«Крыша дома моего». Как присоединить чердачное помещение

Кто из нас не мечтает увеличить площадь своей квартиры? Добавить еще пару спален и кабинет, обзавестись домашним кинозалом, бильярдной, зимним садом или даже собственной обсерваторией. И это может стать реальностью, если вы живете на последнем этаже дома и чердак пригоден для присоединения к вашей квартире. Безусловно, не все так просто в этом деле, но обо всем по порядку.

_Инна Усубян_ Переоформлять чердаки в мансарды и присоединять их к квартирам начали в 90-х, когда с появлением рыночной экономики в нашей стране цены на квадратные метры стали резко расти. «Тогда чердачные помещения выкупали собственники квартир, расположенных на последних этажах. Дом, в котором выкупался чердак, должен был иметь двухскатную, а не плоскую крышу, а такие крыши имеют дома, построенные до 1915 года, либо “сталинки”», – рассказывает генеральный директор компании Contact Real Estate Денис Попов. Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton, работает на рынке элитного жилья с 1994 года и в своей практике часто сталкивается с нестандартными объектами, в том числе с такими. «Большая часть квартир с присоединенными чердаками, которые сегодня есть на рынке, – это квартиры, владельцы которых по той или иной причине решили продать их, т. к. им больше не нужна такая большая площадь», – рассказывает Екатерина. Изначально же люди приобретали чердаки, чтобы увеличить пространство, но при этом они не хотели переезжать в другой дом или район. ###Большие возможности По мнению Ольги Таракановой, директора по продажам и развитию бизнеса департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, увеличение жилой площади за счет присоединения чердака и сегодня является достаточно прибыльным, поэтому остается одним из самых главных преимуществ такого присоединения.

Присоединить чердак законно стало гораздо сложнее, поэтому часть мансардных квартир до сих пор не легализованы

Екатерина Тейн считает, что расширение площади за счет чердака очень выгодно, особенно в наиболее востребованных районах, таких как Патриаршие пруды, Остоженка, Арбат и Замоскворечье. С ней соглашается директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. Он также считает, что расходы на оформление и переобустройство чердака окупятся с лихвой. «Однако стоит заметить, – говорит он, – что это еще зависит от местоположения дома, качества квартиры, видовых характеристик чердачного помещения. Рыночная стоимость квартиры после присоединения чердака с видом, например, на Кремль, ощутимо вырастет». Но даже если вы не собираетесь продавать свое жилье, есть еще несколько немаловажных плюсов от присоединения чердака. Например, благодаря мансарде ваша квартира станет двухуровневой, что позволит воплотить там смелые планировочные решения и разместить новые комнаты. Ну и конечно, вы сможете установить в мансарде камин, который преображает любую недвижимость и становится тем самым местом, где за чашкой чая собираются все члены семьи. Очевидно, что присоединение чердака имеет немало плюсов и очень выгодно с финансовой точки зрения. Но давайте попробуем разобраться с юридической стороной этого дела. ###Чердаки в законе До середины 2000-х годов купить чердак над своей квартирой и оформить его в собственность было довольно просто. Но вступивший в силу 1 марта 2005 года Жилищный кодекс установил новый порядок согласования проведения реконструкции чердачных (мансардных) помещений в многоквартирных домах, который действует и по сей день. Присоединить чердак законно стало гораздо сложнее, поэтому часть мансардных квартир до сих пор не легализованы. Может, именно из-за юридических сложностей количество подобных объектов в Москве совсем невелико. Александр Зиминский оценивает долю квартир с присоединенными чердаками всего в 3–5% от общего объема элитной недвижимости столицы. «Как правило, перепланировки не оформлялись легально, поскольку законное оформление требует согласия собственников дома и сопряжено с большими временными затратами», – добавляет эксперт. Для того чтобы в будущем избежать проблем с продажей, следует позаботиться о необходимых документах в настоящем. Как же сегодня на законных основаниях стать счастливым владельцем мансарды? Для начала нужно убедиться, что присоединение чердака к вашей квартире действительно возможно. Для этого, во-первых, вы должны быть собственником квартиры на последнем этаже. Во-вторых, дом, в котором вы проживаете, не должен относиться к категории строений, подлежащих реконструкции и сносу. В-третьих, необходимо понимать, насколько реально будет получить согласие собственников на перепланировку и реконструкцию чердачного помещения. Четвертым моментом является техническая возможность обустройства чердачного помещения. Для этого нужно быть уверенным, что реконструкцию чердака можно будет произвести согласно строительным нормам и есть возможность перенести коммуникации на этом чердаке так, чтобы не мешать в дальнейшем их эксплуатации и обслуживанию. Ответить на последний вопрос может только архитектор, который спроектировал ваш дом, дав свое техническое заключение. Если же здание пережило своего автора, то вам следует обратиться в «МосжилНИИпроект» – государственное унитарное предприятие, которое занимается экспертизой проектов перепланировки в домах исторической застройки и в домах, по которым нет информации об организации, разработавшей проект. Далее следует выбрать способ, которым вы хотите присоединить чердак. Здесь есть два варианта: оформление мансардного помещения в собственность и присоединение чердака на правах аренды на 49 лет (либо на правах безвозмездного пользования). Выбор зависит от многих факторов: наличия ТСЖ и количества членов в нем, социального статуса членов ТСЖ либо собственников жилых помещений в многоквартирном доме, наличия оформленных прав на долевую собственность и на землю и т. д. Первый способ, безусловно, самый сложный и затратный, но минусом аренды является то, что в этом случае помещение не переходит в вашу собственность и договор может быть расторгнут. ###Инструкция по присоединению После того как вы получите ответы на эти основные вопросы, можно делать следующий шаг навстречу прекрасной мансарде и переходить непосредственно к переоформлению. Только запаситесь временем, силами и средствами. Собрать все необходимые справки, разрешения и заключения будет непростой задачей из-за одной из самых «больных» российских проблем – обилия разрешительных документов, счет которым идет на десятки. Руководитель отдела производства компании «Сити-Планнинг» Дмитрий Калюжный отмечает, что процесс переоформления чердачного пространства может занять от четырех до 12 месяцев в зависимости от того, делаете ли вы это сами или поручаете компании, и от того, какими ресурсами обладает эта компания. Что касается стоимости услуг по переоформлению, то эксперты рынка называют цифру от 2000 до 4500 долларов/м2 в зависимости от района и площади чердачного помещения. Итак, после того как вы получили техническое заключение от автора дома или «МосжилНИИпроекта» на переоборудование чердачного пространства, стоит переходить ко второму этапу – получению подтверждения от собственников жилья в доме, что они согласны на отчуждение чердака и его переход к вам. Для этого вы можете получить выписку из протокола собрания собственников жилья (ЖСК или ТСЖ) или собрать подписи у каждого собственника. На этом этапе могут возникнуть проблемы, ведь далеко не все собственники квартир в вашем доме будут готовы безвозмездно передать вам часть общего имущества. Дмитрий Калюжный говорит, что самым быстрым способом решения таких вопросов являются финансовые инструменты, но в его практике были и другие необычные ситуации. Например, когда «Сити-Планнинг» вела работы по присоединению подвального помещения к магазину, который находился на первом этаже дома, то один из жильцов потребовал за свое согласие в течение недели бесплатно получать продукты в этом магазине. Пока вы получаете согласие жильцов, можно обратиться в архитектурное бюро и заказать проект переобустройства новой жилплощади. После этого вам необходимо пройти согласование проекта реконструкции чердака с соответствующими городскими органами (управой, Ростехинвентаризацией, ДЭЗ), учитывая переоборудование чердачного помещения под жилой объект и присоединение его к квартире. Только после получения согласия собственников и всех документов в городских инстанциях, а также при наличии технического разрешения и архитектурного проекта нового помещения вы можете приступать к строительным работам, по окончании которых необходимо закрепить проведенную реконструкцию юридически, а для этого потребуется внести все соответствующие изменения в техническую документацию БТИ и в свидетельство о собственности. ###Счастливый конец Если вы все это смогли пережить, получить и построить, то вас можно поздравить: вы стали обладателем квартиры с мансардой и теперь можно заботиться о дизайне, выбирать камин, решать, какого цвета купить диван, или подбирать телескоп для своей домашней обсерватории. Но это уже совсем другая история. А пока, остается надеяться, что власти Москвы когда-нибудь внесут необходимые изменения в Жилищный кодекс и упростят процедуру присоединения чердачных помещений, чтобы больше москвичей смогли наслаждаться новыми квадратными метрами под крышей дома своего.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.