Калифорния: взлеты и падения

Калифорнию неслучайно называют Золотым штатом США: здесь находится множество красивейших и дорогих особняков, принадлежащих как звездам Голливуда, так и долларовым миллионерам, которые избрали для своего проживания одно из самых приятных на земле мест, расположенное вдоль побережья океана и характеризующееся мягким климатом, теплой зимой и нежарким летом.

_Яна Ягур_ Из всех стран первыми, кто начал переживать финансовый кризис, стали как раз США. Цены на недвижимость практически повсеместно показывали отрицательную динамику. В некоторых штатах, в том числе и в Калифорнии, экономические потрясения были особенно заметны. «Наиболее пострадала южная часть Золотого штата (Сан-Диего), где цены на недвижимость упали на 40%, Лос-Анджелес в среднем потерял 25–30%, в Сан-Франциско только благодаря Силиконовой долине стоимость жилья снизилась лишь на 20%. Даже Беверли-Хиллз и Бель-Эйр и по сей день предлагают скидки до 25%. Например, апартаменты в новом кондоминиуме в престижном Беверли-Хиллз три года назад стоили 1 млн долларов, а сегодня – 670–680 тыс. Виллы в закрытых комплексах сегодня предлагаются от 3 млн долларов, в то время как ранее их стоимость начиналась от 4 млн. Рынок аренды также пострадал, в среднем на 30%», – констатирует руководитель отдела зарубежной недвижимости Century 21 Beverlywood Юлия Кайнова.

В Калифорнии чаще сдаются и арендуются квартиры, дома не пользуются у арендаторов такой популярностью

Одновременно рынок демонстрировал и относительно невысокие (в сравнении с докризисным периодом) объемы продаж. Президент международного агентства Gordon Rock Станислав Зингель приводит следующие данные: «В 2008 году в целом по Калифорнии было реализовано 439,8 тыс. единиц жилья, в 2009 году – 510,4 тыс., в 2010 году – 468,4 тыс. объектов. Вследствие резкого снижения стоимости недвижимости 2,1 млн семей, проживающих в Калифорнии, в настоящий момент оказались должны банкам по ипотечным займам больше, чем сейчас стоит их жилье, для приобретения которого данные кредиты и брались. Средний размер задолженности каждой такой семьи составляет 93 тыс. долларов. При этом ежеквартально около 50–60 тыс. домохозяйств получают уведомления о начале процедуры ипотечного банкротства». Одним словом, говорить о том, что трудные времена для американского жилищного рынка позади, еще рано. Директор компании Pleiada International Вадим Оришак считает, что среди основных проблем по-прежнему остаются высокая безработица, снижение темпов строительства, высокий процент вакантных домов, сдаваемых в аренду. «Наблюдается общая слабость экономики при высоком национальном долге. В престижных районах Калифорнии, популярных среди состоятельных покупателей как из США, так и из других стран, цены постепенно стабилизируются и возрастает активность покупателей. Однако до докризисных показателей еще далеко, и в связи с непростой ситуацией с внешним долгом США прогнозировать дальнейшее развитие в этом сегменте сложно, однако качественная недвижимость всегда найдет своего покупателя», – заключает эксперт. Между тем именно снижение стоимости жилья и плюс к этому низкие ставки по ипотечным кредитам явились тем самым катализатором спроса на американские квадратные метры со стороны наших соотечественников. В результате за прошедший, 2010 год, как отмечает управляющий партнер компании Evans Анна Левитова, объем продаж российским покупателям вырос в среднем на 25% по сравнению с 2009 годом. ###Роскошь и лаконичность Наиболее дорогая недвижимость расположена в южной части штата. По уровню цен традиционно лидирует Лос-Анджелес. В престижном районе Голливудские холмы средняя стоимость домов, по словам Станислава Зингеля, составляет 2 млн долларов, квартира обойдется примерно в 500 тыс. Западный Голливуд в этом смысле более демократичен: средняя стоимость домов здесь составляет 750 тыс. долларов, квартир – 350 тыс. Самый дорогой объект, экспонируемый сейчас на территории штата, стоит 43,8 млн долларов. Это элитный особняк площадью 12 тыс. м2, расположенный на участке размером 3 га. Объект находится в городке Хиллсборо, вблизи Тихоокеанского побережья. На территории поместья есть бассейн, теннисный корт, английский сад. Дом выпол­нен в стиле эпохи Тюдоров. Вместе с тем можно подыскать и жилье по вполне доступным ценам, от 19–20 тыс. долларов, причем ремонт такому объекту не потребуется, отмечает эксперт. Северная часть штата менее популярна, и цены на недвижимость там ниже. Хотя в принципе в каждом из городов Калифорнии есть как элитные дома, так и жилье бизнес- и экономкласса.

Популярностью пользуются недорогие апартаменты в кондоминиумах на берегу океана стоимостью от 150 тыс. долларов

Состоятельные россияне и выходцы из стран СНГ стараются в своих покупательских предпочтениях соответствовать высшему классу американцев, поэтому приобретают недвижимость в престижных районах. Например, в Лос-Анджелесе это Малибу, Бель-Эйр, Беверли-Хиллз и Пасифик-Палисайд. В Сан-Франциско – Белмонт, Аламо-Сквер и Марина. Менее состоятельные русскоязычные эмигранты тяготеют к недорогим квартирам и домам в этнических районах, населенных выходцами из бывшего СССР. В Лос-Анджелесе это Западный Голливуд (вблизи киностудий и театра «Кодак»), в Сан-Франциско – Ричмонд и Сансет.

Коламбус авеню. Сан-Франциско, Калифорния

По словам Анны Левитовой, популярностью пользуются недорогие апартаменты в кондоминиумах на берегу океана стоимостью от 150 тыс. долларов. Также высок спрос на виллы в бюджете от 1 до 2 млн долларов. «Спрос на недвижимость премиум-класса со стороны наших соотечественников сложно назвать массовым, количество проданных им эксклюзивных объектов исчисляется единицами, однако со второй половины 2009 года уровень интереса к Калифорнии у состоятельных граждан вырос. Основными же покупателями на рынке премиум-класса уже второй год подряд являются китайцы, которым на западное побережье США значительно ближе лететь, чем на восточное», – уточняет эксперт. Если брать страну в целом, то в Калифорнии россияне покупают недвижимость значительно реже, чем, скажем, в Нью-Йорке или Майами, что, по мнению Вадима Оришака, связано в том числе и с большей удаленностью этого штата от России. Однако владельцев бизнеса, связанного с IT-технологиями, людей, переезжающих в страну на ПМЖ или имеющих здесь родственников, это обстоятельство не смущает – они охотно покупают дома и виллы в Калифорнии. ###Белые воротнички и студенты Рынок аренды в этом штате очень развит, особенно в крупных городах, таких как Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Сан-Диего. Подавляющее число арендаторов – сами американцы. Это и белые воротнички, и студенты. Хорошо оплачиваемые профессионалы, имеющие семью, снимают дома в престижных пригородах. Их одинокие коллеги тяготеют к небольшим квартирам, расположенным рядом с работой. Студенты, как правило, снимают одну квартиру на несколько человек, предпочитая объекты вблизи учебных заведений, кампусы многих из которых сейчас передаются в частное управление.

Чтобы цены на недвижимость в Калифорнии достигли докризисного уровня, потребуется лет семь-десять, и это при условии отсутствия глобальных экономических потрясений

В Калифорнии много доходных домов, принадлежащих компаниям и частным лицам, они сдаются либо полностью, либо поквартирно. Апартаменты предлагаются без мебели, но с оборудованной кухней, а также парковочным местом. «Наиболее распространенная форма – кондоминиум, где в цену аренды входит пользование фитнес-центром, бассейном, сауной и прочей имеющейся инфраструктурой. Условия аренды очень жесткие: необходимо иметь кредитную историю (иногда делают исключение, и если вы впервые снимаете жилье в США, то можно предоставить выписку со своего американского счета о наличии минимум 5000 долларов при ежемесячной арендной плате в 1500–1800 долларов), предоставить справку с места работы либо подтвердить наличие иного дохода. Кроме того, жестко соблюдаются сроки аренды – при подписании годового контракта арендатор не может съехать раньше оговоренного срока. Хотя сегодня под влиянием кризиса, некоторые управляющие компании идут на послабления: если арендатор намерен расторгнуть договор досрочно, то ему необходимо уплатить лишь штраф в размере месячной платы за жилье. В случае продления контракта, ставка аренды не может повышаться более чем на 20%», – объясняет Юлия Кайнова. В некоторых городах жилье выгоднее арендовать, нежели покупать. «Калифорния обладает одним из наиболее развитых и привлекательных рынков аренды в США. Так Лос-Анджелес в текущем году является наилучшим мегаполисом для аренды жилья в стране. При максимальной стоимости недвижимости город характеризуется минимальным уровнем арендных ставок, что делает целесообразным не покупку, а аренду. Так, при средней стоимости недвижимости в размере 489 700 долларов средний уровень годовых арендных ставок равняется 24 900 долларам. С учетом 20-кратного различия обоих показателей аренда жилья окажется дороже покупки лишь через 20 лет. На этом фоне второй крупный город Калифорнии Сан-Франциско занимает третье место по привлекательности аренды. При средней стоимости жилья в размере 763 400 долларов средний уровень годовых арендных ставок составляет 37 200 долларов. С учетом данных значений аренда жилья в городе окажется дороже его покупки лишь через 21 год. Неслучайно в наиболее популярных рай­онах города Саут-оф-Маркет и Саут-Бич на каждую сдаваемую квартиру или дом приходится по пять потенциальных арендаторов. В свою очередь наибольшая часть сдаваемого жилья относится к квартирам. Последние подразделяются на студии, одно-, двух- и трехкомнатные апартаменты. Дома снимаются реже. Как правило, это делает незначительная, но более богатая категория арендодателей. При этом жилье сдается как с мебелью, так и без. Все зависит от конкретного случая», – сравнивает Станислав Зингель. При выборе съемного жилья, россияне также тяготеют к районам, где проживают их соотечественники. В дальнейшем, по мере укрепления финансового состояния, переезжают в более просторные апартаменты или дома. По словам Юлии Кайновой, больше всего русских снимают жилье в Голливуде (Восточном и Западном), где более демократичные цены на аренду: от 800 до 2000 долларов в месяц. Для сравнения: в Беверли-Хиллз арендная ставка достигает 6000 долларов в месяц, в районах Брентвуд, Пасифик-Палисайд, Малибу, Санта-Моника, Марина-дель-Рей арендные ставки находятся в диапазоне от 2300 до 5000 долларов. Анна Левитова отмечает, что в отличие от рынка продаж арендный рынок сейчас полностью восстановился, падение ставок было краткосрочным. ###Как получить дивиденды На рынке недвижимости всегда присутствует категория покупателей, которым недостаточно просто владеть домом или квартирой в другой стране, они решительно настроены получить от покупки заграничного жилья хорошие дивиденды. А один из способов получения дохода от недвижимости – перепродажа. «Калифорния относится к наиболее спекулятивным рынкам недвижимости США. Вследствие этого в период кризиса штат был интересен реализацией жилья, конфискованного у обанкротившихся домовладельцев. Но сейчас таких предложений мало. Поэтому данный тип инвестирования постепенно сходит на нет. Перспективы роста стоимости недвижимости штата в среднесрочной перспективе не вполне очевидны. Безусловно, отдельные сегменты рынка начали восстанавливаться, но инвестировать без разбора в расчете на то, что все равно цены скоро вырастут, – нецелесообразно», – объясняет Станислав Зингель.

Cегодня собственник может рассчитывать на доход от аренды в размере от 2 до 5% годовых

Исключения, по словам эксперта, могут составить лишь немногие локальные рынки, стоящие на пороге повышения цен вследствие резкого улучшения ситуации на рынке труда или позитивного влияния какого-либо иного фактора. Например, городок Мадера, в котором, судя по прогнозам экспертов, стоимость жилья с 2011 по 2013 год увеличится на 18%. Другой вариант инвестирования в зарубежную недвижимость – с целью получение дохода от сдачи внаем. По словам Анны Левитовой, сегодня собственник может рассчитывать на доход от аренды в размере от 2 до 5% годовых. «Существует несколько вариантов удачного вложения средств: например, можно приобрести дом с большим количеством спален рядом с университетом и сдавать его группе студентов (это рискованный способ, но и доходный), также можно купить квартиру в привлекательном для туристов районе, обставить ее мебелью и бытовой техникой и сдавать на короткий срок», – предлагает эксперт.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.