К чему приведет расширение границ Москвы?

То, что цены на недвижимость в «новой» Москве уже поднимают абсолютно все – и частные продавцы, и застройщики – это понятно. Но очень странно, что никому нет дела до того, что подробного градостроительного плана развития территории еще не существует и не ясно, где и как разместится новая инфраструктура, как будет устроена дорожная сеть и в какие сроки. Мы решили узнать у ведущих экспертов в сфере недвижимости, что они думают о расширении территории столицы, как это скажется на ценах и на всем рынке.

Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty

Обширные территории, которые получила столица, ожидает масштабная работа по созданию современной дорожной сети, коммуникаций, необходимой инфраструктуры. Такая задача сравнима с олимпийским строительством и вызовет массу неудобств, в результате чего многие присоединяемые районы на длительное время станут некомфортными для проживания. Только реальное развитие этих земель позволит привлечь сюда будущих жителей, повысит в отдаленной перспективе стоимость квадратных метров домов и соток земли. Запускаемая программа ориентирована на будущее, а не на ближайшие три-пять лет. Сам процесс обустройства новых городских земель отложит согласование конкретных проектов в пределах новых границ Москвы на год-два. Я представляю себе, что по-хорошему только продумывание векторов развития, проектирование и зонирование может занять сроки, сопоставимые с периодом строительства. Empire State Building в период кризиса 30-х годов прошлого столетия строился год и 35 дней, а проектировался почти два года. Лично я дважды подумал бы, прежде чем приступать к любым действиям в этих новых районах. Сегодняшние же собственники и девелоперы начали активные консультации и, как это часто у нас бывает, посчитали новость неплохим поводом к заявлениям о повышении цен. Даже якобы резкий скачок спроса на участки именно на этой территории я считаю исключительно инициативой тех, кто уже оказался здесь землевладельцем: никакой конечный пользователь не может сегодня серьезно рассматривать перспективу своего переезда сюда, т. к. по определению не может догадываться, что же, собственно, здесь будет происходить.

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills

То, что цена присоединенных к Москве земель будет увеличиваться, не вызывает сомнений. При этом рост обусловит как само по себе административное отнесение территории к столице, так и новое зонирование в рамках обновленного генерального плана. Что касается первого фактора, очень показателен здесь пример Зеленограда, который относится к Москве, средняя цена 1 м2 тут около 3400 долларов. В Апрелевке и Троицке, расположенных на том же удалении от МКАД, но относящихся к области, – 2400–2800 долларов/м2. Таким образом, только лишь за счет присоединения стоимость готового жилья может повыситься на 20–40%. Относительно второго фактора. Огромное значение будет иметь то, насколько изменится разрешенная плотность жилой застройки для конкретного участка. К примеру, если сейчас землю разрешено использовать под строительство коттеджей, то на 1 га можно построить не более 1500–2000 м2 жилья. В случае изменения использования участка под многоэтажное строительство на нем можно будет возвести уже около 15–20 тыс. м2, т. е. потенциальная маржа девелопера, а с ней и стоимость земли, может вырасти до десяти раз!

Карен Мелконян, директор EliteCenter

Решение уже вызвало взлет цен на 30–50% в новостройках, расположенных на присоединенных к Москве территориях. В секторе элитного жилья, находящегося внутри Бульварного кольца, расширение границ мегаполиса никак не может повлиять на динамику цен. Однако с другой стороны, на рынке уже давно высказываются мнения, что центр города – для богатых, бедным здесь жить некомфортно и не по карману. Ходит слух, что жильцов старых домов экономкласса, расположенных в центре, возможно, массово переселят в новую замкадную Москву. Если представить такую ситуацию возможной, то в центре появятся долгожданные площадки под строительство новых элитных объектов. В любом случае, многим изменение городских границ подарит возможность купить квартиру в столице и иметь все сопутствующие этому льготы, но жить при этом они смогут в более благоприятной экологии загорода.

Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton

Те районы, которые получат статус Москвы, несомненно, вырастут в цене, сравнявшись со средними показателями прилегающих территорий, изначально относившихся к столице. Но произойдет это постепенно, резкого скачка не будет. Примером в данной ситуации может служить Зеленоград, где цены выше и ближе к московским, чем в Химках, которые являются частью Московской области. Сейчас сложно прогнозировать, как появление новых районов повлияет на рынок в целом, многое зависит от развития инфраструктуры. Точно можно сказать, что на средних ценах это никак не отразится. Возможно, что в новых районах начнется активное строительство, но это вопрос минимум полутора-двух лет. На элитном сегменте расширение столицы не скажется: центр в Москве определен системой колец. Примеры многих мировых столиц, в том числе Лондона, показывают, что, несмотря на смещение делового центра или расширение города, жилье в традиционно престижных районах остается самым востребованным.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood

На сегодняшний день рано говорить о положительных или отрицательных последствиях присоединения к Москве новых земель: проект еще не утвержден, генплан развития не разработан, непонятна структура будущей дорожной сети и т. д. Изменение статуса присоединяемых территорий (юго-запад Подмосковья) может привести к росту цен на жилье, расположенное на данном участке. Однако это будет возможно только при условии экономического развития района на столичном уровне. Создание рабочих мест, положительные изменения транспортной инфраструктуры будут способствовать привлечению к новым городским территориям трудовых ресурсов, а следовательно, и интерес к жилью, находящемуся на границах с новой территорией, будет расти.

Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate

Результаты реализации данного проекта очевидны. С одной стороны, моментальное увеличение, как минимум в два раза, цен на присоединенные земли. Стоимость новых квадратных метров устремится вверх, и в уже возводящихся домах рост может составить примерно 15–20%. С другой – это мощный положительный импульс для грандиозного по масштабам строительства жилой и коммерческой недвижимости, для развития инфраструктуры: транспортной, инженерной, социальной. Все это повлечет за собой создание большого количества рабочих мест. И еще, в Москве существует острая нехватка земельных участков под новое строительство, и данный проект позволит ускорить темпы роста возведения социального жилья. Также надо грамотно подойти к решению экологического вопроса: большая часть этих земель относится к лесопарковой зоне, и важно сохранить это богатство.

Кайдо Каарма, генеральный директор компании Est-a-Tet

На мой взгляд, данный проект пока еще достаточно сырой и оставляет больше вопросов, нежели открытой информации. Например, пока неясно, как будут решаться вопросы с транспортной доступностью, какие города войдут в границы новой столицы (например, будут ли присоединены Наро-Фоминск, Подольск) и, в первую очередь, как и когда будут улажены все правовые вопросы (каков будет статус земли и в чьей собственности она будет находиться). Что касается стоимости недвижимости на присоединенных территориях, то совершенно ясно, что она будет расти. Достаточно вспомнить схожую ситуацию в Сочи после объявления города местом проведения Олимпиады. Исходя из оценки текущей ситуации в данном районе, на сегодняшний день цены различных объектов уже возросли на 10–15%. Для примера можно рассмотреть новостройку – ЖК «Коммунарка». В конце мая максимальная цена однокомнатной квартиры там составляла 65 850 рублей/м2. В настоящее время – от 77 850 до 83 850 рублей. При этом жилой комплекс находится на средней стадии готовности. В то же время нельзя не отметить и положительные стороны вопроса: дополнительные социальные льготы для жителей «новой» столицы, которые получат московские блага (прописку, повышение уровня пенсий и пр.) Если говорить о моих личных ожиданиях от проекта, то, во-первых, хотелось бы, чтобы на присоединенной территории доминировала все-таки не высотная, а малоэтажная застройка, которая, на мой взгляд, будет более органично вписываться в существующий ландшафт. Во-вторых, я надеюсь, что мы избежим разделения столицы на две части и сохраним ее целостность.

Реклама
Проект Maindoor.ru

Портал о мировой недвижимости: последние новости, аналитика, каталог компаний и, безусловно, тысячи предложений об аренде и продаже недвижимости за рубежом и в России.