Офисная недвижимость: перспективные города для инвестиций

Несмотря на то что в период кризиса арендные ставки опустились до рекордно низких отметок, офисная недвижимость остается крайне заманчивым объектом для инвестиций.

Офисы относятся к ключевым типам недвижимости, популярным у инвесторов благодаря своей востребованности и высокой доходности. Однако офисная недвижимость одной из первых претерпевает корректировку показателей во времена спада финансовой активности и наиболее чувствительно реагирует на безработицу, т. к. она имеет непосредственное отношение к бизнесу. Оно и понятно: нет работы – нет и необходимости в помещениях. Неудивительно, что рынок офисной недвижимости в последние полтора года, когда мировая экономика несла тяжелые потери, претерпел серьезные изменения. Тем не менее не везде рынок офисов реагировал на рецессию одинаково, некоторые города довольно быстро оправились и, можно сказать, остались в выигрыше относительно остальных. Где-то арендные ставки не упали, а, наоборот, выросли. Примером тому могут послужить Абердин в Шотландии (здесь ставки выросли на 12,3%), Рио-де-Жанейро (плюс 12,1%), Стамбул (9%), Панама (7,7%) и Эдмонтон в Канаде (5,8%).

Сегодня рынок коммерческой недвижимости США и ряда стран Европы предоставляет уникальные возможности для инвестиций в коммерческую недвижимость

Как отмечают специалисты агентства Gordon Rock, сегодня рынок коммерческой недвижимости США и ряда стран Европы предоставляет уникальные возможности для инвестиций. Поэтому предприимчивые покупатели, в том числе и россияне, активно скупают там ликвидные активы. Срок экспозиции по ряду объектов сократился до двух-трех дней, а некоторые предложения уходят и в течение суток, даже не находясь в открытой продаже. Города с самыми высокими арендными ставками можно по праву назвать самыми успешными с точки зрения инвестиционной привлекательности, поскольку величина ставок прежде всего отражает высокий уровень спроса, а значит высокую окупаемость вложений в их офисы. Лондонский район Вест-Энд занял первое место в мире по стоимости аренды офисных площадей: согласно исследованию консалтинговой компании CB Richard Ellis, во втором и третьем кварталах 2009 года цена один квадратный метр составила здесь 113,3 евро в месяц. Москва по ставкам аренды (80,63 евро за квадратный метр в месяц) оказалась на втором месте в Европе и на пятом – в мире. При этом, по подсчетам специалистов, аренда офисов в столице России подешевела на 34,5% по сравнению с 2008 годом.

Среди государств Старого Света по основным показателям рынка офисов выделяются Великобритания, Франция и Германия

Помимо Лондона и Москвы в первую десятку вошли два района Токио, Inner Central (105,2 евро) и Outer Central (85,25 евро), Гонконг (84,34 евро), Париж (75,09 евро), Мумбаи (74,23 евро), Дубай (66,75 евро), еще один район Лондона – Сити (66,21 евро), а также Дели (54,5 евро). Неожиданностью стало то, что в Северной и Южной Америках лидерами по арендным ставкам стали Рио-де-Жанейро и Сан-Паулу, где стоимость аренды за один квадратный метр в месяц достигла 53,61 и 50,14 евро соответственно. При этом Бразилия обогнала даже Нью-Йорк, оказавшийся всего лишь на 24 месте в мире (42,25 евро за квадратный метр). Несмотря на высокие показатели азиатских столиц, ключевым рынком остается традиционный для инвесторов Старый Свет. Среди государств Европы по основным показателям рынка офисов выделяются Великобритания, Франция и Германия. ###Офисные передовики Лондон, где ставки аренды на офисы самые высокие в мире, к концу 2009 года стал лучшим городом для инвестиций в коммерческую недвижимость, согласно исследованию компании PricewaterhouseCoopers. Ослабление фунта на 25% по отношению к корзине самых торгуемых валют и падение цен на недвижимость до самой низкой отметки за последние 20 лет позволили Лондону обогнать лидера прошлогоднего рейтинга Мюнхен, а также Гамбург и Париж. Ставки аренды офисов за последние два года, до июля 2009-го, упали на 50%. При этом, по данным Investment Property Databank, стоимость офисных зданий за последние четыре месяца 2009 года выросла на 4,4%. «Худшее, по всей видимости, уже позади, и дно достигнуто. Но есть опасения, что для активов премиум-класса с хорошими арендаторами надувается очередной пузырь», – заявил Джон Форбс, руководитель отдела недвижимости PwC. Объем продаж офисов в центре Лондона во второй половине прошлого года достиг 6 млрд фунтов (9,6 млрд долларов). Это минимум вдвое больше, чем в первом полугодии 2009-го. Благодаря рекордно низким ценам за последние десять лет спрос на коммерческую недвижимость Парижа стремительно растет. По словам Жиля Вилкокса, занимающегося инвестиционным направлением в лондонской компании Savills Plc, «сегодня девять из десяти инвесторов включают Францию в тройку ключевых инвестиционных направлений, наряду с Великобританией и Германией». Рынок коммерческой недвижимости Парижа, который насчитывает 50 млн м2 и занимает второе место в мире после Токио по количеству офисных площадей, постепенно восстанавливается после самого тяжелого периода за последнее десятилетие: благодаря низким ценам возрос интерес со стороны французских страховых компаний и немецких взаимных фондов. Сигналом к тому, что ситуация на парижском рынке недвижимости меняется, стала сделка в июле 2009-го по продаже здания Triangle de l’Arche стоимостью 300 млн евро, самая крупная за последние два года. До этого, во втором квартале прошлого года, объем продаж на рынке вырос на 77%, до 778 млн евро. После того как в период кризиса цены упали на 40%, Париж стал еще привлекательнее для инвесторов, особенно для тех, кто не нуждается в кредитах. Теперь владельцы объектов коммерческой недвижимости в районе Елисейских Полей, Оперы и в квартале Дефанс могут рассчитывать на доход от сдачи в аренду своих площадей в размере 6% от стоимости объектов, а даже не 4%, как это было в конце 2007-го. Когда в 2007 году рынок был на пике, во французской столице общий объем продаж достиг суммы 20,4 млрд евро. Компания Lehman Brothers Holdings Inc., которая обанкротилась в сентябре 2008-го, в марте 2007 года заплатила за самый большой выставочный комплекс в Европе Coeur Defense 2,11 млрд евро. Цены пошли на убыль в 2008-м, когда спрос начал падать, а количество пустующих площадей – расти. В итоге в первой половине 2009 года объем продаж составил всего 1,22 млрд евро, или 11% от объема за аналогичный период двумя годами ранее. Германия – крупнейший рынок недвижимости в Европе общей стоимостью, по последним оценкам, 269 млрд евро. Немецкий рынок пережил экономический спад лучше остальных. По словам госпожи Шеберл, руководителя компании F&C REIT Asset Management Germany, за последние полтора года все участники рынка – будь то банки, инвесторы или арендаторы – заняли выжидательную позицию. Она отметила, что Гамбург лидирует на рынке немецкой коммерческой недвижимости, а второе место занимает Мюнхен. По официальным данным, Германия преодолела рецессию, и быстрее всего рынок недвижимости восстанавливается именно в Гамбурге, который на сегодняшний день может похвастаться завершением первой фазы строительства нового мегапроекта в бывшем порту. Теперь некогда промышленная зона практически переделана в экогородок. Таким образом, на месте, где раньше были заводы, установки для строительства кораблей и склады, вскоре будут возвышаться высотные офисные здания, отели, рестораны и магазины. Представитель застройщика отметил, что благодаря тесному сотрудничеству со всеми заинтересованными лицами и принимая во внимание экологическую направленность проекта, компании удалось претворить в жизнь совершенно новый, надежный, креативно-индустриальный комплекс. По мнению специалистов, появление бизнес-центра в Гамбурге еще больше укрепит позиции города, который в последние годы отошел от традиционного промышленно-морского пути развития. Гамбург крепнет и растет благодаря тысячам новых резидентов, занимающихся бизнесом. Некоторые специалисты утверждают, что именно в этом будущее не только Германии, но и всей Европы. ###Что год текущий нам… Как прогнозируют эксперты компании Jones Lang LaSalle, базовые ставки аренды на рынке офисной недвижимости Европы в 2010 году снизятся на 3% по сравнению с прошлым годом. Некоторый рост ставок на рынке стоит ждать не ранее 2011 года.

В связи с уменьшением объемов строительства в 2010 году рынок аренды офисных помещений Европы сократится на 30% по сравнению с 2009-м, что ускорит выход рынка аренды из кризиса

«Медленное оживление спроса наряду с ограниченным предложением будут способствовать некоторому росту арендных ставок в 2011 году. Исключение могут составить те рынки, которые были в большей степени скорректированы во время рецессии, и на некоторых из них может наблюдаться ускоренный рост в результате недостаточного предложения», – прогнозируют эксперты Jones Lang LaSalle. По их мнению, в связи с уменьшением объемов строительства в 2010 году рынок аренды офисных помещений Старого Света сократится на 30% по сравнению с 2009-м, что ускорит выход рынка аренды из кризиса. Несмотря на то что полного восстановления на европейском рынке еще не зафиксировано, некоторые инвесторы уже сейчас заключают крупные сделки с офисной недвижимостью. Главное – выбрать правильное направление для вложения средств и отчетливо представлять себе перспективы. При этом ждать полного штиля вряд ли стоит. Во-первых, он, если и наступит, то нескоро. А во-вторых, именно ранняя стадия выхода из кризиса считается выгодным моментом для инвестиций в офисы, т. к. бизнес оживляется, а следовательно, возникает объективная потребность в площадях. При этом бизнесмены спешат воспользоваться низкими арендными ставками и возможностью выбирать. _Людмила Иванова_

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.