Кластеры для VIP-персон

В любой столице мира существуют районы, где живут только самые богатые и сильные мира сего, и Москва, конечно, не исключение. Однако купить элитную квартиру, стоимость которой порой достигает нескольких десятков миллионов долларов, недостаточно, необходимо будет пройти еще и «фейсконтроль» застройщика. Места же обетованные, где предпочитает селиться российская элита, очень разнообразны, но все, безусловно, находятся в центре города, в окружении роскошных особняков, памятников архитектуры и прочих знаковых построек.

Яна Ягур

Испокон века люди заселяли города согласно социальному статусу: существовали районы ремесленников, торговцев, аристократии. Нет ничего удивительного в том, что и сегодня богатые предпочитают соседствовать с себе равными. На данный момент в Москве VIP-кластеры практически сформированы. По мнению генерального директора Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, в перспективе они будут становиться все более социально однородными, а со временем в престижных районах столицы новостройки элитного и бизнес-класса вытеснят старый жилой фонд. Элитная недвижимость – особый сегмент, и у него особые покупатели. Это люди, в той или иной степени связанные с управлением государством: крупные чиновники, депутаты, топ-менеджеры госкорпораций, руководители силовых структур, а также представители крупного бизнеса, селебрити, иностранцы. У каждой из этих групп свои предпочтения, которые, по словам управляющего партнера агентства недвижимости Spencer Вадима Ламина, с течением времени несколько меняются. Опыт проживания в том или ином районе, в том или ином доме, на практике показывает его достоинства и недостатки, меняются взгляды, а иногда инфраструктура «подстраивается» под обитателей. Есть примеры, когда наличие небольшого бассейна на закрытой территории ЖК становится ненужным и нерентабельным при наличии рядом большого спортивного комплекса более высокого уровня, то же касается различных сигарных и бильярдных комнат. Да и в целом сегодня наметилась тенденция к оптимизации площадей элитных квартир. «Теперь мало кому нужны двушки по 120 м2 и 600-метровые пентхаусы. На смену разухабистой показухе все-таки приходит разумная сдержанность», – говорит эксперт.

Территория бизнес-элиты

Незыблемое правило элитного жилья, состоящее из трех L, т. е. location, location и еще раз location, и сейчас является определяющим для девелоперов и состоятельных покупателей. Например, владельцы крупных компаний, в основном представители банковского и сырьевого сектора экономики, а в последнее время и IT-бизнеса, традиционно выбирают недвижимость на Остоженке. Основной аргумент, благодаря которому они делают свой выбор в пользу данного района, как раз и есть location. Это центр столицы, до Кремля, храма Христа Спасителя и других знаковых мест города рукой подать. В былые времена на Остоженке жили дворяне, здесь сохранились старинные особняки, которые величаво и благородно напоминают о минувшей эпохе. В наше время проживать в расположенных здесь домах ничуть не менее престижно. Поблизости множество посольств, поэтому уровень безопасности здесь очень высокий, что для покупателей элитной недвижимости является важным фактором. Кроме того, они полностью могут рассчитывать на однородность окружения. По словам управляющего партнера Soho Estate Ирины Егоровой, стоимость квадратного метра здесь составляет от 20 000 до 35 000 долларов. Вполне понятно, что позволить себе квартиру за такие деньги могут только очень обеспеченные люди.

Для слуг народа важную роль играет location, наличие однородного окружения и статусных соседей

Покупатели разные, их возраст от 30 до 50 лет, в основном это люди семейные, у каждого своя планка, поэтому и объекты они приобретают различные по стоимости. «Ценовые границы элитного жилья для бизнесменов крайне размыты. Это могут быть объекты как за пять, так и за 15–20 млн долларов и более. Самые лучшие предложения, как правило, становятся собственностью владельцев крупных пищевых холдингов и ресурсодобывающих компаний, а также представителей банковского сектора», – говорит директор по продажам и развитию бизнеса департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Ольга Тараканова. У этой категории покупателей деловой подход ко всему. Их квартира должна отвечать самым современным техническим требованиям, для ее оформления они обычно приглашают дизайнера с именем. Что касается внутренней инфраструктуры жилого комплекса, то обязательным условием является наличие подземного паркинга, охраны и консьержа. Для состоятельных собственников важны также архитектурный облик фасада, дизайн входных групп и планировка квартиры. Если в семье есть дети, то крайне желательным становится наличие небольшого сквера поблизости и внутреннего двора. Кстати, именно эти два пункта «райдера» состоятельных клиентов обеспечить бывает непросто, потому что на Остоженке очень плотная застройка. Еще один район, привлекающий бизнес-элиту, – Арбат. По количеству известных жильцов он не уступает Остоженке. Георгий Дзагуров обращает внимание на тот факт, что именно эти кластеры выбирают коммерсанты, т. е. практики и люди рациональные, предпочитая инвестировать в те районы, где можно встретить не отдельные элитные дома, а уже целые элитные микрорайоны. Немаловажен здесь и вопрос транспортной доступности: добираться до любой точки города отсюда удобнее во многом благодаря набережным, безсветофорным Новому Арбату и Кутузовскому проспекту. Согласно данным компании Penny Lane Realty, на Арбате минимальная стоимость квадратного метра элитного жилья составляет 9900, максимальная – 45 300 долларов. С особым пиететом деловые люди относятся к «булгаковским» местам, а именно к Патриаршим прудам, где также расположен жилой фонд высшего ценового сегмента. Большой интерес у представителей бизнеса вызывают новые статусные дома и целые кварталы, которые уже построены или активно строятся в Хамовниках. «Сегодня спрос выглядит следующим образом: Остоженка – 30%, Хамовники в целом (продолжение Остоженки-Пречистенки за Садовым кольцом, Фрунзенские улицы) – 50%, остальные районы (Патриаршие пруды, Тверская, Арбат и др.) – 20%», – приводит данные Ирина Егорова.

Рай для селебрити

Собственного Голливуда в российской столице, конечно, нет, однако районы, облюбованные селебрити, все-таки существуют. К ним в том числе относится Арбат, в переулках которого проживают многие российские звезды. У этих мест свои аура и история, для творческих людей это особенно важно. Тверской район также нравится артистической богеме и ценителям ночной светской жизни. Актеры в основном приобретают квартиры вблизи театров, в которых служат. По словам Ирины Егоровой, чаще всего представители шоу-бизнеса покупают квартиры в жилых комплексах бизнес-класса на западе и юго-западе Москвы: ЖК Mirax Park, «Золотые ключи», «Корона», «Воробьевы горы» и др. «Мотивация покупки – охраняемая, огороженная территория, наличие инфраструктуры, сравнительно невысокие (по сравнению с клубными домами) цены – 7000 – 10 000 долларов/м2», – поясняет эксперт. Для данной группы покупателей при выборе недвижимости также играет роль престиж района и наличие хороших соседей. Как правило, они предъявляют достаточно высокие требования и к качеству строительства. «Для них также очень важно наличие консьержа или охраны в доме, что вполне понятно – должна быть надежная защита от назойливых фанатов. Бюджет покупки элитного объекта составляет в среднем 1,5–2 млн долларов. Наиболее дорогие объекты приобретают селебрити, карьера которых сложилась уже достаточно давно», – говорит Ольга Тараканова.

Политические пристрастия

Руководители государственных структур и разные политические деятели консервативны в своем выборе и предпочитают те же районы, что и их предшественники. Один из них – Пресненский. По данным компании Penny Lane Realty, минимальная стоимость квадратного метра здесь составляет 15 000 долларов за «квадрат», максимальная – 50 000. На этой территории сосредоточены объекты федерального и городского значения, а также расположено несколько элитных ЖК. Новые дома с подземным паркингом составляют примерно 15% от всего объема недвижимости. Наиболее привлекательны для политической элиты дома на Патриарших прудах (Малая Бронная улица, Козихинский и Палашевский переулки), а также в кварталах, ограниченных улицами Грузинский Вал, Пресненский Вал, Большая Грузинская, Красная Пресня. В лидерах находятся и районы Тверской улицы (Тверская и Тверские-Ямские улицы, Брюсов, Гнездниковский и Леонтьевский переулки), Малой и Большой Никитских (Гранатный переулок, Спиридоновка и др.). Как отмечает Георгий Дзагуров, минимальная стоимость квадратного метра в районе Тверской улицы составляет 10 000 долларов/м2, максимальная – 30 000. В выборе места жительства слуг народа важную роль играет опять же location, наличие однородного окружения и статусных соседей, безопасность. Очень часто дом может быть полностью заселен чиновниками одной или смежных госструктур. Такие примеры встречаются в Несвижском и Лаврушинском переулках. Один из первых «депутатских» домов появился на улице Улофа Пальме. Покупатели в возрасте 40–60 лет, имеющие семьи, часто приобретают недвижимость вблизи от места работы (Дома Правительства, «Газпрома»). «Представители госструктур предпочитают сосуществовать в своем же обществе, выбирая не очень яркие, непафосные дома. Ценовой диапазон на элитное жилье, который приемлем для этой группы покупателей, 10 000 – 20 000 долларов/ м2», – говорит Ирина Егорова. «Предпочтения госслужащих практически совпадают с предпочтениями представителей бизнес-элиты. Однако возраст чиновников, как правило, выше возраста бизнесменов», – замечает Ольга Тараканова.

Редко, да метко

И наконец, самые редкие покупатели элитной недвижимости – иностранцы. Несмотря на то что подобные сделки на рынке единичны, некоторые тенденции проследить все-таки можно. Большая часть экспатов все же арендуют жилье на срок пребывания в нашей стране. Но если из них кто-то и решит выложить за московские «квадраты» приличную сумму, то это, как правило, топ-менеджеры крупных компаний, проживающие в России не менее семи лет, а то и больше, или же иностранцы, имеющие бизнес в РФ, а также, как правило, русских жен и детей. Есть компании (в основном из Азии), которые приобретают квартиры и апартаменты для сдачи в аренду, для них это доходный бизнес. Наиболее популярным среди иностранцев является район Патриарших прудов. Кроме того, они покупают недвижимость в районе Сретенки, Кузнецкого Моста, Столешникова переулка. По словам Ирины Егоровой, бюджет экспатов составляет 1–1,8 млн долларов. Они предпочитают старые дома в историческом центре, почти не покупают жилье в новостройках. Определяющими факторами для них являются местоположение объекта, дом с историей, цена. На входные группы иностранцы обращают меньше внимания. Зато их в большой степени интересует экология района, насколько это возможно, удобство для детей, близость к работе.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.