Москва. Элитное жилье. Итоги года: время доверия

Рынок элитной недвижимости Москвы в текущем году отмечен неоднозначной динамикой, но в целом ситуация вселяет оптимизм и определенную уверенность.

_Михаил Бредис_ В столицу пришла зима. Скоро Новый год. Самое время для подведения итогов, так сказать, инвентаризации сосчитанных по осени цыплят. Элитная недвижимость Белокаменной – особенный рынок в особенном городе. К чему этот рынок пришел в конце года? Какими же тенденциями был отмечен 2010-й? ###Что было и что есть Рынок прежде всего характеризуется ценами. А они растут. И растут динамично. По словам Дмитрия Халина, руководителя департамента стратегического консалтинга и оценки, партнера компании IntermarkSavills, за период с конца прошлого года и до конца октября рост цен составил и в рублях, и в долларах примерно 27%. С одной стороны, это связано с отложенным спросом. С другой стороны, на первичном рынке многие застройщики, пытаясь привлечь покупателей в самые жуткие кризисные месяцы, пошли на то, чтобы очень резко опустить стоимость предложения. Соответственно, падение составило примерно 40–50% от докризисного уровня. От этой обновленной базы цены начали динамично повышаться, как только спрос оживился. «Это одна из самых ярких тенденций. По темпам роста цен элитные новостройки – самый динамичный сегмент всего рынка Москвы и Подмосковья», – говорит Дмитрий. Генеральный директор Contact Real Estate Денис Попов считает, что в 2010-м рынок элитной недвижимости по-прежнему остается рынком покупателя. По мнению экспертов агентства, на рынок недвижимости вернулись инвесторы, доля которых оценивается в 15–20% от всех покупателей. По данным Knight Frank, на вторичном рынке элитного жилья к концу марта рост цен за квартал составил 9,2%. Такая высокая активность на рынке обусловлена тем, что в конце прошлого года покупатели согласились с тем, что дно пройдено и дальше цены будут только расти. И средняя стоимость предложения, практически не менявшаяся в течение всего 2009 года, начала свой рост, который в первую очередь был обеспечен вымыванием более дешевых предложений, что, естественно, повышало среднюю стоимость. Уже во втором квартале собственники возобновили продажи элитной недвижимости, не реализованной ранее. Параллельно вводились новые объекты. Все вместе обеспечило максимальное (за период со второго квартала прошлого года) предложение – 238 квартир, что повлияло на среднюю стоимость, которая по итогам квартала снизилась на 2,9%. По мнению экспертов Knight Frank, такой объем предложения говорит об одном: собственники считают, что рынок начал восстанавливаться, и ожидают дальнейшего повышения цен.

Впервые с начала кризиса застройщики начали выводить на рынок элитные проекты в престижных районах: клубный дом в Первом Зачатьевском переулке и проект Knightsbridge в Хамовниках

По информации Knight Frank, с января по октябрь увеличение средней стоимости на первичном рынке элитного жилья составило 4,1%, а на некоторых проектах доходило до 43%. В аналитическом отделе Contact Real Estate утверждают: темпы роста цен предложения в этом году составили на первичном рынке 10%, а на вторичном – 6%. Глава аналитического центра IRN, специализирующегося на мониторинге и анализе рынка недвижимости Москвы, Олег Репченко критически относится к утверждениям о подъеме рынка. Выступая на круглом столе «Рынок элитного жилья Москвы. Итоги 2010 года. Какой ценой?», организованном Contact Real Estate, он подчеркнул: «Необходимо различать реальный рост цен и рост, связанный, например, со стадией строительства объекта первичного рынка (ведь всем известно, что чем ближе завершение строительства, тем выше стоимость) или с тем, что наиболее дешевые предложения раскуплены или цена объекта искусственно завышена, в то время как продажи остановились». По его мнению, рынок не оправдал ожиданий: «Основная масса покупателей – это люди, заработавшие деньги до кризиса, т. е. имеет место отложенный спрос, который в настоящий момент себя уже практически исчерпал». Говоря о тенденциях столичного рынка недвижимости в 2010 году, Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank, отмечает: «Впервые с начала кризиса застройщики начали выводить на рынок элитные проекты в престижных районах (клубный дом в Первом Зачатьевском переулке и проект Knightsbridge в Хамовниках)». ###Соотношение спроса и предложения По сравнению с докризисным уровнем спрос и предложение на рынке изменились. Елена Юргенева объясняет это изменением мотивации покупателей: «Если в период бума цен доминировали инвестиционные покупки на самых ранних стадиях строительства (off-plan), то сейчас 80% покупательского спроса сосредоточено в сегменте готовых домов или тех, что будут сданы в эксплуатацию в течение ближайших шести месяцев». При этом, по словам Дениса Попова, средний бюджет сделок пока не достиг докризисного уровня: «Раньше спросом у инвесторов пользовались квартиры с площадью от 200 до 300 м2, в настоящий момент самыми покупаемыми являются объекты площадью от 80 до 120, максимум 150 м2. Соответственно, даже при высокой цене квадратного метра, общая сумма сделки значительно ниже».

По сравнению с прошлым годом спрос на рынке увеличился примерно в полтора раза. Цены достигли приемлемых отметок, и покупатели отреагировали на это должным образом: количество сделок увеличилось

Дмитрий Халин подчеркивает, что по сравнению с прошлым годом спрос на рынке увеличился примерно в полтора раза. То есть спрос, который по понятным причинам основательно затух в 2009-м, в текущем году реализовался. Цены достигли приемлемых отметок, и покупатели отреагировали на это должным образом: количество сделок увеличилось. «Кроме того, период острых сомнений завершился – покупатели и застройщики стали увереннее. Проекты, которые выжили после кризиса и продолжали развиваться, строиться, успокоили покупателей». Елена Юргенева отмечает, что увеличение спроса на готовые объекты уже привело к вымыванию с рынка готовых предложений, поэтому в следующем году покупателям неизбежно придется обратить свои взоры на проекты, находящиеся на более ранних этапах строительства. При этом, по мнению многих экспертов, спрос на недвижимость в этом году в целом был неэластичным по цене, т. е. даже небольшое повышение стоимости могло затормозить продажи. На рынке пока нет баланса между спросом и предложением. Если спрос увеличился, то предложение значительно отстает от него. Получился явный перекос. В течение всего года на рынок вышло четыре новых проекта, в общей сложности около 110 квартир. «Притом что спрос вырос, в этих условиях можно говорить о сокращении предложения процентов на тридцать-сорок по сравнению с ситуацией, сложившейся на рынке в конце 2009 года. Выбор у покупателей сокращается, что также является фактором, подстегивающим рост цен», – отмечает Дмитрий Халин. Подводя итоги года, эксперты единодушны во мнении: худшее для рынка элитной недвижимости уже позади. «Дно пройдено. Рост цен в сегменте новостроек превысил 20%. Стало ясно, что и в дальнейшем нас ждет рост, который отмечен более чем в половине стран мира», – добавляет Елена Юргенева. По данным Knight Frank, в течение 2009 и 2010 годов на рынок выходили только «докризисные» объекты, но в ноябре ситуация поменялась: начались закрытые продажи в абсолютно новых проектах. На данный момент на рынке идут строительные работы в 16 жилых домах, в следующем году ожидается анонс ряда проектов. ###Что будет Прогнозы экспертов относительно развития ситуации на рынке элитной недвижимости Москвы в следующем году в целом выглядят вполне оптимистично. Хотя, по мнению Олега Репченко, рынок элитного жилья скорее всего ожидает стагнация, а в некоторых случаях даже падение, что связано с разрывом между уровнем платежеспособности покупателей и тем высоким уровнем цен, который по-прежнему сохраняется.

Рынок выбрался из ямы. Рост цен в сегменте новостроек превысил 20%. Стало ясно, что и в дальнейшем нас ждет рост, который отмечен более чем в половине стран мира

По словам Дмитрия Халина, в следующем году мы сможем наблюдать ситуацию, в которой спрос в количественном выражении останется примерно на уровне 2010 года. Предложение будет пополняться исключительно за счет точечных локальных объектов. Перед началом кризиса планировалось, что на рынок выйдут несколько элитных проектов, таких как комплекс на территории «Красного Октября» и ряд других. Были надежды на то, что завершение их строительства позволит насытить рынок, обеспечить большой объем предложения и элитных квартир хватит на всех. Сейчас реализация этих проектов затормозилась, и ясно, что в 2011 году они на рынок точно не выйдут. Дмитрий Халин отмечает: «Покупатель будет довольствоваться тем, что есть сейчас, плюс рядом точечных проектов. Их, вероятно, будет не больше трех-пяти. Вряд ли на рынок выйдет много элитных квартир. Поэтому весь 2011 год, по нашему мнению, будет ощущаться дефицит предложения, что будет стимулировать рост цен, который, полагаю, по итогам следующего года составит не менее 20% в валюте. Тем самым цены еще не достигнут докризисных отметок, но приблизятся к показателям начала 2009 года, т. е. до того спада, который мы наблюдали в течение всего 2009 года. И цены выйдут на достаточно комфортный уровень для застройщиков и для продавцов. Прогноз вполне оптимистичный. Каких-то застойных явлений, связанных с тем, что становится меньше покупателей, не будет». По данным компании Knight Frank, сокращение предложения на первичном рынке в традиционных районах сосредоточения элитного жилья, вызванное ограниченными возможностями получения площадок под застройку, будет способствовать развитию вторичного рынка. Это, естественно, должно привести к росту цен. Но так как предложение пока еще выше спроса, на рынке вторичной элитной недвижимости будет наблюдаться умеренный рост. Эксперты компании ожидают роста цен по итогам 2010 года не более чем на 10%. Кроме того, большая часть объектов, строительство которых было начато еще до кризиса и которые выжили, была сдана в прошлом и в текущем году. 2011-й не обещает ввода элитных новостроек. Проекты, замороженные на период кризиса и возобновленные теперь, будут сданы уже после 2011 года. Несмотря на это резкого увеличения цен не прогнозируется. Рынок ждет умеренный рост цен, который по итогам года не превысит 11–12%. Согласно прогнозу компании Knight Frank, основная активность на первичном рынке элитного жилья в следующем году сосредоточится в районе Хамовников, где располагается большинство новых проектов, находящихся в стадии строительства. На вторичном рынке повышенная активность ожидается в районах традиционного сосредоточения элитного жилья (Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат, Тверская). В целом эксперты склонны оценивать положение и перспективы рынка элитной недвижимости Москвы с оптимизмом, считая, что впереди у рынка путь уверенного роста.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.