Московские «три звезды»: падение или фейерверк?

Московское правительство стремительно озаботилось проблемой отсутствия гостиниц среднего уровня. Исходя из подсчетов заместителя директора по развитию индустрии гостеприимства CBRE Станислав Ивашкевич, Москве не хватает около 30 трехзвездочных отелей на 6 тыс. номеров.

Динара Грачева

Исходя из подсчетов заместителя директора по развитию индустрии гостеприимства CBRE Станислав Ивашкевич, Москве не хватает около 30 трехзвездочных отелей на 6 тыс. номеров. Цифры внушительные, поэтому Департамент земельных ресурсов Москвы в срочном порядке выделило несколько участков, где в скором времени будет возможно возвести гостиницы с доступными ценами. Однако их расположение оптимизма не внушает: «Люблино», «Улица Академика Янгеля», «Бульвар Дмитрия Донского», «Ясенево», «Ленинский проспект», и «Площадь Ильича». Лишь последние две дислокации позволят будущим гостям столицы хоть более или менее оперативно добраться до центра, чего нельзя сказать об остальных. Неудивительно, что потенциальные инвесторы пока вяло проявляют интерес к объектам на периферии столицы, поэтому городское руководство решило предлагать земли на аукционах, объединяя несколько предложений в один лот. Какой будет востребованность этих лотов — пока не понятно. Кроме того, информагентства сообщают, что несколько крупных отелей в скором времени возведут на территории Ходынского поля, однако информация об уровне «звездности» этих проектов пока отсутствует. Исходя их этих фактов, Maindoor.ru обратился к экспертам для того, чтобы разобраться в сложившейся ситуации и прояснить — какой проект может быть привлекательным среди инвесторов и потребителей, какой срок окупаемости гостиничных «трешек», а также насколько банкам интересно участвовать в этом.

О ситуации на гостиничном рынке Москвы

Отдел исследований рынка компании KnightFrank:

На сегодняшний день совокупный объем номерного фонда Москвы составляет, по оценкам KnightFrank, 42 тыс. номеров, что примерно вдвое ниже, чем в таких городах как Лондон и Париж. Такое отставание на фоне относительно более низкой среднегодовой загрузки гостиниц российской столицы можно расценивать как индикатор крайне слабого использования туристического потенциала города. Доля гостиниц категории «3 звезды» в общей структуре предложения составляет почти 50%, что в 1,5 раза превосходит средний по Европе показатель. Однако существенная часть (более 55%) предложения в данном сегменте представлена объектами, построенными в советский период, и не соответствуют современным стандартам качества. За последние 10 лет в столице было введено в эксплуатацию более 50 гостиниц с совокупным номерным фондом, превышающем 7500 единиц. Из них около 60% — в отелях категории «4 звезды», и по 20% в трех- и пятизвездочных гостиницах. При этом стоит отметить, что в столице открывается все больше современных гостиниц эконом-сегмента.

Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации «Лидер»:

В Москве существует большой и неудовлетворенный спрос на качественные отели средневековой категории при абсолютном недостатке предложения. Имеет экономический смысл развивать сеть отелей. А для этих целей комплексная покупка вполне подходит. Местоположение участков критично для отелей, как и для любого другого вида коммерческой недвижимости.

Марина Усенко, исполнительный вице-президент, глава JonesLangLaSalleHotels по России и СНГ:

Сегодня объем качественного номерного фонда столицы насчитывает свыше 15 тысяч комнат. Порядка 50% всего номерного фонда современного стандарта представлено в гостиницах уровня luxury и upscale (суммарно), построенных после 1990 года и расположенных, как правило, в центре Москвы. Однако в последнее время основное увеличение предложения происходило за счет строительства гостиниц средней ценовой категории. Так, с начала 2012 года в Москве появились Mercure на 109 номеров (Смоленская площадь, д. 6) и AzimutMoscowTulskayaHotel на 144 номера (Варшавское шоссе, 9) — обе гостиницы относятся к сегменту mid-market. Таким образом, именно на гостиницы среднеценового уровня приходится наибольшая доля рынка гостиниц современного стандарта — 35%.

Выбор места

Марина Усенко, исполнительный вице-президент, глава JonesLangLaSalleHotels по России и СНГ:

Возможности использования выбранных участков напрямую зависят от их расположения. К примеру, в районе станций метро «Ленинский проспект» и «Площадь Ильича», которые находятся достаточно близко от центра Москвы, можно построить отели уровня 3 «звезды», но возможности реализации проектов зависит от конкретного участка и его окружения. Гостиницы на остальных площадках — в районе станций «Люблино», «Улица Академика Янгеля», «Бульвар Дмитрия Донского», «Ясенево» — никому не нужны. Хороший пример: отель «Катерина Парк» между станциями «Пражская» и «Южная». Притом что это раскрученный объект, который приносит хороший доход собственнику, он совершенно не вызывает спроса со стороны инвесторов — все хотят купить объект в районе Кремля и недорого.

Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации «Лидер»:

В целом, участки, расположенные в пешеходной доступности от станций метро являются привлекательными для гостиничного девелопмента. При этом, необходимо отметить, что наибольший интерес представляют участки, находящиеся в близости от исторического и делового центра Москвы. На спрос со стороны инвесторов, в случае комплексной покупки, будет влиять цена продажи.

Отдел исследований рынка компании KnightFrank:

На наш взгляд, наилучшим расположением из вышеназванных характеризуются участки в районе станций метро «Ленинский проспект» и «Площадь Ильича». В то же время, объединение всех площадок в один лот, учитывая их разный потенциал, может стать, скорее, препятствием для потенциальных инвесторов.

Прогноз для инвесторов

Отдел исследований рынка компании KnightFrank:

Привлекательность для инвестора земельного участка с целью строительства гостиницы нужно оценивать в каждом конкретном случае. Как правило, гостиницы эконом-сегмента выбирают для размещения туристы, для которых важна хорошая транспортная доступность к историческому центру и другим достопримечательностям города. Говорить о том, что гостиница является инвестиционно привлекательным активом можно в том случае, если срок окупаемости проекта составляет менее 10 лет. В настоящее время это средний показатель для московского рынка, хотя в отдельных случаях сроки окупаемости могут достигать 15 лет и больше. Докризисный уровень показателя в 5-7 лет был обусловлен галопирующим ростом индикаторов операционной деятельности отелей в тот период. Одной из существенных статей расходов при реализации гостиничного проекта является стоимость земельного участка. В то же время, нужно понимать, что категория отеля во многом определяет его местоположение — строительство гостиницы категории «3 звезды» в центре Москвы является неоправданно затратным мероприятием, если осуществляется без поддержки властей города. Одной из определяющих характеристик для банков при принятии решения о финансировании любого проекта недвижимости является его капитализация. У гостиниц высокого уровня она заведомо выше, поскольку они зачастую реализуются на лучших участках, с привлечением известных архитектурных бюро и международных гостиничных сетей и т.д. (длительные договора на управление с международным оператором значительно повышают капитализацию объекта).

Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации «Лидер»:

На срок окупаемости влияет стоимость приобретения земли и стоимость строительства, которая гораздо ниже для «трешек», чем для люксовых отелей. Качественный отель уровня три звезды, под международным управлением внутри Садового кольца, имеет все шансы окупится за 4-5 лет. И это — достаточно консервативный прогноз. Что касается банков, то они охотно финансируют проекты, которые отвечают стандартам международных гостиничных операторов и прогнозно показывают высокий уровень загрузки и рыночную стоимость размещения, вне зависимости от уровня отеля. Но в целом, тенденция такова, что люксовые отели кредитуются охотнее, чем бюджетные категории.

Марина Усенко, исполнительный вице-президент, глава JonesLangLaSalleHotels по России и СНГ:

Вариант пакетной продажи не привлечет инвесторов. Несколько лет назад на московских торгах были проданы пакетом четыре площадки под гостиницы, в том числе на Боровском и Аминьевском шоссе — на них так ничего и не было реализовано. У гостиничных объектов крайне высокая чувствительность к месту, тогда как в одном пакете инвестор получит сразу несколько участков, далеко не с каждым из которых реально можно работать. С точки зрения прибыли на каждый «квадратный доллар» наиболее высоки показатели у гостиниц эконом-класса. Они недорого строятся, собственники не несут высоких расходов на обслуживание и большой штат персонала и активно используют номерной фонд для извлечения прибыли. В гостиницах эконом-класса, маржа от продажи номеров составляет 80% (то есть собственник получает не мене 80 рублей с каждых полученных 100), тогда как, к примеру, в ресторанном бизнесе показатель значительно ниже и не превышает 50%.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.