. Отчасти постаралась матушка-природа. «Пожары этим летом и смог в Москве подвигли многих к принятию решения о покупке недвижимости за рубежом. С наступлением осени количество желающих приобрести жилье во Франции, Италии, Швейцарии и других государствах резко увеличилось, – констатирует Сергей Сандер, директор компании Sander Estates. – Возрос интерес и к коммерческой недвижимости, особенно Швейцарии и Великобритании. Инвесторы стали обращать внимание на жилье для отдыха с гарантированным доходом, в тех случаях, когда речь идет о доступных по цене предложениях. Таких проектов немного, но они вызывают устойчивый интерес, особенно у молодых семей». Некоторые тенденции, наметившиеся в прошлом году, сейчас проявили себя с новой силой. Например, в Болгарии покупатели мало заинтересованы недвижимостью на ранних этапах строительства, спросом пользуется готовое жилье. И наконец, обычное явление, когда осенью начинает снижаться интерес к морским курортам, что связано с завершением сезона, и возрастать – к горнолыжным. Эта осень не стала исключением. ###Приманка для инвестора Изменения произошли и на латвийском рынке недвижимости. Летом правительство страны внесло поправки в закон об иммиграции. Как рассказывает Вадим Оришак, директор компании Pleiada International, при покупке жилья стоимостью от 100 тыс. латов (около 150 тыс. евро) в Риге и не менее 50 тыс. латов за ее пределами собственники получают вид на жительство сроком на пять лет. По мнению Юлии Титовой, благодаря этому Латвия обрела второе дыхание после глобального провала рынка, длившегося последние два года. Между тем некоторые эксперты считают, что интерес россиян подогреть удалось, но не более того. Пока эти меры, призванные привлечь инвесторов, говорит Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton, себя не оправдывают. «Несмотря на заманчивые условия, большинство людей воздерживаются от покупки из-за плохой экономической ситуации в Латвии, которая в ближайшее время не изменится», – полагает она. Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, наоборот, считает покупку жилья в Латвии выгодной, объясняя это тем, что в долгосрочной перспективе рынок может значительно вырасти. По его мнению, этому будет способствовать и упрощение процедуры получения ВНЖ, и прогнозируемый рост экономики, и возможность получения ипотечного кредита по ставкам 4–6%. Однако на высокий спекулятивный рост цен в ближайшем будущем рассчитывать не стоит.

Только две страны – Турция и Кипр – предоставляли при покупке недвижимости право на получение вида на жительство. В этом году к ним присоединилась Латвия, но в отличие от первых двух стран у нее есть преимущество: она входит в зону Шенгена. Однако латвийский вид на жительство подразумевает необходимость проживания в Латвии не менее 180 дней в году, иначе его могут аннулировать

По его словам, этой осенью произошли изменения и в Великобритании. Например, российским покупателям жилья местные банки стали более охотно выдавать ипотечные кредиты – сейчас реально получить кредит до 60% от стоимости объекта под 3% годовых. На рынок выведены новые leaseback-проекты (апарт-отели) на известных курортах севера и юго-запада Соединенного Королевства, они обладают прекрасными инвестиционными характеристиками. Теперь о ценах. В целом надежды на их положительную динамику этой осенью пока не оправдались. «Великобритания, весь текущий год показывающая стремительное восстановление цен на жилье, осенью неожиданно просела до отрицательных показателей, – говорит Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Delta Estate. – За восемь месяцев этого года удорожание жилья элитного сегмента в Лондоне составило 24%. Понятно, что за столь короткие сроки оправданность и справедливость повышения стоимости недвижимости можно поставить под сомнение. На французском рынке не было резких взлетов и падений. Сентябрьское увеличение цен на жилье в центре Парижа на 1–1,5% никак нельзя назвать тенденцией к их изменению. Аналогичная ситуация и в Италии. Цены незначительно повысились только в Риме, Милане и Венеции. Рынки Греции, Испании и Болгарии продолжают свое снижение и пока остаются проблемными». ###Заманчивые предложения С точки зрения арендного бизнеса наибольшую доходность сейчас показывает Германия, Великобритания, Чехия, Италия, Франция, Финляндия, Швейцария – те страны, где население традиционно предпочитает арендовать жилье. Недвижимость в Греции, Испании, Болгарии эксперты советуют приобретать сегодня исключительно для себя.

В Греции гораздо привлекательнее инвестиции в отельную недвижимость. Основная причина в том, что правительство страны стимулирует дальнейшее развитие туристической отрасли и возвращает инвесторам до 30% от вложенных ими средств

Инвестиционно привлекательны отдельные регионы и объекты. По мнению Юлии Титовой, это могут быть строящиеся коттеджные поселки в Болгарии. «Стоимость домов на первой линии начинается от 125 тыс. евро, притом что готовые объекты в такой же близости к морю стоят от 500 тыс. Безусловно, это рискованное вложение по причине незавершенности объекта и низкой ликвидности недвижимости на болгарском рынке, однако в будущем оно может оказаться прибыльным», – говорит эксперт. Интересны для инвестиций Франция (в первую очередь, Париж, Лазурный Берег, горнолыжные курорты), США (Нью-Йорк, Майами), Великобритания (главным образом Лондон), где цены постепенно растут, что позволяет говорить о начале выздоровления рынков этих государств. Дополнительными преимуществами являются высокие ликвидность жилья и спрос на него со стороны арендаторов. «Если в целом по Франции наблюдается стабилизация цен, то стоимость недвижимости в Париже уже отыграла кризисное падение и продолжает увеличиваться, – приводит данные Вадим Оришак. – Цены на апартаменты в столице за год выросли на 10,4%. Схожая тенденция наблюдается в Нью-Йорке, где средняя стоимость квартир за год увеличилась на 9%. Кроме того, сейчас в США банки опять предоставляют ипотеку, хотя и на более жестких условиях». Если говорить о рынке недвижимости Великобритании в целом, то в настоящее время здесь высокая волатильность, связанная с недостаточно большим количеством сделок, и пока рано говорить о каком-либо устойчивом тренде, считает эксперт. В прошлом году рост цен был обусловлен сокращением предложения. В настоящее время количество объектов, выставленных на продажу, увеличилось. Екатерина Тейн выступает в поддержку центрального Лондона, где стабилен спрос на покупку и аренду. Хотя в целом, по ее мнению, сегодня инвестиционные покупки не выгодны. Другое дело приобретение жилья для собственного проживания: сейчас широкий выбор объектов и в некоторых случаях предлагаются скидки. Кроме того, эксперт считает, что сейчас выгоднее и перспективнее обратить внимание на московский рынок, который восстанавливается быстрее. Ввиду дефицита качественного готового предложения в российской столице такие объекты в дальнейшем будет достаточно легко продать. На растущем рынке всегда эффективно работала схема «купил – перепродал». Экономические проблемы привели к падению рынков недвижимости некоторых стран, и совершать сейчас какие-то значительные сделки в надежде на получение быстрой выгоды от перепродажи зарубежной недвижимости, по мнению Анастасии Дудеровой, нелогично. Все больше инвесторов осознают, что стабильно высокую доходность можно получать даже при минимальном росте рынка – около 5%. Если же рынок растет волнообразно, то от собственности лучше избавится, поскольку пропорционально цене возрастают и инвестиционные риски. ###Утешительные прогнозы Многие рынки недвижимости начали медленно восстанавливаться. Те государства, где в последние годы не было ажиотажного спроса, скачка или провала цен, чувствуют себя более уверенно и стабильно. «В странах, где был серьезный рост, и затем провал цен: Великобритания, Латвия, Болгария, Испания – происходит оживление рынка, – говорит Юлия Титова. – В одних сегментах оно идет быстрее, в других медленнее. При отсутствии внешних отрицательных факторов и катаклизмов такая тенденция сохранится». Сдержанная ценовая политика на европейских рынках, по мнению Анастасии Дудеровой, продлится еще минимум шесть-восемь месяцев. За это время произойдет окончательная корректировка стоимости переоцененных объектов и объектов низкого качества. При этом не стоит ожидать стремительного роста или падения цен. Квартиры и дома люксового сегмента (независимо от государства) будут дорожать примерно на 5% в год. Большинство экспертов уверены в средней и долгосрочной перспективе роста цен в центральном Лондоне. По мнению Станислава Зингеля, в 2011 году продолжится постепенный рост средней стоимости недвижимости в Великобритании, и уже в середине года рынок полностью отыграет падение, имевшее место в период кризиса. В Португалии в отличие от Испании нет такой затоваренности рынка. Кроме того, эта страна известна своими великолепными полями для гольфа, рядом с которыми строятся люксовые проекты. Но рынок, по словам эксперта, все еще проседает, поэтому для инвестиций пока не интересен. Однако в 2011 году он стабилизируется, и к лету покажет положительную тенденцию. В Испании, как считает Вадим Оришак, сильного снижения цен в популярных районах в ближайшей перспективе не случится, а после оздоровления мировой экономики стоимость качественной недвижимости стабилизируются. В Болгарии роста цен не прогнозируют, однако к лету следующего года может уменьшиться срок экспозиции объектов, выставленных на продажу. У каждого покупателя зарубежной недвижимости есть своя мотивация. Кто-то пытается таким образом сберечь накопления, другие хотят заработать, третьи и вовсе совершают приобретение, руководствуясь исключительно эмоциями: понравилось и все тут. Но даже в этом случае стоит интересоваться, как обстоят дела на рынке недвижимости, какова стоимость жилья, каковы тенденции и чего ожидать, о чем, собственно, и рассказывали наши эксперты. Решение, покупать или нет, все равно остается за вами, но прислушаться к профессионалам никогда не бывает лишним.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.