Мировые финансовые центры: Нью-Йорк, Лондон, Гонконг. Обзор рынка

Нью-Йорк, Лондон, Гонконг – эти города находятся на разных континентах, но их связывает много общего: это крупные финансовые центры, играющие заметную роль в мировой экономике.

_Михаил Бредис_ Известно, что в мире существуют Старый и Новый Свет, а сейчас можно сказать, что есть еще и Новейший Свет – мощно взлетающие азиатские драконы. Современная глобализация экономики приводит к концентрации бизнеса и росту старых и особенно новых финансовых центров. Нью-Йорк, Лондон и Гонконг можно с полным правом отнести к мегаполисам мирового значения. Где деньги, там и недвижимость в цене. Неслучайно эти города представляют три лидирующих с точки зрения инвестиций региона. На первом месте – Азия. В прошлом году, по оценкам экспертов CB Richard Ellis, сделки с недвижимостью здесь составили 63 млрд долларов. Из этой громадной суммы около четверти (15,2 млрд) инвесторы вложили в гонконгское жилье. А в Старом и Новом Свете среди первых по инвестициям Лондон и Нью-Йорк.

Последние пять лет развивающиеся «новые» рынки значительно опережают более устоявшиеся рынки элитного жилья в странах «Старого Света». Именно тут крутятся основные деньги, притягивая к себе мировое богатство

Поскольку экономика становится глобальной, то и кризисы случаются соответствующие. В последние годы мировые рынки недвижимости пережили полосу нестабильности. По данным компании Knight Frank, в течение 2007 и 2008 годов цены по всему миру упали примерно на 17%, после чего, казалось бы, стоимость жилья должна была оставаться на низком уровне. Но этого не произошло, с начала 2009-го мировые цены поднялись в среднем на 10%. К середине 2010-го значения были лишь примерно на 9% ниже своего пика 2006–2008 годов. По результатам 2010-го наибольший рост (20,1%) наблюдался в Гонконге. В Великобритании он составил 0,7%, в США коррекция стоимости равна -4,1%. Но статистика по странам в целом и данные по выбранным нами мегаполисам – разные вещи. Тут, по словам Иоланды Барнс, главы департамента исследований международного агентства Savills, рынки недвижимости имеют больше общего между собой, чем с рынками тех государств, где они расположены. Недавно Savills провело исследование под названием Global Cities («Города мирового масштаба»), в рамках которого сравнивались Нью-Йорк, Лондон и Гонконг. Исследование выявило, что последние пять лет развивающиеся «новые» рынки значительно опережают более устоявшиеся рынки элитного жилья в странах «Старого Света», но зато они менее стабильны. Именно тут крутятся основные деньги, притягивая к себе мировое богатство. По выражению Иоланды Барнс, эти города благодаря привлечению денег миллиардеров, которые по разным причинам вкладывают средства в недвижимость и имеют источник доходов, отличный от остального населения, – настоящие воронки для богатства. Компания Savills провела сравнение цен на жилье не на основании эквивалентных объектов в каждом мегаполисе, а на основании эквивалентных домохозяйств, т. е. исследование группы людей с различными доходами и семейным положением, которые теоретически переезжают из одного города в другой. В результате анализ показал, что недвижимость в Гонконге на 50% дороже, чем в Лондоне, а в Нью-Йорке – на 15% дешевле (в британских фунтах по текущему курсу). ###Лондон Столица Туманного Альбиона традиционно очень дорогая. Согласно докладу, озвученному на международной инвестиционной выставке недвижимости MIPIM-2011 в Каннах, в прошедшем году Лондон был основным мировым мегаполисом, куда вкладывались деньги. По данным обзора Cushman & Wakefield, за год инвестиции в Большой Лондон составили 20,7 млрд долларов (в Центральный Лондон – 15,45 млрд). Что интересно, 13,3 млрд были вложены в офисы, ведь представительство в Лондоне – не только необходимость, но и показатель статуса и престижа компании. Кроме того, столица Великобритании привлекает инвесторов минимальными рисками и относительно высокими доходами. Что касается жилья, невероятно, но факт: из анализа, проведенного агентством Savills, следует, что для управленцев и директоров жить здесь выгоднее, чем в других мегаполисами мирового масштаба. По словам Иоланды Барнс, это самое дешевое место для подобных сотрудников, которые обычно стремятся жить в более отдаленных столичных пригородах. И вообще, многие лондонцы отдают предпочтение собственному дому с садиком, а не квартире, пусть даже и недалеко от Сити. По данным Knight Frank, в феврале стоимость жилья на рынке Центрального Лондона увеличилась на 1%, а годовой рост теперь составляет 8%. С самого низкого уровня марта 2009-го цены выросли на 24%, но все еще остаются на 2% ниже своих пиковых показателей марта 2008-го. Причиной роста стоимости Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, называет маленький объем предложения и растущий спрос со стороны граждан других государств, которые хотят приобрести жилье по еще не выросшей цене. За год, по февраль 2011-го, недвижимость в Центральном Лондоне приобрели люди 61 национальности. За последний год доля иностранных покупателей жилья стоимостью от 2 млн фунтов достигла 52%, а в бюджете от 5 млн они уже занимают 64% рынка. Любят Лондон и политики, и звезды шоу-бизнеса. По сообщению The Daily Mail, американская актриса Кейт Хадсон и ее бойфренд – лидер популярной рок-группы Muse – Мэттью Беллами недавно обзавелись роскошным домом в Северном Лондоне за 4 млн фунтов (6,4 млн долларов). Это, конечно, скромнее особняка, принадлежащего сыну ливийского лидера Каддафи, который, по данным The London Evening Standard, оценивается в 11 млн фунтов. В настоящее время этот особняк выставлен на продажу. По данным одного из крупнейших британских застройщиков Berkeley Group, интерес к недвижимости британской столицы фактически достиг докризисного уровня. В соответствии с международными инвестиционными планами в текущем году в лондонское жилье планируется вложить более 5 млрд фунтов, причем за первые два месяца текущего года уже было потрачено более 1 млрд. ###Гонконг Экономика этого азиатского дракона остается сильной, что благоприятствует и рынку жилья. После воссоединения с Китайской Народной Республикой Гонконг официально получил название особого административного района Сянган. Как и в материковом Китае, здесь правительство борется с перегревом рынка недвижимости, опасаясь раздувания пузыря. По словам Юргеневой, в Гонконге довольно сильно ощущается вмешательство государства: были приняты меры по увеличению объема предложений земельных участков, ограничен размер кредита (не более 60% от суммы сделки) при выдаче ипотечных займов на дома элитного класса. Кроме того, теперь застройщики обязаны выпустить в продажу не менее 30% объектов на первичном этапе осуществления проектов, чтобы остановить медленную сдачу объектов в продажу, которая вызвала инфляцию. По данным Knight Frank, в январе количество сделок с жильем в Гонконге сократилось на 14,2%, продолжая тенденцию декабря 2010-го, когда число сделок снизилось на 29,3%. По информации компании Savills, за последние пять лет (2005–2010 годы) стоимость дома для гипотетического регионального директора фирмы в Гонконге почти удвоилась. Зато с наймом дела обстоят иначе. Так, в 2020-м доход с валовой арендной платы составил 2,6% по сравнению с 4% в 2005 году, что делает наем более дешевым вариантом, чем покупка дома, при переезде из одного города в другой. Гонконг для китайцев – что-то вроде собственной заграницы: иной статус, иные порядки. Основной спрос на дома здесь создают бизнесмены из материкового Китая: они очень ценят рыночную экономику и политическую свободу административного района. Несмотря на меры, предпринимаемые правительством, цены на недвижимость в Гонконге продолжают расти наряду с увеличивающимся спросом со стороны конечных потребителей и инвесторов. В январе в сегменте элитного жилья средняя стоимость поднялась на 4,4%. Это наибольший месячный рост за последние полтора года. В некоторых комплексах были заключены сделки по рекордной цене. Например, дом в La Hacienda был продан за 42 188 гонконгских долларов за квадратный фут (0,929 м2). Комплексы Leighton Hill в пригороде Хэппи-Вэлли и Bel-Air в жилом районе Покфулам зафиксировали рекордные значения за квадратный фут: 24 933 и 24 317 гонконгских долларов соответственно. В ближайшие пять лет правительство намерено возвести 75 тыс. новых объектов. Такое масштабное строительство должно удовлетворить спрос на недвижимость и стабилизировать положение на рынке. Планируется, что каждый год будет сдаваться 15 тыс. объектов, что позволит избежать раздувания ценового пузыря. ###Нью-Йорк Нью-Йорк – город небоскребов и желтых такси – главный финансовый центр США. В этом мегаполисе располагаются правления большинства крупнейших и наиболее влиятельных банков, страховых компаний, промышленных и других корпораций. В Knight Frank утверждают, что после кризиса спад на рынке жилья Соединенных Штатов составил 31%. В результате из рассматриваемых мегаполисов в Нью-Йорке – самые выгодные цены на недвижимость. По словам Иоланды Барнс, стоимость проживания за последние пять лет увеличилась везде, кроме этого мегаполиса. А ведь не так давно, в 2005-м, стоимость проживания в каждом из исследуемых нами городов выглядела в основном одинаковой. В отличие от Лондона нью-йоркские управленцы, не имеющие предубеждений против квартир, могут жить в самом центре города, на Манхэттене. Цена дома для генерального директора в Нью-Йорке сейчас упала на 7% по сравнению с 2005 годом. По информации Savills, для Нью-Йорка средняя стоимость домов, занимаемых миллиардерами, примерно в два раза превышает аналогичный показатель для региональных директоров и составляет 43 200 долларов/м2. Тем не менее крупные сделки, совершаемые с элитной недвижимостью Нью-Йорка, заставляют сомневаться в том, был ли вообще финансово-экономический кризис. По данным экспертов Pleiada International, в последнем квартале 2010 года средняя стоимость апартаментов в Нью-Йорке составила 825 тыс. долларов. До этого, летом 2010 года, по данным The New York Observer, самый богатый человек в мире, [мексиканский медиамагнат Карлос Слим](http://www.maindoor.ru/geo/%D0%A1%D0%A8%D0%90/news/6872.html), приобрел особняк Duke Semans на 5th Avenue за 44 млн долларов. Впрочем, цена предложения может ограничиваться только фантазией владельцев и кошельком покупателей. Например, сейчас на Манхэттене выставлен на продажу [особняк за 90 млн долларов](http://www.maindoor.ru/geo/%D0%A1%D0%A8%D0%90/news/10632.html). Здание было построено в 1916 году создателем известной торговой сети Woolworth Фрэнком Уинфилдом Вулвортом для своей дочери. В полностью реконструированном доме десять спален, 11 ванных, три кухни, столовая, в которой может разместиться 50 человек, библиотека, лифт, гимнастический зал и сад. Что касается найма, здесь рынок не прекратил роста. В Нью-Йорке средний доход от аренды для инвесторов, покупающих портфель объектов для группы лиц, за пятилетний период увеличился с 4,3 до 5%. Такова вкратце ситуация в трех мировых мегаполисах, которые, находясь в разных концах Земли, все же связаны одной финансовой цепью и демонстрируют много общего. А в каком из них покупать недвижимость, решать, конечно, только вам!

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.