Легко найти, да трудно сохранить

«Идеи — это капиталы, которые приносят проценты лишь в руках таланта». Данное утверждение Антуана Ривароля неоспоримо и в отношении недвижимости сегодня, когда идеи превращаются в настоящий капитал только в руках опытных инвесторов. О том, что такое прибыльные инвестиции и как правильно выбрать доходные направления для вложения средств в 2015 году, рассказывает наш эксперт — Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru.

Доходные на первый взгляд активы можно отыскать на многих мировых рынках недвижимости. Однако, чтобы выбрать объект, который поможет уберечь средства от экономических катаклизмов, необходимо четко следовать намеченной цели, а также соблюдать Правило пяти «не», которое поможет инвестору не ошибиться в выборе.

Совет первый: Не идите на поводу у собственных фантазий

В последнее время нестабильная экономическая ситуация в стране и колебания курса рубля заставляют многих россиян отказываться от покупки «второй дачи» в пользу вложения средств в недвижимость стабильных рынков. Российским гражданам, которые не представляют своей жизни без ежегодного отдыха на берегу моря, часто кажется, что лучшего объекта для инвестиций, кроме как домик на одном из курортов Болгарии, Испании, Италии или Кипра, и представить трудно. Но совместить приятное с полезным в данном случае не удастся, а радужные фантазии рассеются как дым уже в ближайший год. Ни один из этих рынков не способен ни защитить сбережения, ни принести собственнику ощутимую доходность.  

Итальянский рынок, вступивший в рецессию, демонстрирует продолжающееся падение цен, а запутанная система налогообложения в этой стране отпугивает потенциальных покупателей местной недвижимости. Неликвидные рынки Болгарии и Кипра, уже зарекомендовавшие себя как одни из самых слабых и рискованных в Европе, не вызывают инвестиционного интереса, а рисковать ради доходности, не превышающей 4%, не имеет смысла. В Испании при отсутствии достаточного количества арендаторов и достойных управляющих компаний сдать жилье в аренду будет тяжело, а переоцененные на 25-30% объекты продать с выгодой для себя и вовсе практически невозможно. В этом случае инвестору придется переживать уже не о том, как сохранить средства, а о том, как их не потерять. 

Совет второй: Не пренебрегайте фактами

Итак, о том, в объекты каких рынков инвестировать не нужно, теперь ясно. А какие активы, напротив, заслуживают пристального внимания инвесторов в 2015 году? Прежде всего следует помнить, что основным фактором, характеризующим рынки недвижимости, является доходность. Самыми успешными с точки зрения вложения средств снова оказываются страны, много лет подряд доминирующие на инвестиционном горизонте, — Великобритания, Австрия и Франция.  

Великобритания, не случайно занимающая первое место в этом списке, продолжает демонстрировать устойчивый рост цен на недвижимость и доходности от сдачи в аренду, превышающей 5% годовых для жилых и 8-12% для коммерческих объектов. Рынок Австрии, лидирующий в сегменте горнолыжной недвижимости, может похвастаться не только достойной инфраструктурой и круглогодичной заполняемостью курортов, но и доходностью свыше 4% в год, которую приносят местные шале и апартаменты. Во Франции в центре внимания россиян по-прежнему объекты парижского «золотого треугольника». Выбирая французские активы, стоит отдать предпочтение крупным городам, делая ставку на развитые рынки аренды. 

Совет третий: Не ограничивайтесь жилыми объектами

Трудности большинства инвесторов часто кроются в незнании не только самих рынков недвижимости, но и активов, которые эти рынки предлагают. Выбирая направление для инвестиций и отдавая предпочтение стабильным рынкам, стоит обратить внимание на коммерческую недвижимость.  

Прежде всего, доходность коммерческих объектов гораздо выше жилых, дающих всего 3-5% годовых, и достигает в среднем 7-12%. Кроме того, зачастую риски при вложении в коммерческом секторе рынка стабильных стран ниже, нежели в жилом, а главное — такими объектами проще управлять. Среди успешных с инвестиционной точки зрения объектов можно выделить номера в крупных отелях, комнаты в студенческих общежитиях, ячейки складов самообслуживания или места на парковках. 

Совет четвертый: Не пытайтесь взвалить все на себя

Приобретая недвижимость за рубежом для дальнейшей сдачи в аренду, инвестору необходимо помнить о том, что управлять процессом самостоятельно, находясь в России, будет крайне затруднительно. Поиск арендаторов, ремонт или содержание объекта требует не только финансовых, но и временных затрат, которые позволит компенсировать специальная управляющая компания, в рамках пассивного управления обеспечивающая полное сопровождение объекта на протяжении многих лет. 

К выбору управляющей компании также нужно подходить с осторожностью. Случаи, когда под броским названием скрывались обыкновенные мошенники, увы, не редки, поэтому, чтобы избавить себя от негативных последствий такого сотрудничества, стоит отдать предпочтение крупной управляющей компании, которая дорожит своим именем и репутацией. 

Совет пятый: Не доверяйте распродажам и аукционам

Скачки рублевого курса и неуверенность в российской экономике заставили многих россиян потуже затянуть пояса. Желая сэкономить, российские инвесторы готовы выходить на рынки, предлагающие серьезное снижение цен, и участвовать в разного рода аукционах. Но недорогие на первый взгляд дома и квартиры на деле могут оказаться даже чересчур переоцененными. 

К «аттракционам неслыханной щедрости» при продаже недвижимости следует относиться с осторожностью. Во-первых, совершая покупку на аукционе, инвестор приобретает кота в мешке: недвижимость, выставленная на подобные торги, как правило, недоступна для предварительного осмотра. Во-вторых, участие в одном аукционе стоит от 300 до 500 евро, а чтобы выбрать объект, требуется посетить несколько. Часто «входной платой» на подобные торги является сумма в 10% от первоначальной стоимости лота. В-третьих, выигравший аукцион инвестор, прежде чем стать законным обладателем недвижимости, столкнется с рядом формальностей. Сначала суд по передаче собственности, затем выселение жильцов с помощью судебных приставов — на это можно потратить достаточно много времени, вместо того чтобы уже сдавать объект в аренду и начать зарабатывать. Кроме всего прочего, существует вероятность, что при помощи аукциона владельцы избавляются от неликвидного объекта, а значит, в комплекте с недорогим активом инвестор рискует получить ряд проблем, вплоть до потери сбережений и судебного разбирательства с недобросовестными продавцами. 

Инвестиции будущего

В наступившем году перед большинством инвесторов стоит непростая задача — решить, в какие объекты лучше вкладывать средства для сохранения капитала. Несмотря на множество вариантов, число достойных активов оказывается гораздо меньше, и только тщательный выбор объекта на одном из устойчивых рынков недвижимости станет гарантией успешных инвестиций.

Автор: Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru

Фото: gettyimages.com

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.