Недвижимость Греции: без резких движений

Мировой финансово-экономический кризис поставил Грецию в тяжелое положение. После падения цен в начале кризиса ситуация на рынке недвижимости стабильна, чему способствует и возросший поток туристов.

_Михаил Бредис_ Греция привлекает туристов как одна из относительно недорогих стран Евросоюза с теплым морем и прекрасными пляжами. Кроме того, Эллада – колыбель европейской цивилизации. Здесь повсюду ощущается древность, глубь веков, да такая, что, заглянув, очень сильно рискуешь: голова может пойти кругом. Разглядеть истоки этой страны очень трудно. Так, в свое время раскопки Шлимана, искавшего могилу царя Агамемнона в Микенах, отодвинули еще дальше от нас начало греческой цивилизации. Экспедицией были найдены самые ранние объекты микенского периода. Необыкновенные сокровища включали предметы из золота, серебра и бронзы, в том числе ювелирные изделия, чаши, мечи, кольца, золотые диски и пластинки с чеканкой или тиснением, бронзовые кинжалы с рукоятками из чеканного золота и рисунками на клинках, в том числе со сценами охоты, изображенными в живой манере. Микены играли важную роль в доисторическую эпоху, и весь последний период доисторической цивилизации в Греции часто называют микенским. Возможно, уже в ту давнюю эпоху возник знаменитый эпический гекзаметр, которым в поздние века донимали гимназистов во всей Европе. Поражает, как торжественно и поэтично сказал Гомер своим размеренным стихом в «Одиссее» о приходе утра: «Встала из мрака младая с перстами пурпурными Эос». В России после переводов Тредьяковского и Гнедича этот стихотворный размер стал очень популярным, его использовали такие известные поэты, как Жуковский, Дельвиг, Фет. Можно мечтать о том, чтобы поселиться в собственном доме неподалеку от ласкового моря в этой прекрасной стране с удивительно долгим летом. Если бы не экономические трудности… Впрочем, финансовые проблемы страны могут оказаться на руку потенциальным инвесторам в греческую недвижимость. ###В Греции все есть Об этом у нас знает каждый. Антон Павлович Чехов, наверное, и не думал, что фраза его персонажа Дымбы из водевиля «Свадьба» сделается такой популярной. В сцене, когда Жигалов выспрашивает у него, есть ли в Греции львы, тигры, кашалоты, омары, тот невозмутимо отвечает: «…В Греции все есть». Есть там и рынок недвижимости, который серьезно пострадал от кризиса. Хотя жители такого древнего государства, как Эллада, знавали в своей истории и большие потрясения. Так, еще в эпоху Александра Македонского в Греции наблюдался кризис полиса. Но от этого живущим ныне не легче. И реакция населения на меры по преодолению кризиса получается бурной. Цены на недвижимость в Греции резко выросли после Олимпиады 2004 года в Афинах. Особенным спросом пользовались дома и виллы для отдыха на самом большом греческом острове Крит. Расходы правительства увеличили национальный долг страны в 2009 году до 273,4 млрд евро, что составляет 115% от ее ВВП. За период с 2001 года сумма долга увеличилась на 94%. По прогнозам, в 2010-м национальный долг Греции вырастет до 125%. У Греции самая большая задолженность из всех стран Евросоюза. В мае этого года европейские лидеры и Международный валютный фонд согласились выделить Греции помощь в размере 110 млрд евро при условии введения дополнительных жестких мер, таких как сокращение зарплат, замораживание пенсий, повышение налогов, увеличение пенсионного возраста. Общий налог на продажи увеличился с 19 до 21%. Рост рынка жилья здесь остановился в 2008 году в результате обвала в кредитной сфере и спада производства. Как отмечает портал Global Property Guide, после сильного роста (в среднем на 13%) в 2005 и 2006 годах в 2008-м цены на жилье в городах увеличились всего на 2,8%, а в 2009-м средняя цена снизилась на 1,8%. В этом смысле положение в Греции сходно с ситуацией в Испании: в обеих странах рост рынка жилья прервал кризис. Вместе с кредитным кризисом иссяк и поток иностранных инвесторов. Более того, рецессия в Великобритании и Германии вынудила иностранных владельцев греческой недвижимости продавать, что повлияло на состояние рынка. По данным портала Property Wire, в первом квартале 2010-го средняя цена недвижимости в Греции снизилась на 7,7% по сравнению с тем же периодом прошлого года. В Аттике, где расположена и столица страны – Афины, стоимость жилья уменьшилась на 5,4%, в Фессалониках, втором по величине городе Греции, – на 9,8%. В остальной части страны цены в первом квартале снизились на 12,6%.

Ситуация на греческом рынке недвижимости лучше, чем ожидалось еще в апреле-мае. Она остается стабильной, нет прыжков стоимости: резких падений или внезапного роста интереса со стороны покупателей

При этом, по словам Елены Юргеневой, директора департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, стоимость жилья в Греции считается достаточно высокой по европейским меркам. Сейчас средняя цена составляет 6622 евро/м2 (для сравнения: в Испании – 3932 евро/м2, в Италии – 5541 евро). За последний год цены снизились в среднем на 2,6% (в первом квартале 2010-го снижение цен по отношению к четвертому кварталу прошлого года составило 2,3%). Следует учитывать, что рынок недвижимости обладает инерционностью, то есть определенно сказать, насколько сильно текущие события повлияют на цены, можно будет не ранее третьего квартала текущего года. Директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс отмечает, что в Греции параллельно существуют два рынка недвижимости: городской (которая предназначена больше для внутреннего спроса) и курортной. Поскольку объекты на курортах приобретают в основном иностранцы, этот рынок живет своей особой жизнью. Что касается недвижимости в больших городах, то после падения греческих бондов ее стоимость начинает снижаться. Президент международного агентства Gordon Rock Станислав Зингель считает, что ситуация на греческом рынке недвижимости лучше, чем ожидалось еще в апреле-мае. Она остается стабильной, нет прыжков стоимости: резких падений или внезапного роста интереса со стороны покупателей. На сегодняшний день, после серьезной корректировки на фоне начала кризиса в 2008-м – начале 2009 года и заявлений о возможном банкротстве страны, цены в среднем снизились на 12–15%. Станислав подчеркивает: «Если сравнивать июнь 2009-го и июнь 2010-го, то увидим, что падение цен отыграно на 7%. В общем, можно сказать, что коррекция сейчас составляет не более 10% от цен 2008 года.

Нельзя сказать, что земля и недвижимость в Греции пользуются повышенным спросом. Проблемы у страны начались не в этом и не в прошлом году

Было ожидание, что цены пойдут вниз, но возрос поток туристов, считающих, что сейчас Греция одна из стран еврозоны, недорогих для отдыха. Наиболее популярные районы Афины, полуостров Халкидики, острова Крит и Родос. Это популярные туристические направления, с прямыми рейсами из России». Елена Юргенева отмечает: «Нельзя сказать, что земля и недвижимость в Греции пользуются повышенным спросом. Проблемы у страны начались не в этом и не в прошлом году. Относительно слабо развитая инфраструктура Греции является еще одним из факторов, ограничивающих покупательский спрос». ###Ипотека: сложно, но возможно Кризис в сфере кредитования в Греции сократил рынок ипотеки в 2009 году на 4%. Наблюдалось снижение объемов жилищных кредитов с 15,4 млрд евро в 2006 году до 8 млрд евро в 2009-м. По мнению Станислава Зингеля, ситуация характеризируется коррекцией цен на недвижимость практически во всех регионах страны, что создает благоприятные условия для приобретения жилья для отдыха и в инвестиционных целях. На текущий момент в Греции существуют ограничения на получение ипотечного кредита иностранцами. Практически все местные банки для уменьшения своих рисков увеличивают процентные ставки по кредитам и сокращают размеры выдаваемых кредитов, предоставляя финансирование до 60% от оценочной стоимости объекта. «Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой может быть получен под 4,65% годовых, а кредит с фиксированной процентной ставкой сроком на 15 лет предлагается от 5,52% годовых. В то же время максимальная ставка по фиксированному кредиту в греческом банке на май 2010 года составляла 8% годовых. В ряде случаев целесообразно рассмотреть альтернативные возможности рассрочки платежей от застройщиков, хотя получить кредит в Греции вполне реально», – считает Станислав Зингель. ###Остров в собственность В целях пополнения казны греческое правительство предлагает продавать или сдавать в долгосрочную аренду принадлежащие ему острова. По словам Елены Юргеневой, компания Knight Frank действительно констатирует определенный интерес среди инвесторов к приобретению земель в Греции. Превратится ли этот интерес в реальные сделки, покажет время. Внимание инвесторов привлекают в первую очередь популярные курорты Миконос и Родос. Что касается покупки отдельных небольших островов, то главными критериями, которыми руководствуются покупатели, являются размер, расположение и транспортная доступность острова, а также возможность обеспечить его коммуникациями (в первую очередь электричеством и водой). Безусловно, приобретение в частную собственность предпочтительнее, чем долгосрочная аренда, особенно принимая во внимание серьезные затраты, которые потребуются для его обустройства. Елена Юргенева рассказывает: «Среди наших клиентов также есть инвесторы, рассматривающие возможность приобретения отдельного острова с целью строительства пятизвездочного резорта под управлением известной международной гостиничной сети. Наша компания имеет богатый опыт в разработке концепций таких резортов и оценке экономической целесообразности проектов. Мы сопровождаем клиента на всех этапах сделки, от выбора наиболее подходящего под его цели острова до подбора субподрядчиков на строительные работы. Хотя в Греции более 6000 островов, лишь 227 из них являются обитаемыми. Среди выставленных на продажу островов есть совсем небольшие, которые предлагаются по цене около 2 млн евро (дешевле, чем квартира в центре Москвы). Но есть и более серьезные предложения, в частности остров Нафсика, предлагаемый за 15 млн евро, который имеет площадь около 499 га». ###Без адвоката и нотариуса никуда Приобретение недвижимости предполагает уплату налога на переход права собственности, для чего, по словам Станислава Зингеля, необходимо получить АФМ – регистрационный и налоговый номер, аналогичный российскому ИНН. Такой номер присваивается всякому лицу, которое вступает во взаимоотношения с Министерством финансов или любым другим государственным органом Греции. Номер выдается раз и навсегда. Для получения права собственности россиянину также потребуется получить разрешение Министерства обороны Греции. Получение этого разрешения может занять от шести месяцев до года. Станислав Зингель отмечает: «В соответствии с греческим законодательством в оформлении сделки обязательно участвуют адвокат и нотариус. Адвокат представляет интересы покупателя и оказывает услуги по юридическому сопровождению сделки. Нотариус заверяет законность сделки. Также через него проводятся расчеты по сделке. Стоимость услуг адвоката зависит от кадастровой стоимости недвижимости, указанной в свидетельстве о праве собственности. Так, если цена жилья до 44 020 евро, стоимость услуг будет 1%. Если более – дополнительно 0,5% от суммы, превышающей 44 020 евро. Нотариальные расходы составляют 1% от кадастровой стоимости недвижимости.

Недвижимость начинает реагировать в течение шести месяцев. Вообще, надо подождать пару лет, если вы хотите купить жилье в городе. Ведь недвижимость – это не рынок акций, когда упал курс облигаций, и рынок сразу обвалился

Для оформления перехода права собственности адвокат регистрирует договор в Ипотечном реестре, где получает специальное свидетельство о праве собственности нового владельца. Помимо оригинала новому владельцу предоставляется официально заверенная русскоязычная копия документа. Копия договора и свидетельство из Ипотечного реестра понадобятся затем для регистрации нового собственника в Земельном кадастре». Жилье в Греции начинает дешеветь. Но стоит ли сейчас вкладывать средства в городскую недвижимость Греции? На этот вопрос Игорь Индриксонс отвечает: «Не надо торопиться. Недвижимость начинает реагировать на все потрясения в течение шести месяцев. Вообще, надо подождать пару лет, если вы хотите купить жилье в городе. Ведь недвижимость – это не рынок акций, когда упал курс облигаций, и рынок сразу обвалился».

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.