Leaseback: инвестиции с расчетом на перспективу

Для российских покупателей зарубежной недвижимости такой инвестиционный инструмент, как leaseback, пока является новинкой, в то время как, к примеру, во Франции он доказал свою эффективность еще 30 лет назад.

Гарантированный доход от аренды, или __leaseback__, представляет собой финансовую схему, используемую при покупке недвижимости, при которой, вложив относительно небольшую сумму (обычно 10–20% стоимости объекта) и получив одобрение на ипотечный кредит, покупатель становится собственником жилья с ограниченным правом его использования на определенный период. Все это время жилье сдается в аренду, а полученные средства идут на оплату ипотечного кредита. Расходы на содержание объекта оплачивает управляющая компания. Чаще всего договор по схеме __leaseback__ заключается на период от 10 до 25 лет. Все заботы о купленном объекте берет на себя управляющая компания – в ее обязанности входит сдача жилья внаем, оплата текущих расходов, связанных с ремонтом и эксплуатацией. По окончании срока договора собственность полностью переходит владельцу.

Купив недвижимость подобным образом, собственник имеет право отдыхать в своем втором доме несколько недель (обычно от двух до шести) в году. Причем качество отдыха не разочарует, ведь объекты схемы __leaseback__ – это чаще всего современные жилые комплексы в популярных городах-курортах с богатой внутренней инфраструктурой.

[note]Объекты leaseback – это чаще всего современные жилые комплексы в популярных городах-курортах[/note]

Данная схема особенно популярна во Франции (здесь она и зародилась), встречается и в других государствах Европы и Америки. Пользователями этого инвестиционного инструмента являются лица, рассчитывающие, вложив небольшую сумму в недвижимость, после завершения срока договора иметь возможность пользоваться жильем после выхода на пенсию или получать доход от его сдачи аренду. Так что __leaseback__ подойдет для тех инвесторов, которые готовы делать долгосрочные вложения, не ожидая быстрой прибыли.

Во Франции данная схема работает особенно эффективно, т. к. здесь подобные сделки контролируются государством. Все объекты недвижимости, реализуемые через __leaseback__, имеют государственную страховку, так что в случае банкротства застройщика поиском нового займется государство. К тому же во Франции, приобретая недвижимость по схеме __leaseback__, покупатель освобождается от уплаты НДС (19,6%).

В других странах, где хорошо развита туристическая инфраструктура, таких как Австрия, Германия, Испания, Швейцария, Турция, тоже можно встретить предложения по продаже жилья по схеме __leaseback__, однако только во Франции к этому инвестиционному инструменту государство относится с таким вниманием.

### Leaseback в примерах

Предложения на объекты, продаваемые по схеме __leaseback__, всегда находятся под пристальным вниманием иностранцев: они уже оценили преимущества этого инвестиционного инструмента и с охотой вкладывают в него свои накопления. Так что как только на рынке появляется что-то интересное, реализация происходит очень быстро.

Примером такого объекта может служить проект [Domaine de Lavagnac](http://liveinternet.ru/go?http://www.maindoor.ru/object/4306.html), расположенный в провинции Лангедок-Русильон на юге Франции. Апартаменты в этом гольф- и спа-курорте летом этого года предлагались к продаже с первоначальным взносом собственных средств в 36 000 евро (10% стоимости). Далее по договору __leaseback__, застройщик гарантировал, что ипотечный кредит и расходы по содержанию жилья будут покрываться за счет сдачи его в аренду силами управляющей компании. Ипотека выдавалась на 25 лет, в этот период собственник мог пользоваться своей недвижимостью четыре недели в году. Проект еще находился на стадии строительства, тем не менее только за первые два месяца иностранцы выкупили в нем 180 квартир, что сделало его самым быстропродаваемым объектом в Европе. На российском рынке застройщика представляла компания IntermarkSavills. Предложение было анонсировано в сентябре этого года и, по словам директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость Игоря Индриксонса, все объекты по нему на сегодняшний день уже проданы. «Для россиян понятие “__leaseback__” новое и мы ожидали, что поначалу клиенты будут путать его с таймшером. И были приятно удивлены, что большинство наших покупателей по проекту Domaine de Lavagnac были прекрасно осведомлены о преимуществах и возможностях данного инвестиционного инструмента», – сказал он.

[note]Только за первые два месяца были выкуплены 180 квартир, что сделало проект самым быстропродаваемым объектом в Европе[/note]

Это всего лишь пример, иллюстрирующий, насколько активно могут инвестировать в зарубежную недвижимость наши соотечественники. А теперь давайте рассмотрим действующие предложения на рынке __leaseback__. Сегодня у IntermarkSavills есть два проекта, которые имеют все шансы заинтересовать российских покупателей.

О преимуществах приобретения недвижимости по схеме __leaseback__ во Франции мы уже упомянули. На днях IntermarkSavills заключил договор с крупнейшим местным девелопером Pierre&Vacances, строящим современный жилой комплекс на [горнолыжном курорте Авориаз](http://liveinternet.ru/go?http://www.maindoor.ru/object/4300.html) в Альпах, расположенном неподалеку от границы со Швейцарией. По мнению Игоря Индриксонса, данное предложение – великолепная возможность для инвестиций с точки зрения их доходности. Новый комплекс будет отвечать всем современным требованиям и будет застроен апартаментами с одной и двумя спальнями. «Недвижимость на горнолыжных курортах площадью 40–50 м2 – самое выгодное вложение средств, – подчеркивает Игорь. – Именно на такое жилье самый большой спрос по аренде. Здесь работает принцип: чем меньше объект, тем выше его ликвидность».

Теперь об условиях. Для того чтобы стать владельцем апартаментов с одной спальней площадью 40 м2 необходим первоначальный взнос в размере 100 000 евро, что составляет 50% полной стоимости. Остальная часть берется в ипотеку, расходы по содержанию жилья и выплаты по кредиту покроет сдача жилья в аренду. Владелец может пользоваться домом от двух до четырех недель в году (в зависимости от сезона). Договор с управляющей компанией заключается на десять лет, причем доход от аренды индексируется каждый год. Таким образом, через несколько лет после всех выплат по ипотеке у инвестора останется еще и довольно приличный доход. По истечении этого срока по желанию инвестора договор может быть продлен еще на десять лет.

Второй инвестиционный проект по схеме __leaseback__, недавно анонсированный IntermarkSavills, находится в Турции. Это уже построенный и сданный в эксплуатацию [комплекс бизнес-класса Flamingo Country Club](http://liveinternet.ru/go?http://www.maindoor.ru/object/4302.html), расположенный на побережье Эгейского моря в 25 км от Бодрума. Виллы и апартаменты предлагаются со всем необходимым: мебелью, бытовой техникой и даже посудой. На территории комплекса есть гольф-поле, теннисные корты, детские площадки, открытые и закрытые бассейны, фитнес-центр. Пользование объектами инфраструктуры, за исключением спа-процедур, – бесплатное, что сделает курорт привлекательным для арендаторов. «Наличие гольф-поля – большое преимущество данного комплекса, – комментирует Игорь Индриксонс. – Летом в Турции из-за жары в гольф не играют, это делают зимой. Так что жилье будет сдаваться практически круглый год». Проживающим даже не придется выходить за пределы комплекса, здесь есть практически все, что может понадобиться: рестораны, магазины, прокат автомобилей... Еще одни существенный плюс – близость от аэропорта Бодрума. «Для европейцев, снимающих жилье, близость от аэропорта, куда летают бюджетные авиакомпании, большой плюс, – подчеркивает Игорь. – __Leaseback__ процветает там, куда можно приехать дешево».

[note]Первые пять лет все заботы по сдаче в аренду и содержанию берет на себя управляющая компания, она же оплачивает ипотечный кредит[/note]

Чем же данный объект привлекателен для инвестора? Чтобы стать владельцем готовых апартаментов с двумя спальнями площадью 70 м2 потребуется 60 000 евро, что составляет 50% от их стоимости. Остальная часть берется в ипотеку на 20 лет. При этом пользоваться своим жильем владелец может до шести недель в году. Первые пять лет все заботы по сдаче в аренду и содержанию берет на себя управляющая компания, она же оплачивает ипотечный кредит. Далее договор перезаключается до полной выплаты суммы ипотеки, а по желанию владельца его можно продлить для получения инвестиционной прибыли. «Особых проблем со сдачей апартаментов и вилл внаем не будет, ведь именно на побережье Бодрума приходится 70% всего рынка аренды курортной недвижимости Турции», – подчеркивает Игорь Индриксонс. «Я считаю, что эта страна сегодня весьма привлекательна для инвестиций – в подтверждение этому экономические показатели: инфляция на уровне 5%, ипотечная ставка 7%, растет коэффициент заемных средств. На это государство приходится 34% европейского рынка туризма, и данный процент может только увеличиться с вхождением Турции в Евросоюз. Весьма популярен рынок аренды, высокий уровень ликвидности жилья – все эти факторы привлекают успешных инвесторов», – резюмирует он.

### Что делать после

Как и у любого инвестиционного инструмента у __leaseback__ есть свои нюансы. Один из главных вопросов: что делать с недвижимостью после истечения срока договора? Игорь Индриксонс отмечает, что ситуация обычно развивается по трем сценариям: половина покупателей оставляют жилье в собственности, пользуясь им для отдыха три-четыре месяца в году; часть второй половины заключает новый договор с управляющей компанией на сдачу жилья внаем (попытаться сделать это самостоятельно, по мнению эксперта, нерационально и даже в какой-то мере нереально); ну и последний вариант – по истечении договора с выгодой продать имущество. Чаще всего собственник продает свое жилье все той же управляющей компании, однако если она будет не заинтересована в предложении, придется поискать покупателя на стороне. О такой перспективе инвесторам стоит подумать заранее и еще на стадии выбора объекта постараться оценить, насколько ликвидным будет их недвижимость в данном регионе через несколько лет.

_Анна Зеля_

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.