Как не «попасть» при покупке апартаментов

Генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Некоторые отличия апартаментов от традиционных квартир, например дефицит социальной инфраструктуры или отсутствие возможности прописаться, давно известны большинству покупателей, тогда как с юридическими нюансами приобретения апартаментов, а также дальнейшего решения любых споров по таким объектам, знакомы далеко не все потребители. Для начала стоит отметить, что апартаменты попадают под действие ФЗ-214, который регулирует «отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости». Однако эта форма реализации не пользуется среди правообладателей апартаментов популярностью в отличие от предварительного договора купли-продажи. Связано это с тем, что для заключения договора долевого участия (ДДУ) необходимо согласовать и получить больше положительных решений государственных надзорных органов, чем в случае с предварительным договором купли-продажи. Риски при покупке апартаментов зависят от того, в каком здании они находятся – в уже построенном и реконструируемом, когда у застройщика есть свидетельство собственности, или в строящемся. Во втором случае возникают риски недостроя или задержки сроков передачи объекта. Когда апартаменты расположены в реконструируемом доме, помимо недостроя могут добавиться риски нарушения правил приобретения объекта застройщиком, а также юридические нюансы, связанные со статусом реконструируемого дома. Так, нередко в процессе реконструкции здания признавались памятниками культуры. Даже если апартаменты приобретаются по ФЗ-214, при возникновении проблем со строительством отстаивать свои права на нежилое помещение сложнее, чем на обычную квартиру. Кроме того, рассчитывать на оперативное вмешательство со стороны властей не стоит, поскольку они основное внимание уделяют задержкам при строительстве именно жилых домов. В любом случае, если комплекс апартаментов не будет достроен, у покупателя остается право на судебную защиту. Схема действий будет зависеть от формы договора приобретения и первичных правоустанавливающих документов, на основании которых шло строительство. Если апартаменты приобретались на основании ДДУ, при возникновении проблем с застройщиком порядок действий покупателей регламентируется ФЗ-214, то есть они могут добиваться признания права собственности на объект незавершенного строительства или возврата денежных средств. В случае покупки апартаментов по предварительному договору купли-продажи остается только попытаться вернуть свои средства, поскольку признать право собственности на объект незавершенного строительства будет крайне непросто. При этом процедура возврата денег, а также штрафные санкции за неисполнение сроков возврата в предварительном договоре купли-продажи прописаны нечетко. Что касается наличия дефектов в сданном объекте, то в любом договоре должны быть предусмотрены гарантии качества и прописана процедура решения возникших проблем, независимо от того, заключен договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи. Предметом любого договора независимо от его формы является получение построенного объекта надлежащего качества за конкретную цену в предусмотренный договором срок. Разница только в том, что в случае с договором долевого участия специальный закон дополнительно защищает права покупателя и императивно прописывает ответственность застройщика за невыполнение условий договора, тогда как в предварительном договоре купли-продажи все эти санкции необходимо прописать отдельно, чтобы иметь в последующем возможность апеллировать к ним в суде.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.