На старт, внимание, транш: с чего начать инвестору?

Российские реалии, продолжающие диктовать свои правила, все больше становятся похожи на океанское дно: чем глубже, тем больше неизвестности ждет впереди. Инвесторы, чьи коллеги уже столкнулись с потерей капитала в собственной стране, встают перед выбором зарубежного инвестиционного направления, позволяющего уберечь свои средства от очередного экономического удара. Выбирать ли в качестве актива объект жилой или коммерческой недвижимости? Воспользоваться ли ипотечным кредитом или обойтись собственными силами? На эти и другие вопросы отвечает наш эксперт.

Первостепенная задача любого инвестора в зарубежную недвижимость – не просто визуализировать потенциальный объект, а представить судьбу своего актива через 10-15 лет. Конечно, здесь читатель может возразить: инвестор – не экстрасенс, заглядывающий в будущее. Логично, но для того, чтобы прогнозировать успешность инвестиций паранормальные способности не требуются. Достаточно лишь придерживаться уверенной стратегии в выборе предполагаемого актива.

Климат или прибыль?

Классическая инвестиционная стратегия должна напоминать руководство к действию, которое отвечает на вопросы «что?» и «где?». Под первым в данном случае подразумевается выбор типа объекта, а под вторым - направление инвестирования.

Среди двух основных типов инвестиционных активов, а именно жилой и коммерческой недвижимости, начинающие инвесторы практически всегда на первых парах готовы отдать предпочтение первому. Согласно исследованиям Indriksons.ru, их мотивацией зачастую служит банальное желание угнаться за двумя зайцами: успеть пожить самому, а в остальное время сдавать объект в аренду, получая прибыль. Однако нередко причиной оказывается банальное незнание предмета. Многие новички в сфере инвестиций даже понятия не имеют о том, что можно вложить деньги в коммерческие объекты и, что на выходе их доходность окажется выше. К примеру, если жилье в Великобритании или Франции принесет инвестору не более 4-5,5% годовых, то коммерческие объекты в этих же странах способны как минимум удвоить прибыль. Коммерческий сегмент зарубежных рынков недвижимости сегодня довольно разнообразен: это и студенческие апартаменты, и номера в отелях, и парковочные пространства, и ячейки складов самообслуживания. Благодаря такому «дроблению» средняя стоимость каждого актива начинается от 25 тысяч евро, а значит доступна в том числе и начинающему инвестору. Кроме того, только при вложении средств в коммерческие объекты инвестор получает возможность использовать схему пассивного управления. Такая схема позволяет дистанционно следить за активом, находясь в России, а управлением в этот момент занимается специализированная управляющая компания, расположенная в стране, где и находится объект.

Несмотря на то, что инвестиции в коммерческую недвижимость оказываются безопаснее и рентабельнее, отказываться от жилых объектов не стоит. Их вполне можно использовать для диверсификации портфеля, то есть для его разнообразия с целью снижения рисков и повышения ликвидности. Правда выбирать жилье тоже нужно внимательно, уделяя особое внимание месторасположению будущего актива. Здесь важно обратиться к цифрам: высокая безработица, низкий рост ВВП и другие экономические показатели смогут сообщить инвестору гораздо больше, нежели маклеры, желающие непременно продать объект. Уход от приобретения курортной недвижимости в сторону инвестиций в buy-to-let сектор экономически стабильных стран отнюдь не случаен. Эта тенденция, которой усиленно следуют российские инвесторы, во многом обусловлена не только кризисом, но и тем, что большинство россиян уже не желает наступать на одни и те же грабли. Дисбаланс спроса и предложения, в результате которого объекты простаивают в ожидании арендаторов, неблагонадежные управляющие компании – все это заставляет инвестора в курортное жилье не только тратить свои нервные клетки, но и терять драгоценные капиталы. Вложения в жилую недвижимость таких стран как Испания, Португалия, Греция или Кипр, которая по большому счету является неликвидной, вряд ли способны принести инвестору что-то стоящее кроме головной боли. В отличие от этих падающих рынков, Великобритания, Франция, Австрия или Германия, где государственный контроль является своего рода гарантом ликвидности инвестиционных активов, вот уже несколько десятилетий позволяют не только зарабатывать, получая устойчивый доход от сдачи жилья в аренду, но и сохранять сбережения инвестора от инфляции.

В поисках поддержки

Следующим шагом на пути к созданию портфеля в рамках стратегического планирования будущих инвестиций является поиск необходимых инструментов, которые помогут инвестору в приобретении выбранного актива. Помимо единовременного внесения полной суммы существует еще как минимум три способа грамотно распорядиться своим бюджетом.

Один из вариантов – непрямое инвестирование, позволяющее инвестору приобретать объект через посредника, например, через инвестиционный фонд недвижимости REIT (от англ. Real Estate Investment Trust). За счет коллективных инвестиций такие фонды не только приобретает активы по всему миру, в число которых входят и объекты недвижимости, но и управляют ими. После покупки таких объектов фонд «дробит» их на доли или паи стоимостью от десятка долларов или евро до нескольких тысяч и затем предлагает инвесторам их приобрести. Все мировые фонды недвижимости можно разделить на три категории. Первая - открытые фонды, которые сегодня являются самыми ликвидными среди REITов. Их особенность заключается в том, что купить доли или паи этих фондов не составят труда, поскольку они находятся в свободном обращении на бирже. Вторая категория – открытые фонды, чьи паи продаются и покупаются только внутри компании, управляющей этим фондом. Ликвидность таких фондов оказывается существенно ниже, что неудивительно: на то, чтобы найти инвестора, желающего перекупить долю или пай, у компании нередко уходят годы. Под третью и самую рискованную категорию подпадают закрытые фонды, которые создаются без участия управляющей компании в перепродаже долей или паев. Опасность вложения в недвижимость при помощи закрытых фондов, прежде всего, сулит огромный риск потери капитала, ведь именно закрытые фонды часто занимаются банальной реализацией «неликвида».

Чем же REITы могут быть полезны инвестору? Во-первых, фонды недвижимости могут помочь инвестору выстроить портфель быстрее, нежели это получится при приобретении объектов напрямую. Во-вторых, REITы придут на помощь в случае, если покупка коммерческой недвижимости подразумевает крупные суммы от 100 миллионов долларов или евро за один объект. Естественно, частному инвестору это не по карману, но если он, к примеру, непременно хочет приобрести долю конкретного офисного здания, при помощи REIT это окажется вполне осуществимо. Таким образом REITы подходят для диверсификации портфеля, однако следует иметь в виду: выбирая схему непрямого инвестирования лучше всего обходить стороной закрытые фонды, которые зачастую получают деньги инвесторов обманным путем.

При прямом инвестировании, когда инвестор самостоятельно приобретает объект или его часть, для дальнейшей сдачи в аренду с целью получения рентного дохода, можно выделить основную схему инвестиционной поддержки в виде дополнительного финансирования: ипотеку.

Ипотечный кредит сегодня является, пожалуй, самым распространенным способом купить недвижимость при помощи заемных средств – 95% недвижимого имущества в мире приобретается именно посредством ипотеки. Такая популярность оправдана практически полным отсутствием риска, которое гарантирует банк. Единственной причиной, по которой инвестор может отказаться от ипотеки, может стать обязательное доказательство платежеспособности последнего, а сбор необходимых документов может занять время. Но на европейских рынках недвижимости время от времени появляются неплохие объекты с нестатусным финансированием, которые примечательны тем, что приобретающему их инвестору, как правило, не нужно подтверждать свой финансовый статус. В этом случае гарантом выплаты кредита заемщиком является застройщик. В странах Европы процентные ставки сегодня оказываются на порядок ниже, нежели в России. Правда размер процентной ставки зависит вовсе не от количества лет, в течение которых инвестор будет выплачивать ипотеку, а от типа кредита. Выбирая фиксированную ставку, инвестор может быть уверен: чем длительнее окажется период, тем дороже будет ставка. Оптимальным вариантом для инвестора может стать фиксация ставки сроком на пять лет с возможностью каждую последующую пятилетку фиксировать их заново. В этом случае средняя ипотечная ставка будет равна приблизительно 3-3,5%. Чтобы убедится в ликвидности объекта, инвестору необходимо уточнить показатель LTV (от англ. Loan to Value – коэффициент «кредит-залог»), наглядно демонстрирующий какой процент заемных средств от стоимости приобретаемого объекта готов выдать банк. Чем выше окажется LTV, тем надежнее окажутся потенциальные инвестиции. Например, в странах с устойчивой экономикой, таких как Великобритания или Германия, банки будут готовы предоставить заемщику до 75%, тогда как в курортном секторе Испании или Греции – не более 40%, что говорит о низком доверии банков к конкретному инвестиционному направлению и проблемной реализации объектов в случае кризисов или дефолтов. Еще один момент, требующий пояснения – так называемая зона кредитования, или иными словами местоположение банка. Здесь следует помнить о том, что оформлять ипотечный кредит на покупку зарубежной недвижимости стоит исключительно в стране, где эта недвижимость приобретается, и только в валюте. В противном случае инвестор рискует потерять часть капитала из-за неразберихи в российском банковском секторе или разницы валютных курсов.

Умение прогнозировать и смотреть вперед – одно из важнейших качеств начинающего инвестора. Кроме того, профессия инвестора требует чуткости к событиям, происходящим в мире, ведь они могут стать неплохими «маячками», сигнализирующими о ликвидности тех или иных объектов. И, конечно, каждому инвестору необходимо выработать собственную инвестиционную стратегию, благодаря которой путь к успешным инвестициям окажется наименее тернист. Правильный выбор типа объекта, его месторасположения и тех инструментов, которые помогут в приобретении потенциального актива, станет фундаментом создания ликвидного портфеля.

__________

Автор: Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru

Фото: архив Maindoor

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.