Как я покупал дом в Америке

Собственный дом в США – не только американская мечта. Наши соотечественники тоже любят помечтать. У некоторых из них мечты становятся реальностью. Автор проекта Vstrechaem.com Владимир Беляев, купивший дом в городе Денвер (Колорадо), любезно рассказал Maindoor.ru о всех перипетиях приобретения жилья в Штатах.

_Владимир Беляев_

Мы купили дом достаточно быстро, через полгода после переезда в США. Нет, конечно, можно и быстрее, заплатить просто, были бы деньги. Но я покупал по стандартной американской схеме – в кредит, с минимальной кредитной историей, и у меня это получилось.

Чем все же дом выгоднее квартиры или просто съемного дома? По деньгам дороже, правда, ненамного, долларов на 200 в месяц, но все же постепенно ты расплачиваешься, и дом переходит в твою собственность. Зато меня отсюда никто не выгонит, я могу делать любые перестройки и перепланировки и творить внутри и снаружи все что хочу. Почти все, например, не могу валить деревья на своей территории или покрасить забор снаружи в ядовито зеленый цвет: нужно согласовать с мэрией. Хотя, что касается деревьев, это еще вопрос: если я скажу, что мое дерево засохло, кто и как сможет доказать обратное? Да и кому это нужно?

Но обо всем по порядку. Я платил за дом 1330 долларов в месяц. Сам заем (mortgage) и проценты по нему составляют 1080 баксов, остальное страховка дома, страховка кредита и налог на недвижимость. Газ, вода, электричество сюда не входят и оплачиваются отдельно, тем более вывоз мусора, телефон и Интернет. Если дом входит в жилищный кооператив (community), то 200–300 долларов вы будете доплачивать сверху хозяевам земли, за содержание офиса и бассейна, полив газонов, покраску дорожек и вывоз мусора. У меня, слава богу, земля тоже собственная, и от этого оброка я освобожден. Чтобы иметь полное представление, давайте пробежимся по счетам: за вывоз мусора я ежемесячно плачу 20 баксов, за воду – 40 долларов зимой и 100 – летом (из-за полива газонов), электричество обходится в 60 баксов, газ – в 10 летом (горячая вода) и от 100 до 200 долларов зимой (отопление). Почему так много? Налог на дурость. Если просто поставить регулятор на 21 °С, то и платежи получите соответствующие. Чтобы сэкономить, можно купить за 40 баксов приборчик, у которого несколько программ регулирования, он снижает температуру в ночное время во время сна и в дневное время, когда все на работе. Благодаря этому умному прибору можно вдвое экономить на отоплении.

Самое главное, от чего нужно отталкиваться, процентная ставка, которая во многом будет зависеть от вашей кредитной истории. Если она 8% годовых, то за 30 лет (стандартный срок покупки недвижимости в кредит) вы заплатите банку три цены. Если 3%, то полторы. Когда я решил покупать дом (2004 год), ставка была чуть выше 5,5%, но с тенденцией к росту. Поэтому был смысл поспешить, несмотря на то что при слабой кредитной истории (точнее, у меня ее почти не было) я получал несколько худшие условия, чем люди с хорошей кредитной историей. Но мы с моим кредитным консультантом немножко исказили данные и присчитали к кредитной истории мой предпринимательский стаж в России, я привез банковские выписки из РФ за последние несколько лет.

Процентная ставка не зависит от вашей зарплаты и стажа, но от них зависит размер кредита, который вам дадут. Следующий принципиальный вопрос – плавающая ставка или постоянная. Нам было предложено три варианта. Первый: я в течение года плачу на 1% ниже стандартной ставки, зато все последующие годы на 1% выше. То есть при ставке 5,5% первый год я должен был бы платить 4,5%, а начиная со второго года – 6,5%. Это самый невыгодный вариант, он возможен только в случае приобретения под большой процент с намерением последующего рефинансирования или скорой продажи дома. Второй вариант с плавающей ставкой в зависимости от ставки рефинансирования – очень рискованный, он явно для оптимистов. Ну и третий вариант, которым я и воспользовался, постоянный процент на весь период.

###Риелтор

Следующий вопрос – риелтор. Дом можно искать и самому, но с риелтором лучше. Как правило, продавца и покупателя представляют разные агенты, но им обоим платит продавец. Цены рыночные, но обычно 3000–4000. Русскоязычные риелторы частенько предлагают откат 1500–2000 долларов, это тоже следует иметь в виду, но я предпочел американца: в то время еще не доверял русским американцам, а дом покупал надолго.

С риелтором договор заключается на определенный срок, обычно на месяц или два, во время поиска объекта вы ему ничего не платите, он предлагает вам варианты, возит смотреть, ведет все переговоры, в том числе о цене, необходимом ремонте или устранении недостатков. Если за срок, оговоренный в контракте, ничего подходящего для вас не нашлось, вы можете покинуть агента, ничего ему не заплатив. Но во время действия договора вы не вправе купить дом в обход вашего риелтора.

###Выбор жилья

Теперь о критериях выбора дома. У каждого свои вкусы, я расскажу о своих предпочтениях, которые меня не разочаровали. Самое важное – район. Главное, чтобы он был приличный, с хорошими школами (если у вас есть дети), достаточно близко от хайвеев, желательно нескольких, но не рядом, иначе шум задолбает. Проверьте отсутствие поблизости железнодорожных веток (они в основном работают по ночам), наличие неподалеку нескольких торговых центров, от продуктовых до вещевых, на все случаи жизни. Почта, рестораны, фитнес-клуб или хотя бы бассейн тоже не помешают. Желательно, чтобы дом находился недалеко от места работы или учебы членов семьи.

Теперь давайте поговорим о том, что должно быть в самом доме. Одноэтажные здания (ranch) здесь дороже, но я всегда мечтал о жилье на нескольких уровнях. Три спальни, две ванные, гараж на два автомобиля, небольшой земельный участок (соток на 6–8) и подвал: всегда хотелось иметь дома бильярд.

После месяца безрезультатного поиска, мы решили поднять верхнюю планку цены на 20 тыс. долларов до 200, для чего пришлось внести сына в список собственников, но выбор сразу увеличился, за неделю мы уже нашли около пяти домов.

В результате за 200 тыс. я получил 135 м2 общей площади, не считая подвала и гаража на два автомобиля. Подвал (около 40 м2) был с черновой отделкой: бетонные неоштукатуренные стены, полы без покрытия, на потолке одни стропила, но бильярдный стол там вместился. Кроме того, там же стоят стиральная и сушильная машины, газовая печь для отопления дома и водонагреватель. Также сын оборудовал себе рабочее место, компьютерный стол и полки, там же полки с моими инструментами и уголок с диваном и телевизором. Кстати, провести в подвал розетку на 220 вольт не помешает. На случай если у вас сохранились кой-какие электроприборы с родины или к вам родственник приехал с электробритвой на 220 вольт. В США напряжение в сети – 110 вольт, но если взять две фазы от плиты или сушильной машины, то получим 220, что я и сделал. Над гаражом есть чердачное помещение, здесь тоже полки для инструментов. Две спальни и ванная на втором этаже, одна спальня и ванная на первом. Кухня с гарнитуром, холодильником, посудомоечной машиной и микроволновкой. И две общие комнаты на первом этаже, одну мы используем как гостиную, другую в качестве кабинета. Есть участок площадью около 8 соток, патио на заднем дворе.

###Платежи

Теперь подробнее о платежах. Дом я купил вовремя, под 5,62% годовых, в следующие два года ставка выросла до 6–7%. Каждый месяц я погашаю одинаковую сумму, и так в течение 30 лет. Но в первую половину срока я дом почти не выкупал, платил одни проценты.

Я уже говорил, что в моем случае выплаты по кредиту и проценты составляют 1080 долларов в месяц. Но фактически я платил около 1300: ежегодно по непонятным мне причинам сумма выплат колеблется в пределах 1260–1380 долларов. Сюда входят страховка дома (500–700 баксов в год) и кредита (около 1000–1500 долларов), остальное – налоги. О страховке кредита следует поговорить отдельно: банк страхует гарантию выплаты вами кредита за ваш же счет, то есть, если вы не в состоянии платить за дом, страховка все равно покроет банку ущерб, но оплачиваете эту страховку вы. И отказаться нельзя, только если погасите не менее 25% от текущей стоимости объекта и произведете рефинансирование (перерасчет кредита).

Последние пару лет в связи с кризисом цена на жилье стала падать. В плохих районах стоимость упала до 30%. Связано это с возрастанием числа неплательщиков, банки изымают у них дома и выставляют на продажу по заниженной цене. В благополучных районах такого не происходит, и уменьшение стоимости здесь значительно скромнее – 5–10%. По недавней оценке банка, которую пришлось провести в связи с рефинансированием кредита, стоимость моего дома составила 190 тыс. долларов, т. е. упала на 5%.

###Рефинансирование

Теперь о рефинансировании. Из-за рецессии снизились и кредитные ставки, причем существенно. Появились предложения от банков о рефинансировании кредита до 4,3–4,5%. Это ж громадная экономия! Я позвонил в одну компанию. Начали какую-то пургу гнать, короче насчитали мне 5,3%. Блин, овчинка выделки не стоит. Потом мне звонили и предлагали взять заем под 4,3% на 20 лет, сумма ежемесячного платежа возрастет всего на сотку, зато какая экономия и по времени, и по сумме. Я прикинул – своему банку тысяч 60 недоплачу! Но звонить и подавать заявление в другой банк я должен был сам, поскольку являюсь основным заявителем. Позвонил после работы, мне форменный допрос устроили: наши с женой места работы за последние три года, зарплаты, деньги на счету, адреса компаний, телефоны, идентификационные номера, возвраты по налогам, где и сколько учились. Хорошо, что английский уже терпимый, в первый год при таком опросе я бы точно срезался. Процент зависит от того, когда ты подал заявление, и потом не меняется в течение двух месяцев, если мы в этот срок успеваем оформить договор. Короче, ударили по рукам, в течение недели придут бумаги, надо будет только подписать и отправить, и потом месяца через полтора закроем процедуру. Но что-то я опять засомневался. У меня был телефончик русскоязычного независимого финансового консультанта (риелтора), очень хорошего специалиста. Ну вот я ему и позвонил, чтобы выяснить: хорошее ли мне предложение сделали или в природе и лучше существуют. Обещал он посмотреть и подумать. Тут мне бумаги через пару дней из банка пришли, я заполнил и отправил. И Борис звонит. Только для тебя, дорогой, и только сейчас есть предложение под 3,5% на 15 лет. Ого! Это я еще пять лет экономлю и еще тысяч 60. Согласился. Только вот что делать с моим банком и моими бумажками? Да ничего страшного, у каждого покупателя есть право даже после окончательного подписания сделки в трехдневный срок от нее отказаться. Только люди про такой шанс не знают. Короче, на следующий день Борис пробил мою кредитную оценку, оказалось около 800 тыс. долларов. Как он сказал, лучше не бывает. Мне дадут однозначно, как правило, дают при 620 тыс. и выше. В банке выяснили нашу зарплату, финансовые возможности, наличие долгов и других кредитов. Как ни странно, ни долгов, ни других займов у меня не нашли, а зарплата оказалась достаточной, так что не пришлось даже жену привлекать. Короче, Борис подтвердил, что просьба одобрена, я отзвонился в первый банк и отказался от их услуг.

Еще через недельку Борис выдал мне калькуляцию: за рефинансирование я должен заплатить около 4200 долларов. Сюда входит плата за месяц, которую я не плачу за кредит в период оформления документов, страховка за дом (причем старый банк мою неиспользованную ими страховку возвращает чеком) и плата за саму процедуру около 2000. Вполне терпимо. Еще Борис как-то ухитрился освободить меня от страхования кредита, правда, мой ежемесячный платеж из-за этого возрос на 30 долларов. Потом заявился представитель от их компании и провел экспертизу дома, как я уже писал, насчитал на 190 тыс. баксов. В принципе, если продавать, цену можно немного поднять за счет обустройства подвала. Но меня мой дом устраивает, и продавать его я не собираюсь. Время оформления от момента обращения к Борису до окончательного подписания документов заняло меньше месяца. Кроме того, он подготовил мне еще один сюрприз – взял с меня на 500 долларов меньше обещанного. В результате сейчас я выплачиваю кредит под 3,5% годовых на 15 лет с практически тем же самым ежемесячный платежом и к пенсии вполне успеваю выкупить свой дом. Если доживу, конечно, что крайне желательно, ведь еще столько не сделано!

_По материалам [Vstrechaem.com](http://vstrechaem.com/myamerica/pokupka-doma-v-amerike.html)_

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.