Кайдо Каарма: что было, что будет, что есть

Новый год – повод не только повеселиться, но и оглянуться назад, подвести итоги, проанализировать сложившуюся ситуацию и подумать о будущем. И в преддверии наступающего, 2012 года своими соображениями о состоянии и судьбе рынка жилья Москвы и Подмосковья с нами делится генеральный директор агентства недвижимости Est-a-Tet Кайдо Каарма.

Ольга Агуреева

Что сегодня происходит на рынке новостроек Москвы и Подмосковья? Повышаются ли цены? Какие основные тенденции вы можете отметить?

Если говорить о рынке жилья в целом, то стоит отметить, что спрос увеличивается и цены тоже. Сегодня рост стоимости соответствует тем прогнозам, которые все делали в начале года. По нашим данным на начало ноября, с января и в Москве, и в Подмосковье цены повысились примерно на 9%, исключением стали только проекты в «новой» Москве, где стоимость квартир увеличилась значительнее. Еще в 2011 году мы выявили такой тренд: в столице основной спрос сместился в сторону трехкомнатных квартир, а одно-двухкомнатные квартиры теперь чаще покупают в Подмосковье. Сейчас на рынок влияют колебания курса рубля, которые связаны с нестабильностью в Европе, а также постановление правительства Москвы №25 о пересмотре инвестконтрактов. На сегодняшний день уже расторгнуто 26% ранее рассмотренных контрактов (всего – порядка 60), и это притом что еще не все пересмотрены.

На рынок элитного жилья могут серьезно повлиять результаты выборов

А ведь новостройки заканчиваются: более половины всех предложений, которые есть в столице, – это объекты на высокой стадии готовности. С учетом того что спрос в Москве и области стабилен, вскоре он опередит сокращающееся предложение. Это касается и элитного рынка, т. к. есть запрет на строительство в пределах Бульварного кольца до 2013 года, в пределах Садового – до 2014-го, а в пределах Транспортного – до 2016 года. В связи с этим думаю, что одним из ключевых проектов для рынка элитной недвижимости на ближайшие годы становятся «Садовые кварталы», которые обладают целым рядом преимуществ. И одно из них, конечно, местоположение: Хамовники – это район, приспособленный для жизни всей семьи, здесь парки, хорошая инфраструктура, в том числе и транспортная. Кроме того, сейчас самая востребованная концепция строительства элитного жилья – формирование собственной замкнутой инфраструктуры вокруг объекта, включая придомовую территорию: внутренние дворы с оригинальным ландшафтом, прогулочные зоны, элементы малой архитектуры, такие как фонтаны, беседки. Например, в «Садовых кварталах» одним из таких центральных связующих элементов будет собственный пруд. Поэтому настоящее и будущее за комплексами с интересными и даже уникальными планировочными решениями.

Одной из главных новостей этого года стало расширение Москвы. Как, по вашему мнению, это скажется на рынке и стоимости жилья, расположенного на присоединяемых землях и соседних с ними районов?

Мне эта ситуация очень напомнила Сочи: как только мы выиграли право на проведение Олимпиады, цены сразу взлетели. Правда, там чуть ли не в два раза, а в «новой» Москве на 15–20% (по некоторым объектам). И покупают сегодня не столько конечные потребители, сколько инвесторы в целях размещения средств. А между тем создание «новой» Москвы – это проект, рассчитанный минимум лет на 20. Еще не улажены все юридические вопросы, нет четкого понимания того, что будет с коммуникациями, транспортной инфраструктурой. Например, планируют расширять Калужское шоссе, но не ясно каким образом. Сейчас у нас много проектов с мощным пиаром, но не очень хорошо продуманных. Хочется, чтобы «новая» Москва не вошла в их число. В общем, от властей мы ждем вразумительных планов и последовательности.

Реализуете ли вы недвижимость в «новой» Москве?

Да, совершенно неожиданно в «новую» Москву попали два наших объекта: «Южный парк» в Подольске и проект в Щербинке, по адресу: улица Садовая, д. 9. Могу сказать, что цены на них также стали расти, но на то есть и другие причины. Там просто мало новостроек, и наше предложение – одно из немногих. Поэтому существует высокий и стабильный спрос, и именно он поднимает стоимость. Но при этом рост не столь серьезный, как, например, в Коммунарке, где цены выросли на 15–20%.

А конечный покупатель приобретает жилье в «новой» Москве?

За МКАД люди уезжают за более доступной недвижимостью. Сегодня им не так важно, будет ли это «новая» Москва или Подмосковье, нужно решить свой жилищный вопрос. А через 20 лет, возможно, человек снова вернется на постоянное место жительства в столицу. Так что конечный потребитель выбирает то, что оптимально по ценам, инфраструктуре, транспортной доступности. Здесь хотелось бы отметить, например, Реутов. В прошлом году рост там составил 40–45%, а в этом – перешел рубеж в 16%, что опережает среднерыночные темпы. И тому есть ряд причин. Во-первых, был закончен 9-й микрорайон – он приобрел окончательный облик и выглядит весьма привлекательно (в Москве такого уровня проекты котируются в сегменте бизнес-класса). Во-вторых, началось строительство метро. Интересно, что даже вывод нового проекта комплексной застройки в Новокосино-2, расположенного по соседству и пока более демократичного по цене, не смог оттянуть спрос.

Означает ли пересмотр инвестконтрактов, что «старая» Москва не будет расширяться?

На этот вопрос хочется ответить словами Станиславского: «Не верю!». Инвестконтракты пересматривают, т. к. в столице сменилась команда, но через какое-то время строительство возобновится. Правда, когда это произойдет, сегодня сказать сложно.

Как ситуация с инвестконтрактами скажется на ценах в «старой» Москве? Ожидается ли рост в связи с уменьшением числа строек?

В сегментах эконом и бизнес – да. Что касается элитной недвижимости, то сейчас ее целевая аудитория изменила свой подход к приобретению жилья. Мы сталкиваемся с тем, что люди не готовы делать покупку «на вырост» и иначе распределяют деньги: если раньше был большой спрос на квартиры стоимостью 5–7 млн долларов, то сейчас покупают в основном за 1,5– 2 млн и только ту жилплощадь, которая действительно необходима. Например, если покупатель с семьей постоянно живет за городом, то в Москве он приобретает «квартиру для пиджака» площадью 100– 130 м2, а не 500–600 м2, как раньше. Кроме того, на рынок элитной недвижимости могут серьезно повлиять результаты выборов.

А какое жилье сегодня наиболее востребовано у покупателей в других сегментах: в каких районах, с каким количеством комнат, на какой стадии строительства?

Спрос определенно смещается в область, где около 30–40% покупателей – москвичи. В Подмосковье столичных жителей привлекают меньшие бюджеты: в основном туда устремляются молодые семьи, или, напротив, квартиры покупаются для пожилых родителей. Поэтому наиболее популярно однокомнатное жилье. За месяц Est-a-Tet реализует от 15 до 20 тыс. м2, около 50% квартир, продаваемых в области, – однокомнатные, 35% – двухкомнатные, 14% – трехкомнатные. А в Москве, наоборот, сократился спрос на однокомнатные квартиры, особенно в бизнес-классе – до 10%.

Теперь появляется все больше предложений квартир с отделкой. Как вы относитесь к этой тенденции? Востребовано ли у покупателя подобное жилье? Есть ли в вашей базе объекты с отделкой?

Да, таких квартир становится больше, и мы тоже в тренде: предлагаем услугу «Новостройка + ремонт = комфорт». Для монолитных домов отделка под ключ стоит 9000 рублей/м2 и длится полтора-два месяца, а в панельных домах – 5000 рублей/м2. Преимущество такого решения помимо привлекательного соотношения цены и качества, конечно, и в том, что можно начать ремонтные работы, пока дом вводится в эксплуатацию, и, когда начинается заселение, покупатель получает уже готовое жилье. Жилье с отделкой пользуется спросом, поэтому в Реутове (9-й микрорайон) мы даже стали ремонтировать еще непроданные квартиры. Всего у нас уже есть около десяти таких объектов.

Еще одна тенденция рынка – уменьшение площади квартир, застройщики предлагают студии. Как вы к этому относитесь и популярно ли подобного рода жилье у покупателей?

Это ситуация, когда спрос определяет предложение. Когда такие квартиры предлагаются в Подмосковье и стоят 1,5–1 ,8 млн рублей, то они востребованы. Их часто выбирают молодые семьи, для которых главное – цена. А если стоимость больше 2 млн, то, как правило, люди склоняются к другим вариантам. Например, недавно мы закончили продажи в «Марусино», где были студии и однокомнатные квартиры площадью 30–33 м2, а двухкомнатные – до 45 м2. Молодой семье было достаточно всего 300 тыс. рублей собственных средств, чтобы купить жилье с отделкой. Конечно, такие объекты пользовались спросом. А вот в элитном сегменте студии – это большие площади, и целевая аудитория здесь очень ограничена.

Какие советы вы могли бы дать клиентам, подбирающим недвижимость для собственного проживания? На что им нужно обращать внимание при покупке квартиры в новостройке, особенно если она еще не завершена? Надо ли выбирать только те дома, жилье в которых реализуется в соответствии с федеральным законом №214?

Прежде чем принимать решение, стоит с особой осторожностью и вниманием оценить предлагаемые проекты с заниженной (по отношению к среднерыночной) стоимостью, присмотреться к девелоперу, его партнерам, объектам, которые он уже построил, а также изучить правоустанавливающие документы, в частности на землю. Сегодня с помощью Интернета можно узнать многое и о девелопере, и о ситуации на объекте. Также нужно понимать: несмотря на то что сегодня основная схема продажи – это 214-ФЗ, есть надежные проекты, которые не могут продаваться по данному закону, и их тоже не стоит сбрасывать со счетов. В конце концов может быть опасна не сама схема, а отсутствие на текущий момент соответствующих правоустанавливающих документов (например, на землю). Ведь ряд объектов были запущены еще до принятия закона и до сих пор находятся в процессе переоформления документации.

Экономическая ситуация пока еще далека от стабильности: и на валютных рынках все очень зыбко, и в банковском секторе не без проблем. Стоит ли ждать нового кризиса, высока ли его вероятность?

Хочется верить в лучшее. В нынешней ситуации самый лучший инструмент для сбережения и роста капитала – жилье, особенно эконом- и бизнес-классов, т. к. оно наиболее ликвидно. Наши прогнозы на этот год вполне оправдались: в среднем рост рынка недвижимости, по данным за десять месяцев 2011 года, составил порядка 9–10% по Москве и области. А на следующий год мы прогнозируем увеличение еще на 12–15%.

Какие квартиры выгоднее всего покупать? Ваши советы.

Инвесторам лучше выбирать проекты на начальных этапах строительства со стартовой ценой. В Подмосковье наиболее ликвидны одно-двухкомнатные квартиры экономкласса, в Москве – трешки эконом- и бизнес-классов. В принципе в элитном сегменте можно приобретать жилье в любом проекте, главное, чтобы площадь квартиры была не больше 100–160 м2, и это был не пентхаус: их сложно продать или сдать в аренду. Например, срок экспозиции пентхауса на улице Гиляровского составил пять лет. А вообще, приобретая квартиру в инвестиционных целях, лучше всего консультироваться со специалистом.

Коль скоро мы заговорили о вложении средств и изменениях цен, хотелось бы услышать ваши прогнозы по рынку недвижимости Москвы и Подмосковья на 2012 год? Что будет с объемом предложения? Какие тенденции принесет следующий год?

Если говорить о нашей компании, то в 2012-м мы планируем повышать уровень сервиса, предлагать покупателям новые услуги. Например, будем развивать программу Family Club («Семейный клуб»), с помощью которой покупатель жилья сможет получить массу приятных бонусов, дисконтов и подарков. К программе уже подключились партнеры из разных сфер: не только девелоперы или магазины стройматериалов, но и рестораны, фитнес-клубы, салоны красоты, кинотеатры, турфирмы, различные студии детского творчества. Среди них, например, горнолыжный комплекс «Снеж.ком», конноспортивный центр «Битца», сеть кофеен «Кофе Хауз», услуги которых можно получить со скидками до 40%. Также мы продолжим участие в благотворительных программах фондов «Линия жизни», «Подари жизнь» и других подобных акциях. В целом же по рынку один из трендов – это общий рост уровня клиентского сервиса в условиях серьезной конкурентной борьбы за клиента. Покупатели, в свою очередь, будут все чаще отдавать предпочтение квартирам с отделкой или под ключ. Выход многих новых проектов затруднен из-за задержки с оформлением разрешительной документации. В связи с этим старые проекты, естественно, будут вымываться быстрее, чем достроятся новые. Отчасти это может отразиться на стоимости покупки, но в целом мощного роста цен не ожидается. Поскольку объем предложения в Москве сократится, будет укрепляться и расти интерес потенциальных покупателей к рынку подмосковной недвижимости. Мы тоже планируем наращивать портфель проектов в области, как за счет собственных средств, так и за счет привлечения новых партнеров. К тому же, думаю, активизируется малоэтажное строительство – то самое доступное жилье, о котором так много говорят и которое так нужно покупателям.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.