Как сократить эксплуатационные расходы на элитное жилье

Как говорится в русской пословице, кто широко живет, тот не запирает ворот. Всему миру известна привычка россиян жить на широкую ногу. Однако эпоха малиновых пиджаков, когда люди с серьезным достатком сорили деньгами направо и налево, канула в Лету.

Динара Грачева

Если до кризиса обеспеченных покупателей недвижимости практически не интересовало, на что пойдут их деньги, то сегодня все изменилось. «В ситуации нарастающей экономической неопределенности клиенты уделяют все больше внимания размеру будущих платежей и стремятся тратить средства как можно более рационально. При этом качество для покупателей элитного сегмента по-прежнему на первом месте, но уже не “любой ценой”, как это было до 2008 года», – рассказывает директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. Купить квартиру в элитном комплексе – только полдела, ведь нужно ежемесячно оплачивать расходы на эксплуатацию, которые известны своими внушительными размерами. В свете постоянного роста тарифов ЖКХ и усиления кризисных настроений даже владельцы квартир в элитных жилых комплексах все чаще задумываются о сокращении издержек. К слову, в 2012 году граждан РФ ожидает очередное повышение коммунальных платежей от 3 до 25% в зависимости от типа жилья. Существуют ли пути, которые помогут снизить расходы на эксплуатацию элитной недвижимости?

Для смены эксплуатирующей организации необходимо решение большинства собственников

Затраты на эксплуатационное меню Расходы складываются из тарифов за услуги ЖКХ и стоимости услуг управляющей компании. Услуги ЖКХ – это холодная и горячая вода, водоотведение, отопление и электричество, а все остальное обеспечивает управляющая компания. Александр Зиминский разъясняет: «Тарифы ЖКХ в Москве одинаковые как для хрущевок, так и для элитных жилых комплексов: расценки устанавливаются правительством Москвы, разница только в том, есть ли приборы учета или нет и какой организацией по производству и передаче тепловой энергии обслуживается дом». Стоимость услуг управляющей компании регулируется только ее собственными аппетитами. Она берет деньги за текущий и капитальный ремонт жилого комплекса и инженерного оборудования, охрану и уборку придомовой территории, ландшафтный дизайн, вывоз мусора и снега, подготовку к отопительному и весенне-летнему сезону, ведение лицевых счетов и бухгалтерский учет. Также управляющие компании взимают плату за содержание бассейна, спа-зоны, помещения для хранения шуб или сменных комплектов шин. Интересный момент: иногда бывает так, что размер эксплуатационных платежей может отличаться в два раза в практически одинаковых жилых комплексах, т. к. ограничений на максимальную стоимость конкретных услуг в элитных комплексах просто не существует. Поэтому стоимость обслуживания за одну и ту же квартиру может сильно отличаться, хотя средний показатель сейчас приближен к 10 долларам/м2 в месяц. «По уровню эксплуатационных затрат элитные жилые комплексы можно условно разделить на несколько категорий, – рассказывает управляющий директор Soho Estate Ирина Егорова. – К первой относятся дома с минимальным размером эксплуатационных расходов – от 3–3,5 долларов/ м2. Это, как правило, жилые комплексы на 100–150 квартир (например, “Остоженка Парк Палас”, “Фьюжн Парк”). Относительно невысокая стоимость обслуживания объясняется тем, что основные затраты – уборка, вывоз мусора, круглосуточная охрана, обслуживание инженерных систем – распределяются на большое количество квартир. Кроме того, в таких ЖК зачастую есть инфраструктура: фитнес-клуб, бассейн. И если они открыты не только для жителей дома, то дополнительная выручка покрывает часть расходов на эксплуатацию». Существует еще один тип домов – элитные комплексы примерно на 25 квартир с эксплуатационными расходами 5–6 долларов за «квадрат». К этой группе относятся почти все новые дома на Остоженке, в которых из инфраструктуры имеются клубная комната, детская комната, сигарная, фитнес на первом этаже. Самым дорогим по затратам на эксплуатацию является клубный дом. Из-за небольшого количества квартир (6–12) здесь самые высокие расценки – от 10 долларов/ м2 в месяц. И это при условии, что в доме минимальный набор инфраструктуры: только уборка, охрана, подземный паркинг. Если в таком доме есть более обширная инфраструктура, то расходы резко увеличиваются. Существуют даже примеры жилых комплексов с эксплуатационными расходами в 20–30 долларов за «квадрат» (дома на Малой Никитской улице, в Большом Афанасьевском переулке). «Мне трудно судить, насколько такие цены оправданны, но определенные сомнения возникают. На рынке элитной недвижимости известны случаи, когда эксплуатационные расходы завышались и жильцы переставали платить, несмотря на то что все люди состоятельные», – отмечает Ирина Егорова.

Как сэкономить

Стоит отметить, что в последнее время при выборе элитных квартир почти все покупатели интересуются стоимостью последующего содержания. Жильцы стремятся уменьшить расходы и сэкономить, например, на освещении общественных зон, сезонных работах (уборке снега зимой, озеленении летом). Иногда в домах с небольшим количеством квартир жители пытаются самостоятельно контролировать все процессы и создают собственные эксплуатационные службы. В этом случае шансы, что уровень обслуживания будет на необходимом для жильцов уровне, сильно увеличиваются. Наняв на отдельные позиции сотрудников-совместителей, например специалистов по техническому обслуживанию лифтов и прочих инженерных систем, можно значительно сократить расходы.

Иллюстрация: Дмитрий Гостев

Делимся с соседями

Как уже говорилось выше, эксплуатационные платежи зависят от количества квартир в жилом комплексе. Понятно, что, если дом многоквартирный, расходы на эксплуатацию распределяются между большим числом человек. Директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Дмитрий Кузнецов предлагает следующую схему снижения расходов: «Если жильцам не нравится качество или цена услуг, то для смены эксплуатирующей организации необходимо решение большинства собственников. На практике это более реально в малоквартирных домах. Если говорить о больших ЖК, то собрать кворум недовольных крайне сложно, поэтому там управляющие компании меняются редко». При этом важно отметить, что жильцы могут снизить свои расходы, отказавшись от ряда услуг. Например, заменить дорогостоящую охрану, установив единый пульт управления, продумав сдачу в аренду внутренней инфраструктуры (сделать бассейн или спа-центр открытыми для людей, живущих рядом) и пр. Таким образом можно сократить расходы в среднем на 15–20%, хотя этот показатель очень усредненный, ведь все зависит от каждой конкретной ситуации. Есть еще один ход – выбирать жилые комплексы, в которых инфраструктура доступна и клиентам, не проживающим на его территории. Пример «Садовых кварталов» весьма нагляден: фитнес-центр и бассейн входят в состав комплекса, однако выведены за пределы жилой зоны и доступны широкому кругу лиц. Аналогичным образом организована работа фитнес-центров в элитных жилых комплексах «Онегин» и «Коперник».

Разумная безопасность

Львиная доля затрат на содержание элитной квартиры приходится на обеспечение безопасности. «Несмотря на то что в России нет специальных требований к системам охраны в дорогих жилых комплексах, именно невозможность проникновения на территорию объекта посторонних лиц интересует покупателей гораздо больше, чем, например, эксклюзивный дизайн», – рассказывает Александр Зиминский. В 90% современных элитных ЖК предусмотрены восемь уровней обеспечения безопасности: видеомониторинг периметра, видеодомофон, круглосуточная охрана, сигнализация, охраняемые подземный паркинг и наземная парковка, система контроля доступа, служба ресепшен и противопожарная система. «Экономия на перечисленных базовых опциях грозит серьезными неприятностями, и владельцы элитной недвижимости понимают это, как никто другой, – отмечает эксперт. – Тем не менее сократить текущие издержки можно, отказавшись от излишеств. Если жилой комплекс качественно охраняется снаружи и внутри, то в самой квартире уже не обязательно устанавливать, например, дорогостоящую GSM-сигнализацию».

Страхование с дисконтом

Что касается страхования, то здесь у владельцев элитной недвижимости тоже есть лазейка. Большинство собственников дорогого жилья пользуются стандартным набором страховых услуг: защита самого объекта, внутренней отделки и находящегося в квартире движимого имущества от таких рисков, как пожар, взрыв, стихийное бедствие или противоправные действия третьих лиц. «При грамотном подходе к заключению контракта со страховой компанией собственник может неплохо сэкономить, – рассказывает Александр Зиминский. Вероятность возникновения экстренных ситуаций в элитных комплексах существенно ниже, чем в обыкновенных домах, поэтому можно смело требовать скидку». Также не стоит забывать о том, что наличие пожарной сигнализации, так же как и охранной, снижает стоимость полиса примерно на 5%, присутствие сторожа на участке – на 15%, сотрудников ЧОПа – на 10%. Из всего вышесказанного можно сделать вывод: снизить расходы на эксплуатацию вполне реально. Обязательным условием является наличие заинтересованности у жильцов в оптимизации затрат на обслуживание их недвижимости. Каким бы элитным ни был дом и как бы собственники квартир ни хотели отгородиться ото всех в своих владениях, на поверхности лежит тот факт, что жильцам стоит находиться друг с другом в диалоге. Только в этом случае реально прийти к разумному и, главное, осуществимому варианту сокращения расходов на услуги управляющей компании. В конце концов, если платежи слишком высоки, жильцы комплекса вправе отказаться от предоставляемых услуг и выбрать новую управляющую структуру. К тому же вполне реально нанять для обслуживания дома сотрудников совместителей, тем самым сократив штат и расходы. Однако очень важно не переусердствовать и сохранить баланс цены и качества. Скупой, как известно, платит дважды. Цитата: Иллюстрация: Дмитрий Гостев

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.