Нет доходов, нет жилья

На днях Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев заявил о том, что объем строительства жилья в России должен увеличиться до 100 млн кв. м в год. В 2012 году, по данным Росстата, этот показатель составил 65,2 млн кв. м. По словам Медведева, увеличение объемов строительства позволит снизить стоимость жилья и сделать его более доступным.

В 2011 году жилой фонд составил 3,2 млрд кв. м. Объем ветхого и аварийного фонда – 98,9 млн кв. м (3% от общего объема ЖФ). При таком объеме обеспеченность населения жильем составляет 23 кв. м на человека. При вводе жилья на уровне 60–70 млн кв. м в год жилой фонд увеличивается на 2–2,5%. По итогам 2012 года обеспеченность жильем останется на прежнем уровне – в районе 23 кв. м на человека. Данный показатель в два–три раза ниже показателей обеспеченности населения жильем в развитых странах.

Чтобы повысить коэффициент обеспеченности необходимо строить не менее 100–150 млн кв. м в год (сейчас 60–65 млн кв. м в год). При таком раскладе цены могут снизиться на 30%.

Но без улучшения уровня платежеспособности населения ситуацию все равно не переломить.

По итогам 2012 года средний уровень зарплаты, например, по Москве, увеличился на 5,7%, при этом уровень инфляции составил 6,6%. Очевидно, что у нас уровень заработной платы населения не успевает даже за инфляцией. По факту реальный уровень доходов населения падает. При этом на протяжении второго полугодия 2012 годы мы видели рост ставок по ипотеке, соответственно, жилье становится еще более недоступным. В экономклассе лишь небольшая доля населения может позволить себе купить квартиру со 100%-й оплатой или рассрочкой, от 40% до 70% сделок проходит через ипотеку. Поэтому увеличение объема предложения должно идти с увеличением покупательской способности населения. Иначе, если покупательская способность останется на низком уровне, но при этом объемы строительства возрастут, это приведет лишь к обвалу цен, а не к увеличению количества сделок.

Соответственно, может произойти затоваривание рынка, преобладание объема предложения над платежеспособным спросом, что может негативно сказаться на строительной отрасли и привести к банкротствам застройщиков. К тому же сегодня маржа у застройщиков уже не такая значительная, как была до кризиса. Средняя цена по Подмосковью составляет 80 тыс. рублей за кв. м, себестоимость СМР – 20–30 тыс. рублей, при этом дополнительно застройщики несут затраты на покупку участка, проектирование, получение ИРД и пр. То есть «запас» между себестоимостью и рыночной ценой небольшой. И при снижении цены приблизятся к уровню себестоимости, что для застройщиков критично.

Поэтому я считаю, что осуществление предложения Медведева возможно, но оно должно реализовываться без отрыва от экономической ситуации. Параллельно должны быть приняты меры, направленные на повышение платежеспособности населения, в первую очередь – на понижение ипотечных ставок.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.