Недвижимость в Болгарии: черноморское побережье

Мировой финансовый кризис повлиял на стоимость жилья во многих государствах, в том числе и на самой популярной среди наших соотечественников стране – Болгарии. За год цены на недвижимость опустились до уровня 2007 г., года вступления Болгарии в Евросоюз.

Для россиян, желающих приобрести жилье за рубежом, Болгария является объектом самого пристального внимания. И не случайно окончательный выбор наших соотечественников так часто падает именно на это государство. Сегодняшняя Болгария – это пропуск в Европу, где цены на недвижимость начинаются от 25–30 тыс. евро, культура и языки наших стран близки и понятны, стоимость жизни невелика. С начала нового тысячелетия экономика страны показывала стабильный рост, привлекала иностранные инвестиции, исчисляемые в десятках миллиардах евро. К тому же Болгария – это еще и черноморское побережье протяженностью 378 км, где расположены хорошо известные нам еще с советских времен Солнечный Берег и Золотые Пески.

### Неподалеку от Варны

Недвижимость на побережье пользуется особым спросом у иностранных инвесторов – за последние десять лет цены на нее выросли в несколько раз, и только в этом году наблюдалось падение. Одними из первых сюда пришли англичане, по достоинству оценив местный благодатный климат и чистый лечебный воздух. Сегодня здесь много русских, купивших в Болгарии второй дом.

Черноморское побережье Болгарии принято делить на северное и южное. Деление это далеко не условное, через всю страну с запада на восток тянутся Балканские горы, определяющие климатические различия между северной и южной частью. На севере расположены такие курорты, как Албена и Золотые Пески, где центр региона – город Варна, на юге находится Солнечный Берег, город Бургас, а также набирающие популярность у русских курорты Святой Влас, Созополь, Царево...

Северные курорты буквально утопают в зелени лиственного леса и поэтому славятся своим чистым свежим воздухом, который многие считают целебным для аллергиков и астматиков. Здесь выпадает до 450 мм осадков в год, а средняя температура воздуха в курортный сезон, который длиться с мая по сентябрь, 26–28 °С.

Пляжная полоса курорта Золотые Пески тянется на 3,5 км, море чистое, но в отличие от соседней Албены довольно мелкое. Курортная застройка началась в 50-х годах прошлого века и сегодня здесь находится более 70 отелей, расположенных на параллельных побережью улицах.

Это место подходит людям разных возрастов: источники целебных минеральных вод, чистый воздух и мягкий климат вызывают интерес старшего поколения, а развитая инфраструктура притягивает семьи с детьми. Если говорить о россиянах, то в основном здесь покупают апартаменты степенные, солидные люди. Золотые Пески – небольшой курорт, где преобладают отели, а число предложений на частное жилье ограничено. Посещаемость курорта русскими меньше, чем у Солнечного Берега, а отдых более размеренный и спокойный.

Сравнивая Золотые Пески и Солнечным Берегом, Владислав Харитонов, директор московского представительства [Bulgarian Property Advisors](http://eurostate.ru), отмечает, что северный курорт более элитное место. «При строительстве объектов на Золотых Песках существовали ограничения на плотность застройки, поэтому расстояние между объектами больше, чем на Солнечном берегу, – говорит он. – Плюс близость Варны, второго по величине города Болгарии. Большинство болгар мечтают тут поселиться, ведь здесь можно жить круглый год. Поэтому спрос на недвижимость традиционно высок, а предложение ограничено. Так что количество апартаментов на Золотых Песках на порядок меньше, чем на Солнечном Берегу».

### У Солнечного берега

На юге прибрежная полоса тянется от Балканских гор вниз через Бургас, вплоть до границы с Турцией, и практически везде идет строительство. Здесь расположен самый известный и одновременно самый крупный в Болгарии курорт – Солнечный Берег. Пляжный сезон на юге длиннее, чем на севере: начинается со второй половины апреля и продолжается до октября, температура воздуха в жаркие месяцы держится на уровне 27–30 °С. Наряду с Солнечным берегом популярностью пользуются курортные города Созополь, Приморское, Святой Влас, Царево, Ахтополь.

Благодаря развитой инфраструктуре Солнечный Берег – очень популярное место отдыха у россиян, однако жилье здесь покупается не так часто, как в других приморских городах этого региона. «Популярное, не значит выгодное, – подчеркивает Владислав Харитонов. – Действительно, Солнечный Берег модное место, но я не могу назвать его выгодным. Во-первых, здесь очень высокая конкуренция на вторичном рынке. То есть если вы захотите продать свою недвижимость, то из-за высокой конкуренции можете потерять в цене. Во-вторых, на Солнечном Берегу очень большая плотность застройки. Курорт популярен у туристов из-за дешевой арендной стоимости жилья, но это не значит, что сдавать его здесь выгодно. И в-третьих, так как это популярная курортная зона, то цена проживания (питания, транспорта и т. п.) здесь будет значительно дороже, чем в аналогичных местах неподалеку. Поэтому, если покупатель рассматривает покупку недвижимости на Солнечном Берегу, я советую сместиться от этого курорта или немного севернее, например в район Святого Власа, или южнее (в Царево). Здесь расположены населенные пункты, где живут практически одни болгары, а значит стоимость жизни значительно дешевле. Если рассматривать крупные курортные зоны, то лучше приглядеться к объектам современной постройки: новым комплексам с развитой инфраструктурой. К тому же, пока эти места менее популярны, застройщики дают хорошие скидки».

Такой же позиции придерживается и руководитель отдела зарубежной недвижимости компании [«Бест-недвижимость»](http://www.best-realty.ru/) Юлия Титова: «Несмотря на широкий выбор предложений и демократичные цены, вызванные высокой конкуренцией, Солнечный Берег понравится не всем. Самый негативный момент – низкая ликвидность жилья. Кроме того, здесь ровный ландшафт, вид на море практически отсутствует, кроме того, это шумный, многолюдный курорт. Поэтому сегодня самым большим спросом у наших клиентов пользуются Святой Влас и Созополь. Оба имеют холмистый ландшафт – это не только живописно, но и дает возможность дышать смешанным горным и морским воздухом, что необыкновенно полезно для астматиков и людей, страдающих заболеваниями дыхательных путей аллергического характера. К тому же именно такой ландшафт позволяет вам наслаждаться прекрасным видом на море, даже если ваш дом расположен не на первой линии».

### Для души или ради прибыли?

Известно, что в отличие от других иностранных покупателей многие россияне покупают жилье заграницей для себя, без намерения сдавать его в аренду. Однако, по словам Юлии Титовой, случаи, когда покупка недвижимости в Болгарии осуществляется как комбинация инвестиций и дома для отдыха далеко не редкость.

Владислав Харитонов, считает, что покупателю стоит разделять, с какой целью приобретается жилая недвижимость. И если она покупается не для собственного проживания, а исключительно для получения прибыли от сдачи в аренду, то в первую очередь стоит искать подходящий объект, а не популярный регион. «Если объект подготовлен, у него развитая инфраструктура (в том числе и развлечений) и большая внутренняя территория, то этот объект будет востребован вне зависимости от региона его местоположения, – говорит руководитель Bulgarian Property Advisors. – Пока выбор такого рода комплексов в Болгарии не велик, всего два-три, но в ближайшие пару лет мы ожидаем еще пять-семь подобных объектов. Если жилье покупается с целью частичного проживания и сдачи в аренду, то искать стоит в популярных курортных зонах».

### Кризис цен

Мировой спад экономической активности немного охладил интерес россиян к зарубежной недвижимости, несмотря на то что цены в некоторых регионах упали почти на треть. Мы спросили наших экспертов, как отразилась рецессия на рынке недвижимости Болгарии и в какую сторону изменился спрос.

«Сейчас россияне в основном интересуются покупкой жилья эконом-класса, – прокомментировал ситуацию Владислав Харитонов. – Два года назад популярностью пользовались крупные объекты недвижимости, цена на которые составляла 70–80 тыс. евро. Это было жилье класса люкс или даже делюкс, по 2000–3000 евро за метр. Теперь же в основном покупаются объекты, которые стоят вдвое дешевле, квартиры по 30–40 тыс. евро. Что касается цен, то на сегодняшний день они упали до уровня начала 2007 г., когда Болгария только вошла в Евросоюз. Сейчас очень выгодно покупать недвижимость в Болгарии, есть очень хорошие варианты, а вот на очень дешевые объекты цена уже начала подниматься».

В доказательство своих слов Владислав привел в пример ситуацию с недвижимостью в курортной зоне городов Царево и Бяла, где цены снизилась на 30–40%. «Средняя стоимость апартаментов на второй береговой линии (до 200 м) в 2008 г. была 900 евро за квадратный метр. Сейчас такие же предложения можно найти по 700 евро. Как готовое жилье, так и строящееся (высокой степени завершенности). В этом регионе можно купить апартаменты с одной спальней на первом этаже общей площадью 60 м2 за 30—32 тыс. евро. Таких предложений немного, но они есть. Есть квартиры на первой береговой линии – 90 м2 с полной меблировкой за 85 тыс. евро».

Самые «сладкие» предложения возникают тогда, когда застройщик построил часть объектов, а на завершение строительства средств не хватает. В этом случае объекты могут продаваться с большой скидкой. Например, при цене 1200 евро за метр, он отдает их по 900–950. Девелоперы стараются продавать подобную недвижимость по минимуму, понимая, что очень скоро рынок выровняется и люди начнут покупать если не по 1200 евро за метр, то по 1100, но такие предложения сейчас на рынке есть.

Недорогая квартира в Европе, в три-четыре раза дешевле, чем в Москве, – очень заманчивое предложение для россиян. Однако Владислав Харитонов предупреждает: такое жилье уже к 2010 году станет дефицитом. «Застройщики перестали возводить дешевые объекты в тех объемах, в которых строили в 2007–2008 годы. Поэтому уже к 2010 году мы ожидаем нехватку недорогого жилья маленькой площади. Большие апартаменты останутся, а стоимость метра малых объектов приблизится к большим и будет составлять около 1000 евро».

Несмотря на спад финансовой активности, существует дефицит объектов на первой линии. «Если такой объект, до кризиса стоил 2000 евро за метр, то сейчас продается со скидкой за 1600–1800 евро за метр, – добавляет Владислав. – Если положение в мировой экономике не ухудшится, то сильного падения цен на такие объекты не предвидится. Я не думаю, что будет какая-то серьезная коррекция цен».

С этой позицией согласна и Юлия Титова из «Бест-недвижимости». Она отмечает, что «глобально» хорошее жилье на первой-второй линии не подешевело. А вот цены на объекты, расположенные не самым удачным образом, реализуемые застройщиками, которые пользовались ипотечными кредитами, подешевели, в некоторых случаях до 40%. Значительно сократились темпы строительства. «В целом ситуация позитивная. А вот в перспективе на ближайшие год-два приобрести новый качественный объект будет весьма проблематично, это произойдет в тот момент, когда спрос снова превысит предложение и цены опять вырастут», – резюмировала Юлия.

_Анна Зеля_

_Елена Бондаренко_

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.