Мода на лучшее

Еще лет пять назад рынок жилой недвижимости принято было разделять на три сегмента: эконом, бизнес- и элитный классы. Но сегодня все изменилось, покупатели стали более требовательными, а девелоперы строят жилье уже совсем другого качества. В рамках трех сегментов застройщикам стало тесновато. О новостройках, тенденциях рынка недвижимости и планах компании беседуем с Ириной Постоваловой, заместителем генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест».

Подрисуночная подпись .sign { float: left; } .sign figcaption { margin: 5px 5px 5px 5px; } document.createElement('figure'); document.createElement('figcaption');

Ирина Постовалова Юлия Пилипейко

Как в последние годы ведет себя покупательский спрос? Что сегодня мы видим на рынке – рост или стагнацию?

Московская недвижимость – высоколиквидный продукт, стабильно востребованный покупателями. Даже после тяжелейшего для рынка кризиса 2008–2009 годов спрос на жилье в столице достаточно быстро восстановился, и буквально за год-полтора цены вернулись к докризисным показателям. Спрос на жилье в Москве был, есть и всегда будет высоким – это аксиома, основанная на особом статусе столицы как политического и финансового центра страны. И Москва в этом смысле вовсе не исключение – посмотрите на рынки Лондона, Токио, Нью-Йорка, других мировых мегаполисов. Когда абсолютное большинство населения страны мечтает если не жить в столице, то хотя бы иметь тут жилье – высокие цены на недвижимость, да и на многое другое неизбежны. Рынок недвижимости сегодня стабильный, и нас это радует, потому что в компании увеличиваются темпы продаж. В 2012 году выручка у нас составила более 20 млрд рублей, что по сравнению с 2011 годом на 60% больше. В этом году было продано 349 квартир, а за аналогичный период 2012 года – 247. На данный момент мы не видим признаков стагнации рынка. У нас сейчас есть все: мы можем предложить клиенту любой сегмент недвижимости в Москве, любую готовность проекта, многообразие планировок, квартиры с террасами, каминами, студии.

Как много покупателей приобретают недвижимость в ваших проектах с инвестиционными целями?

У нас нет инвестиционных цен или оптовых скидок на наши продукты. Такие сделки очень редки и совершаются точно не в сегменте de luxe. Быть может, в премиум- или в бизнес-классе, и именно тогда, когда скачет курс валют, или что-то происходит на рынке недвижимости. Обычно в пример мы приводим август 2011 года, в это время все ждали вторую волну кризиса, курс доллара постоянно менялся, ситуация была не ясна, и люди активно стали покупать недвижимость. В результате наши сотрудники работали до трех часов ночи, пришлось даже отзывать некоторых из отпуска, хотя август считается самым тихим месяцем на рынке. Сейчас инвестиционных сделок – не более 10%.

Какие сегменты жилой недвижимости представлены сегодня на столичном рынке? Чем они отличаются друг от друга?

Мы настаиваем на разграничении трех сегментов: бизнес-класса, премиум-класса и de luxe. При проектировании в концепцию закладываем самые разные параметры дома: это архитектурные и фасадные решения, различные отделочные материалы, особенности входных групп, планировок, оптимальное соотношение площадей квартир, инфраструктуру комплекса.. Всего более 300 параметров. У каждого сегмента недвижимости свой покупатель. Например, жилье бизнес-класса приобретают в основном люди в возрасте от 25 до 35 лет, в премиум-классе – от 35 лет и выше, в de luxe – от 40 лет и выше. С возрастом аудитории растет и класс жилья. Интересно, что в бизнес-классе клиентов интересует недвижимость площадью до 90 кв. м, самые востребованные квартиры площадью 60 кв. м. В премиуме, наоборот, площади до 90 кв. м не популярны, здесь каждый третий клиент покупает жилье площадью свыше 150 кв. м, даже в сегменте de luxe такого нет, там берут в основном площади 100–120 кв. м.

Есть ли различия в поведении покупателей недвижимости разных сегментов?

Конечно. Например, клиенты, приобретающие недвижимость в бизнес-сегменте принимают решение в большинстве случаев в течение месяца, реже – полугода. В премиум-классе самый распространенный вариант – от трех месяцев и выше, в классе de luxe – от полугода до года. Интересно, что в бизнес-классе молодые семьи и сами приходят на просмотр квартиры, и просят родителей ее оценить. На сделку же приезжают самостоятельно, иногда со знакомым юристом. В премиуме клиенты со своим юристом встречаются гораздо чаще. В сегменте de luxe покупатель появляется с пулом адвокатов, документы тщательно изучаются. Конечно, и здесь есть исключения из правил, иногда договор подписывают, практически не читая.

ЖК «Grand Deluxe на Плющихе»

Более двух лет мы предлагаем нашим клиентам заполнить анкету. В ней есть такой вопрос: «Купили ли вы жилье в том месте, где хотели?». Так вот половина покупателей недвижимости бизнес-класса отвечают, что приобрели жилье в другом районе, то есть они готовы поступиться location в пользу цены. В классе премиум и de luxe на первый план выходят репутация застройщика и класс дома. И если для премиум-класса цена еще важна, то в de luxe более важна, например, архитектура дома.

Насколько ощутима разница в цене между сегментами?

Давайте для примера возьмем несколько наших проектов из разных сегментов. Так, в «Лосином острове», где представлено жилье бизнес-класса, стоимость квадратного метра недвижимости составляет 207 тыс. рублей. В проекте премиум-класса «Алые паруса» цена за «квадрат» - 245 тыс. рублей, а в проекте «Долина Сетунь» – 308 тыс. рублей. В сегменте de luxe цены тоже разнятся. В Smolensky de luxe квадратный метр стоит 500 тыс. рублей, в Barrin House – 470 тыс. рублей, в «Grand de luxe на Плющихе» – 520 тыс. рублей.

Изменились ли предпочтения покупателей за последние годы?

Покупатели стали более требовательными, большое внимание уделяют мелочам. Мы, в свою очередь, стараемся все это учесть. Например, раньше в проектах премиум-класса мы никогда не использовали мрамор при облицовке фасада или отделке входных групп. Рынок также подстегнул нас поменять в отделке домов класса de luxe лаймстоун на юрский камень. Мы стали использовать предметы роскоши в интерьере входных групп, украшать различные элементы резьбой, ковкой, гравировкой, монограммой. О наличии в проекте огороженной территории, ландшафтного дизайна, подземного паркинга теперь клиенту уже даже не рассказываем, потому что эти вещи стали само собой разумеющимися и есть во всех наших проектах.

Есть ли у вашей компании дома с готовой отделкой? Насколько это актуально и востребовано сейчас на рынке?

Все квартиры в домах мы сдаем без отделки, но даже к окнам и входным дверям предъявляем повышенные требования. Например, в проекте «Grand de luxe на Плющихе» двери сделаны из дуба. Это был специальный заказ, мы очень долго выбирали породу дерева, цвет, уточняли, откуда именно его поставляют. Сейчас каждый девелопер старается сделать продукт настолько хорошим, чтобы клиенту не пришлось что-либо менять. Для проекта «Долина Сетунь», например, двери выбирали месяцев пять, в проекте у нас они белого цвета, нестандартного размера – 2,3–2,4 м. Найти такую дверь, при этом, чтобы еще и дорого смотрелась, сложно, необходимо делать спецзаказ. Хотя есть у нас один пробный продукт. Это сданный в прошлом году жилой комплекс «Лосиный остров». В нем семь корпусов, один из них – с отделкой. Всего в корпусе 19 типов квартир, на каждый тип планировки мы сделали по четыре вида дизайна, получилось 76 разных проектов. Из стилей отделки предложили покупателям английскую и итальянскую классику, фьюжн и модерн. В результате большинство предпочли английскую классику в теплых тонах. В целом опыт оказался успешным, и мы думаем продолжить такую практику в будущем.

Сегодня на городском уровне обсуждается вопрос о реновации промзон. Насколько вам интересны такие площадки?

Наш новый проект на Шелепихинской набережной как раз будет реализовываться на территории бывшей промзоны, где раньше располагались заводы ЖБИ и асфальтобетонный. Всего будет возведено около 1 млн кв. м недвижимости. До конца года мы должны пройти все согласования и в следующем выйти на площадку. Жилье бизнес-класса планируем построить, в том числе, для молодых семей, работающих в ММДЦ «Москва – Сити». Наши собственные и ВЦИОМ-исследования показали, что сотрудники делового центра хотели бы иметь жилье рядом с работой. С точки зрения инфраструктуры это будет полноценный город. Для детей будут обустроены детские площадки, футбольное поле, скалодром, роллердром, велодорожки, организованы различные секции. Есть идея создать антикафе (это когда платишь за время, а не за блюдо), чтобы подросткам было, где провести досуг, особенно зимой. Для города строим школу и детсад. Сегодня мы с конкурентами подстегиваем друг друга, придумывая что-то новое, чего раньше ни в одном проекте не было. _________

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.